צילום: FREEPIK

מחירי הדירות לאן

נפילה של 35% ברכישת דירות חדשות בדצמבר; שיא של 151 אלף בשנה

מדובר על שפל של חצי שנה, כאשר בחודש דצמבר נרכשו רק 1.8 אלף דירות (10.2 אלף בניכוי מחיר למשתכן). המשקיעים רכשו בדצמבר 1.2 אלף דירות בלבד לעומת 5.4 אלף בחוד נובמבר. עם זאת, בראייה שנתית מדובר על זינוק של 27% לעומת השיא הקודם של שנת 2015. האם המשקיעים אשמים? פעם נוספת - לא. תראו את הגרף

נתנאל אריאל | 27/02/2022 11:25 (12)

נושאים בכתבה הכלכלן הראשי מחירי הדירות שירה גרינברג

בחודש דצמבר בוצעו 11.8 אלף עסקאות בשוק הנדל"ן, ירידה של 35% לעומת חודש נובמבר, וירידה של 12.5% לעומת דצמבר המקביל בשנת 2020, כך על פי נתוני סקירת הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג. בניכוי עסקאות בתוכנית מחיר למשתכן, בוצעו בשוק החופשי 10.2 אלף עסקאות, ירידה של 40% בהשוואה לחודש נובמבר וירידה של 13% לעומת החודש המקביל אשתקד.

בסיכום שנת 2021 כולה, נרכשו כ-150.8 אלף דירות (136.2 אלף בניכוי מחיר למשתכן), שיא היסטורי שגבוה ב-27% מהשיא הקודם שנרשם בשנת 2015. בהשוואה לשנת 2020 זהו גידול של 40%.

מקור: משרד האוצר

עסקאות יד 2 ירדו ב-11% בחודש דצמבר

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש דצמבר עמד על 7.1 אלף, ירידה של 11% לעומת דצמבר 2020 וירידה חדה של 38% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש נובמבר האחרון. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר העסקאות בהשוואה לחודש נובמבר הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעור השינוי נע בין ירידה של 27% באזור חדרה לירידה של 53% באזור ת"א. על רקע ירידה חדה זו בעסקאות יד שניה באזור ת"א נציין כי אזור זה רשם גם את הגידול החד ביותר בעסקאות בחודש נובמבר. בהשוואה לחודש דצמבר 2020 בולט אזור ב"ש עם גידול של 5% במספר העסקאות בדירות יד שניה (לעומת ירידה של 11% ברמה הארצית), כאשר ממצא זה מוסבר במידה רבה בשיעור ירידה המתון ביותר (אם כי חד כשלעצמו) ברכישות המשקיעים, מבין כל האזורים.

מי שהובילו את הירידה ברכישות בחודש דצמבר היו המשקיעים, כאשר סך הדירות שרכשו עמד על 1.2 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 82% בהשוואה לרמה החריגה בגובהה שנרשמה בחודש נובמבר (5.4 אלף דירות), טרם העלאת שיעור המס. בהשוואה לדצמבר 2020 זוהי ירידה חדה גם כן בשיעור של 52%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 10.4% בלבד, ירידה של 8.5 נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2020 וירידה חדה של 25.5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש נובמבר האחרון.

על פי האוצר, ניתוח עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים בדצמבר האחרון לאחר העלאת מס הרכישה, בהשוואה לעוצמת ירידה זו לאחר העלאת המס הקודמת בסוף יוני 2015, מלמדת על עוצמת תגובה דומה, כאשר גם במונחים כמותיים נרכשה כמות דומה של דירות ע"י משקיעים בחודש לאחר העלאת המס.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מקור: משרד האוצר

כמה מכרו המשקיעים בחודש דצמבר?

מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2.4 אלף דירות, ירידה של 37% בהשוואה לחודש הקודם וגידול של 2% בהשוואה לדצמבר 2020. "מלאי" הדירות בידי משקיעים רשם ירידה של 1.1 אלף דירות, זאת לאחר שבשנים-עשר החודשים הקודמים גדל "מלאי" זה בקרוב ל-6 אלף דירות, בעקבות הורדת מס הרכישה בסוף יולי 2020.

מכירות הקבלנים בחודש דצמבר ב-4.6 אלף דירות, ירידה של 31% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 15% בהשוואה לדצמבר 2020. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-3.1 אלף דירות, ירידה של 44% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 18% בהשוואה לדצמבר 2020.

רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו ב-6.1 אלף דירות, מזה כ-1.5 אלף דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לדצמבר 2020 ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור מתון יחסית של 4% בהשוואה לחודש הקודם ובשיעור של 1% בהשוואה לדצמבר 2020. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-4.5 אלף דירות, ירידה של 20% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 4% בהשוואה לדצמבר 2020.

המשקיעים אשמים בעליית המחירים? ממש לא. תראו את הגרף הבא

כולם אוהבים להאשים את המשקיעים. ללא קשר למספרים בפועל. על פי הגרף של משרד האוצר, בין השנים 2002-2010 משקל עסקאות המשקיעים בשוק הנדל"ן היה במגמת עליה, מ-23% בשנת 2002 ועד קרוב ל-30% ב-2010. אלא שצריך לזכור שעד שנת 2007-2008 מחירי הדיור בישראל בכלל נפלו ריאלית ב-25%. כלומר: המשקיעים רכשו יותר אבל מחירי הדיור ירדו.

אחר כך מחירי הדיור בישראל כמובן עפו למעלה, ומאז המשקיעים 'אשמים בכך' וממשלות ישראל רק מנסות להוציא אותם מהשוק (על ידי העלאת מס הרכישה למשל מ-5% ל-8%), וכולם כמובן 'שוכחים' שכאשר משקיעים יוצאים מהשוק המשמעות היא פגיעה בשוק השכירות, כלומר באותם אנשים שאין להם את ההון העצמי הנדרש כדי לרכוש בעצמם דירה (אתם יכולים לקרוא על כך כאן).

אבל האם המשקיעים באמת אשמים? שימו לב כי מאז 2010 ועד שנת 2020 אחוז המשקיעים בשוק הנדל"ן ירד עד לשפל של 13-14% מהעסקאות בשוק - וזאת כאשר המחירים בישראל עלו ועלו. נכון, בשנה האחרונה המשקל של המשקיעים בשוק עלה אבל האם זה מסביר את העלייה לאורך כל השנים הקודמות? לא ממש (להרחבה ראו כאן).

מקור: משרד האוצר

אבל כולם ימשיכו להאשים את המשקיעים. האם לא הגיע הזמן לבחון את הדברים קצת יותר לעומק?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

10.
שקרים 01/03/2022 20:04
הגב לתגובה זו
רק נדלן והקרחת של המחאה צריך להיזרק לכלא על הטעיית הציבור
9.
תיק השקעות נותן תשואה פי 2-3 מ-"דירה" (ל"ת)
כלכלן 27/02/2022 16:48
הגב לתגובה זו
8.
רועי 27/02/2022 16:25
הגב לתגובה זו
ברוך שהריבית תעלה תתחיל החגיגה האמיתת
7.
א 27/02/2022 15:00
הגב לתגובה זו
במרום להלחם במשקיעי נדל"ן דרך מיסוי, צריך פשוט ליצור אלטרנטיבה להשקעה שתבטיח תשואה דומה. הבעיה שאין היום תחליף ראוי להשקעה. הבנקים נותנים 0 אחוז על פק"מ בזמן שהם מלויים את אותו כסף לאחרים בריבית גבוהה. שוק ההון מתנהל כמו עולם שלישי. מס הבורסה גבוה מאוד ומבריח משקיעים. אם הממשלה רוצה לפחות למתן את העליות במחירי הנדל"ן, היא חייבת ליצור אלטרנטיבה ראויה כך שהלחץ על מחירי הדיור ירד.
יא נעל, יש אלטרנטיבה לטמטום (ל"ת)
כלכלן 27/02/2022 16:49
הגב לתגובה זו
6.
גיא 27/02/2022 12:41
הגב לתגובה זו
כמה אפשר לנפח בועה אין היגיון כלכלי במחירים היום, משעבדים את האזרחים 30 שנה ל 4 קירות למה ? כי ככה מנפחים בועה עושים רעש על פסטה שעלתה ב 2 שקל וגולדה שעלתה ב 1 שח מצד שני מעלים במאות אלפים קורת גג למשפחה * לא קונים דירה במחיר בועה
5.
ברוך הבא סאב פריים ישראל 2022 (ל"ת)
דניאל 27/02/2022 12:26
הגב לתגובה זו
4.
אריק 27/02/2022 12:14
הגב לתגובה זו
כאשר אחוז המשקיעים עלה בחדות, 2008-2011,2015,2021, כך גם עלו המחירים בחדות, כאשר המשקיעים יצעו מהשוק, ראינו ירידות מחירים עד חזרת המשקיעים, העליה החדה בשנה האחרונה הנובעת הכניסה גדולה של משקיעים בגלל בהורדת של מס הרכישה וצעדים של בנק ישראל שתמכו בלקיחת עוד הלוואות.אנחנו נראה ירידה במחירים כי המשקיעים יוצאים מהשוק והירידות חדות יותר עקב העליה בריבית בעוד חודשיים
3.
ירד 40% מנובמבר כי בנובמבר היה הרבה ריבוי טבעי וכעת לא (ל"ת)
קבלן חכם 27/02/2022 11:51
הגב לתגובה זו
2.
אנשים מתחילים להבין ולהפנים. (ל"ת)
נגתה בגמבא 27/02/2022 11:50
הגב לתגובה זו
1.
התחלת הסוף. עליית ריבית תפיל הכל. (ל"ת)
רמי 27/02/2022 11:31
הגב לתגובה זו
יובל 27/02/2022 13:23
הגב לתגובה זו
לכל המוצרים כולל לנדלן.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן