"מחירי הדיור ירדו בפריפריה – כי אנשים קונים שם לא כדי לגור"
"מס הרכישה לא יאושר היום בכנסת, הנה אני אתכם פה בכנס היו משחקים וקיזוזים. אני מקווה שהוא יעבור בשבוע הבא. האמת היא שמאז שהתקשורת הוציאה את הכותרת שמס הרכישה יעלה ראינו גל של רכישות של המשקיעים. הם החלו לרכוש דירות והקדימו אותנו. בכל מקרה, אני סבור שזה צעד נכון" כך אומר היום שר הבינוי והשיכון זאב אלקין בכנס לשכת שמאי המקרקעין בראשות חיים מסילתי באילת.
על התנגדותה של שרת הפנים איילת שקד להעלאת מס הרכישה אמר אלקין: "היו חילוקי דעות לגבי מה צריך להיות גובה המס אבל לא חילוקי דעות על עצם זה שצריך להעלות את המס. היה לנו ברור שצריך לצנן קצת את המשקיעים ובשורה התחתונה החזרנו את זה לרמה שהייתה בתקופה כחלון"
רצינו שיהיה מס דיפרנציאלי – אבל הכלכלנים שיכנעו אותנו שמס פשוט זה עדיף
"אני רוצה לגלות לכם שבערב לפני, כבר סיכמנו בממשלה שיהיה מס רכישה דיפרנציאלי, אלא שבלילה התייעצנו עם עוד כמה כלכלנים והם שכנעו אותי ואת מנכ"ל משרדי, שבסוף הגישה הפשוטה יותר היא הנכונה. הרמנו טלפון לשר האוצר ושרת הפנים ושכנענו אותם ואז למחרת הצגנו את המודל הזה".
אלקין התייחס לכך שאין הבדל בין מס על דירה שניה לבין מס על דירה עשירית ואמר "מס על דירה עשירית זו כותרת יפה אבל זה לא פתרון. יש מעט מאוד אנשים שקונים דירה עשירית – ולכן זה לא ישפיע על השוק. אם רוצים להשפיע על השוק הרף הנכון הוא דירה שניה".
- המדינה תעביר מאות מליונים לקבלנים כי ההצמדה למדד "אינה חוקית"
- ההגרלה החמישית של 'דירה בהנחה' נפתחה - אלה הערים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שר השיכון טען ש"העלאת מס הרכישה כבר נוסתה וזה הצליח. ראינו בצורה ברורה שאחרי העלאת המס, רכישות המשקיעים ירדו, ואחרי שהורידו בחזרה ראינו עליה דרמטית בעסקאות המשקיעים".
האם מחירי הדיור ירדו? – אלקין נזהר ולא רוצה להתבטא בנושא
"אני לא יודע להתנבא ואשאיר את זה לשר האוצר שדיבר פה לפניי. אבל בשקט בשקט השנה נעבור את הרף של 80 אלף שיווקים, ואולי אפילו 85 אלף שיווקים. ממה שלימדו אותי התחלות הבניה של השנה זה השיווקים של שנה שעברה. גם העסקאות השנה זו הצלחה. המחירים מגיבים על התוצאות של השיווקים מלפני שנה ושנתיים. אף פעם התגובה לא תהיה מיידית. אחרי שהמדינה לא עמדה שנתיים בהתחייבויות שלה" אמר אלקין וחזר על ההאשמות כלפי הממשלה הקודמת – זה כביכול נכון, אבל זה לא שבעשור האחרון הממשלות לא ניסו. הן ניסו ולא הצליחו. הבעיה לא התחילה רק לפני שנתיים.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אלקין כן רמז שהוא סבור שהמחירים עשויים לרדת: "אני כן אגיד שמי שרוצה לעשות ספקולציה על מחירי הדירות כדאי לא לחשוב פעמיים. הקבלנים לא מבינים את עומק השינוי שאנחנו עושים בשוק והם מציעים הצעות לרכישות קרקעות שחלק כנראה יתקעו איתם. אני לא יודע אם תהיה ירידת מחירים אבל ההצעות שרואים בחלק מהמכרזים האחרונים לא לוקחות בחשבון את כל השינויים בשוק אלא רק תחזית לעליית מחירים חדה ואני לא בטוח שזה יצדיק את עצמו.
"יזם שהיום מוכן לשלם על מחירי הקרקע מחירים אסטרונומיים מייצר לכאורה עליית מחירים עתידית, אבל הוא מצד שני לוקח על עצמו סיכונים. אם תהיה פה כמות הדירות שאנחנו רוצים לייצר, וגם צעדים רגולטורים, כולל צינון מסוים של הביקוש, קבלן כזה יכול להיתקע כי הציע מחיר לא סביר ולא ריאלי".
מחירי הדיור ירדו בפריפריה – כי אנשים קונים כדי להשכיר ולא כדי לגור שם
אלקין התייחס גם לנושא שוק השכירות ואמר: "אנחנו רוצים לעודד את כל התחום של דירה להשכרה. צריך להרחיב בישראל יותר ויותר את הפתרון הזה. אנחנו מעודדים תיקונים בחוק ההסדרים האחרון, הכנסנו את הנושא של המוסדיים, וכדאי לזכור שהחברה הממשלתית 'דירה להשכיר' עברה את ה-6,000 שיווקים ובשנה הבאה נגיע כנראה ל-6,500. אנחנו מתחילים להתקרב לסדר גודל של 10% ממה שהמדינה תכננה לשווק בתחילת השנה".
"אני חושב שנצפה בשנים הקרובות באנומליה גאוגרפית – נראה הרבה השכרה של דיור בפריפריה בעקבות מחיר למשתכן ומחיר מופחת. לא מעט זוגות צעירים רכשו בפריפריה אבל לא מתככנים לגור שם. הם ישכירו בפריפריה וישכרו במרכז. המשמעות היא שמחירי הדיור ירדו בפריפריה ובמקביל - תהיה תוספת לביקוש של שכירות במרכז הארץ של ביקוש מלאכותי, אנשים שיחכו לתום של 5 שנים ממחיר למשתכן (הזמן שרוכשי הדירות בתוכנית מתחייבים לא למכור בה את הדירות. נ"א) שיאפשרו להם למכור ולקנות ולכן הביקוש יגדל. במקביל אנחנו עושים מאמצים להגדיל את ההיצע ואנחנו במירוץ של לעודד את ההיצע מול הביקוש".
אין סיבה שהמדינה תסבסד דירות יוקרה
לדברי אלקין, תוכנית הדיור 'מחיר מטרה', שמחליפה את 'מחיר למשתכן' תפעל הן בפריפריה והן באזורי ביקוש, אבל לא באזורי יוקרה. לדבריו: "אין סיבה שהמדינה תסבסד ב-1 מיליון שקל דירות יוקרה. מי שיכול לרכוש דירה בצפון תל אביב לא צריך את העזרה של המדינה של 300 אלף שקל.
"שינוי חשוב הוא שמחיר מטרה לא צמוד למדד תשומות הבניה אלא למדד הרגיל (הכוונה למדד המחירים לצרכן. נ"א) - כלומר הוא יעלה כמו המדד ולא כמו מדד תשומות הבניה".
"כשנכנסתי לתפקיד אמרתי שמחירי הדיור יעלו השנה ב-10%. נכון, אבל זה היה כשכבר העליה הייתה גדולה והיה ברור שלשם זה הולך. רצינו לשדר אמינות לשוק. אפשר לשקר לציבור פעם אחת מקסימום פעמיים ורצינו לייצר ודאות בשוק.
האם יהיו סנקציות על קבלנים שלא בונים?
לדברי אלקין, "מעכשיו, רוב השיווקים יהיו במחיר מטרה. במחיר מטרה הסנקציה טבועה בנוסחה עצמה. ברור שקצב עליית מחירי הדיור הוא לא כמו מדד תשומות הבניה ולכן כדאי לקבלנים לגלגל את העסקה מהר יותר ולעבור לעסקה הבאה. אני מאמין שכוחות השוק הכלכליים עושים את העבודה הכי טוב.
"בנוסף, כבר היום רמ"י והמשרד מקפידים שיזמים יעמדו בלוחות הזמנים ומפעילים 'נבוט' של קנסות ויש אפילו תופעות של ביטול עסקה - וזה ילך ויגבר. מי שרוצה להלין את הקרקע ולדגור עליה – לא כדאי לו".
ומה בנוגע לקרקעות הפרטיות?
"בנוגע לקרקעות פרטיות זה יותר מורכב החלטנו רק על תמריצים חיוביים".
- 5.משקיע 17/11/2021 20:48הגב לתגובה זוכחלון התאבד על דירה שלישית ולכו תחפשו אותו היום. אותו דבר יחפשו את אלקין
- 4.8 16/11/2021 11:02הגב לתגובה זוכדי שראשי הערים ירצו בתים ולא משרדים, יש לשנות את מבנה הארנונה. הנוסחה פשוטה: את כל הארנונה מהעסקים להעביר לקופה ארצית אחת גדולה, ואז לחלק לכל הערים לפי מספר התושבים בכל עיר.
- 3.מלך הנדל"ן 15/11/2021 18:02הגב לתגובה זואני צופה עליה של 15% בפריפריה. במרכז עלה בקצב מטורף שם עדיין המחיר יותר שפוי (ביחס למרכז) הרבה משקיעים יעברו להשקיע שם.
- 2.זחוח, על מה? (ל"ת)שינוי לרעה 15/11/2021 18:01הגב לתגובה זו
- משה 23/02/2022 01:02הגב לתגובה זוזה היה צריך להתבצע אתמול
- 1.זה טוב שהמשקיעים קונים הרבה- מחירי השכירות יצנחו מיד (ל"ת)היצע גדול להשכרה 15/11/2021 17:44הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
