שנה לא פשוטה עברה על חברת הנדל"ן המניב מליסרון -1.97% , הבעלים של קניוני עופר. אף אחד בכל העולם לא צפה את מגיפת הקורונה ואת סגירת העולם. המסחר והבילוי והפנאי נפגעו בצורה אנושה וכבעלת קניונים ראו מנהלי מליסרון את הקניונים שלהם עומדים שוממים במשך קרוב ל-200 ימי עסקים. המשמעות הכלכלית הייתה ברורה: הנתונים הפיננסים בשורה העליונה והתחתונה יפגעו קשה, כפי שאכן קרה. הפגיעה בחברה התבטאה גם במחיר המניה שצללה ביותר מ-55% בתוך כחודש.

מאז היא דישדשה במשך כחצי שנה ובאוקטובר 2020 המשקיעים כבר הבינו שהחולשה, גם אם תימשך בעקבות עוד סגרים, היא זמנית והמניה החלה לטפס. שנת 2021 התחילה גם היא עם סגר שלישי נוסף והמניה שוב התממשה ב-11% אך מאז התחתית שרשמה בקורונה המניה כבר זינקה ב-100%. אז נכון שהיא לא כיסתה עדיין את הירידות אך היא בדרך לשם ואנליסטים שונים נותנים למניה אפסייד לא קטן.

בדומה לבנקים ולחברות הביטוח, הסברנו כאן בביזפורטל כי הירידות זמניות וכי מדובר בהזדמנות, וזאת מכיוון שבסופו של דבר המשק ייפתח מחדש והחברה תשוב להרוויח. למשל כאן, כאן, כאן, כאן, כאן, כאן, כאן ויש עוד.

מכפיל הרווח של מליסרון נמוך ועומד על כ-11-12 לתוצאות הצפויות ב-2021 וב-IBI נותנים אפסייד של 12% למחיר יעד של 227, ובוואליו בייס עוד יותר אופטימיים ונותנים אפסייד של 58% למחיר של 314 שקל למניה.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כעת עם היציאה מהסגרים, מליסרון מפרסמת את דוחותיה לרבעון הראשון של השנה – ומציגה התאוששות ביחס לרבעון הקודם, שכזכור היה בו הסגר השלישי וגם הוא עדיין פגע בתוצאות החברה. ה-NOI המיוחס לחלק הבעלים ברבעון הראשון של 2021 הסתכם ב-189 מיליון שקל, בהשוואה ל-125 מיליון שקל ברבעון הקודם, ובהשוואה ל-286 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ה-FFO הריאלי ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-121 מיליון שקל, בהשוואה ל-64 מיליון שקל ברבעון הקודם, ובהשוואה ל-195 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

מליסרון מסיימת את הרבעון הראשון של שנת 2021 עם רווח נקי המיוחס לבעלי המניות בסך של 143 מיליון שקל, בהשוואה להפסד בסך של 86 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

מי שהיה בלב הסערה הוא אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון שנכנס לתפקידו ממש לפני תחילת מגיפת הקורונה. עוד לפני הקורונה הוא היה אופטימי בקשר לקניונים – וכעת בראיון לביזפורטל מספר שריד על הזינוק האדיר בהגעת הציבור לקניונים, וגם קובע כי אפשר היה לנהל אחרת את המשבר:

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

"הקורונה לימדה אותי ענווה, ולהבין שהיכולת לצפות את העתיד היא מוגבלת. כמנהלים אנחנו כל הזמן רוצים, וחובה עלינו, לנסות לצפות את העתיד ולהכין תוכניות לתרחישים השונים. ככל שאתה בכיר יותר כך אתה חושב שאתה יכול יותר לצפות את העתיד ואז הגיעה הקורונה ולימדה אותי שיעור בענווה. נכנסנו לסגר ראשון ולא חלמנו על סגר שני. נכנסנו לסגר שני ולא חשבנו שנגיע לסגר שלישי. המטרה שלנו בתקופה הזו הייתה לנהל את המשבר כדי להגיע חזקים ליום שאחרי.

היה אפשר לנהל את המשבר אחרת?

"אגיד רק שזה לא היה כורח המציאות להגיע לשלושה סגרים ועם ניהול אחר אפשר היה לא להגיע לזה. אבל אנחנו לא מתעסקים במה שהיה יכול להיות ונמצאים עם הפנים קדימה".

"החזרה לשגרה הייתה מאוד חזקה בפעם השלישית וזה לא מובן מאליו. שנה שלמה היינו און-אוף, וצריך לדעת שכשאתה מדליק ומכבה מנוע כזה גדול אז בדרך הוא יכול להתקלקל. זה היה החשש במשך יותר משנה של חוסר ודאות. לצד זה, אנשים חוששים בתקופה כזו לעשות השקעות חדשות ולהתרחב. וצריך גם לזכור שמעולם קודם לכן קניון לא נסגר. זה לא משהו שאפשר לסגור בקלות ולפתוח מחדש אחרי יום כאילו כלום לא קרה. קניון הוא מקום מאוד גדול ומורכב. יש 200-300 עסקים וכמה אלפים בודדים של עובדים. חנויות צריכות להוציא עובדים לחל"ת, ואז הן מתקשות לגייס עובדים בחזרה, אחר כך שוב נאלצות לשחרר לחל"ת ולהחזיר לעבודה. ממש לא מובן מאליו שיהיה להם עובדים וגם מלאי זמין לפתיחה מחדש".

"למעשה, בקורונה לקחנו את התפקיד של המדינה בעזרה לשוכרים, בניגוד למה שקורה במקומות אחרים בעולם. ויתרנו על חלק משכר הדירה כדי לשמור על השוכרים והיציבות שלהם ומתוך ראייה עתידית. היה לנו חשוב שהם יישארו איתנו לפתיחה מחדש, ולראייה - אנחנו בתפוסה מקסימאלית, אין פשיטות רגל. וזאת למרות שלא קיבלנו שום פיצוי מהמדינה ונאלצנו לספוג הפסדים.

אתם חוששים לעתיד בעקבות השינוי התפיסתי שהתרחש בקורונה?

"כשמתסכלים על הרבעון האחרון אני יכול לומר בזהירות שלא נשארה פגיעה כרונית מהקורונה. לאורך שנה שלמה היינו עם ידיים קשורות מאחורי הגב, כאשר האלטרנטיבה של קניות באינטרנט הייתה בשיאה, האינטרנט התפתח, כל מי שלא היה לו אתר פתח אתר אינטרנט וכל מי שהיה לו אתר רק שיכלל אותו יותר ויותר. כולם תהו האם אנשים יקנו פחות בחנויות הפיזיות, או שאולי אפילו הגזמנו עם תרבות הצריכה ולכן היא תרד אחרי הקורונה. אבל כשאנחנו מסתכלים על הרבעון האחרון – וזה בא לידי ביטוי בדוחות – בסופו של דבר אחרי ששנת 2019 הייתה שנת שיא בפעילות שלנו אנחנו רואים שיש ברבעון האחרון גידול של 26% בפידיונות לעומת 2019 וגידול של 36% בתחום האופנה – כאשר צריך לזכור שזה מרכיב מרכזי של 50% בקניונים. מרץ האחרון היה חודש של שיא בפידיונות אי פעם בחברה, והיו בקניונים שלנו 6 מיליון לקוחות - זה ריבאונד מטורף. מי היה יכול לצפות גידול כזה?

אבל אולי זה רק ריבאונד קצר שלא יימשך קדימה?

"אני לא מתבשם מה-36% גידול. או 62% גידול בתחום הבית. בהחלט יש כאן אובר אבל אני מסתכל ורואה שהכיוון הוא חיובי. הגידול מדהים בעיני אבל עצם זה שמדובר על כיוון חיובי חזק נותן לנו ביטחון בעסקים, וגם לחנויות זה נותן ביטחון לגבי הרלוונטיות שלהן בעידן של פוסט קורונה. יש לנו המון מה להציע. בשורה התחתונה אנשים החליטו שחלק מסדרי העדיפויות שלהם זה בילוי בקניון והלקוחות אוהבים להגיע.

"בעקבות הקורונה התחלנו למדוד בחלק מהקניונים בצורה מסודרת. איפה שיש לנו רישום מסודר אנחנו רואים גידול של אחוזים משמעותיים. בסוף התוצר במשק התכווץ רק באחוזים בודדים ואני בטוח שברבעונים הבאים הוא יעלה, בוודאי לאור הרווחים של החברות בבורסה".

אז האינטרנט לא ייפגע בכם?

"הקניונים יכולים לחיות לצד האינטרנט והאינטרנט חי לצד הקניונים. בסוף יש דברים ששיחת זום לא יכולה להחליף, כמו מפגש אישי. הלקוחות אוהבים להגיע לקניונים. הם מרגישים כאן תועלת, סיפוק, וגם חוויה נכונה, חניה מסודרת ושירותים. הציבור רוצה לבחור ולגעת, למדוד ולראות שהבגדים מתאימים ואפילו להיות מופתעים מדברים ומהשינויים וגם לגעת במוצר עצמו, וגם לקבל בתי קולנוע, בתי קפה ומסעדות לצד החנויות – וזה דברים שאי אפשר לקבל באינטרנט.

"גם השוכרים הבינו את המשמעות של הנוכחות הפיזית במיוחד עכשיו. הם רואים חנויות גדולות מחזירות את ההשקעה ומביאות פדיונות חלומיים. כל מי שיש לו חנות קטנה רוצה להגדיל לבינונית, מי שיש לו חנות בינונית רוצה לעבור לגדולה, ומי שיש לו חנות גדולה רוצה ענקית. השוכרים הבינו שכדי לתת מגוון גדול של מוצרים צריך שטח רחב. אי אפשר לעשות חנויות גדולות ברחוב ובאינטרנט אין משמעות לגודל. למעשה הכל חזר לעבוד חוץ מבתי הקולנוע שעדיין סגורים בגלל המלחמה. גם הם ייפתחו בקרוב וזה ישלים את התמונה של אחרי הקורונה. אילולא המלחמה גם הם כבר היו פתוחים ומשלימים את החוויה ללקוחות".

"וצריך לזכור שבקניון אתה משלב קניות עם חוויה: בתי קפה, מסעדות, בתי קולנוע וכו'. בסוף כולנו מתחרים על שעות הפנאי. רכישות זה לא רק צורך אלא גם צורך נפשי. וזה חלק מהחוויה".

איך סבב הלחימה משפיע עליכם?

"האמת שאני עוד לא יודע לאמוד. כמובן שיש הבדלים בין הצפון ששם לשמחתי זה פחות מורגש לבין הדרום. אני מקווה שזה יהיה קצר ויעבור ושנגיע לימים טובים יותר".

האם תקימו עוד משרדים כדי לשנות את התמהיל?

"אנחנו כל הזמן מגוונים ומשנים את התמהיל. מתאימים את התמהיל של הקניון לסביבה שלו ולזמן שלו. כאמור, משלבים בקניונים את נושא החוויה ופועלים לשמר את האיכויות האלה, שאין להן מענה באון ליין.

"לצד זה, חוץ מקניונים יש לנו משרדים ויש לנו פיתוח עסקי רחב, עם מתחמי הייטק וקמפוסים, למשל בטירת הכרמל, חיפה, יוקנעם, פתח תקווה וגולת הכותרת – בניין עצום בשרונה של 160 אלף מ"ר שאנחנו בונים בימים אלה, שלדעתי יהיה הפנינה של התחום. יש לנו עוד רעיונות לגיוון המקורות שמשיקים לתחום הנדל"ן המניב שבו יש לנו יתרון תחרותי, אבל אני מנוע עדיין מלספר. אחד הדברים שן פרסמנו זה תכנון מתקן דאטה סנטר אשר ישמש כחוות שרתים".

אתם מרגישים נוח עם התחזית למכפיל שכאמור עומד על כ-11-12?

"אני חושב שהשוק לומד שיש לנו יתרונות שעדיין לא באים לידי ביטוי. דיברתי עם אנליסטים והשוק מבין את הערך שטמון בחברה, תזרים המזומנים החזק שלה וה-FFO, האנליסטים סבורים שאנחנו בתמחור חסר והשוק משוכלל, יודע לזהות תמחור חסר ולתת מענה".

לקריאה נוספת:

> ההזדמנות הגדולה של מליסרון ומה תהיה המגמה במניה בשנה הקרובה?

> מליסרון: ה-FFO ברבעון ירד ב-65% ל-64 מ' ש'

> תניחו את הקורונה מאחוריכם ותפסיקו לפחד מסקטור הנדל"ן – ההזדמנויות נמצאות בשפע

> על הכוונת: המניה שתזנק ב-37% ושתיים שיקפצו בלפחות 25%

> "המניות של מליסרון ועזריאלי במחיר הזדמנות - צריך אורך רוח"

> עזריאלי ומלסירון - המלצת קנייה עם כוכבית

> האם מניות הנדל"ן המניב ירדו יותר מדי?