ניהול הליכים שגוי בהיטל השבחה עלול לעלות ביוקר
החיוב בהיטל השבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כאשר ייעודו הוא בין היתר החזר ההוצאות שמוציאה הרשות המקומית לצרכי תכנון. לצד קביעת החבות בהיטל השבחה, בגין התעשרות, קבע המחוקק בסעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק, רשימת מקרים שלגביהם יחול פטור מחובת התשלום שביסוד חלקם התחשבות במצבו הכלכלי של הנישום. התוספת השלישית מונה פטורים שונים ביניהם פטור בגין תמ"א 38, שכונת שיקום, פטור לגוף ציבורי, בנייה או הרחבת דירת מגורים, בניית ממ"ד ועוד.
אולם, על מנת לקבל את הזכאות לפטור יש להכיר את ההליכים והפסיקות שחלקם נתון לפרשנויות שונות, היעדר הוראות ברורות וחוסר ודאות.
חשוב לדעת כי במסגרת החוק, לא נקבע למשל לוח זמנים מפורש להגשת בקשה לפטור. אולם אין זה אומר כי ניתן להגיש בקשה כזו בכל עת, שכן בית המשפט כבר קבע בעניין יוספיאן (עמ"נ 877-09-14), כי בקשה לפטור יש להגיש לועדה המקומית, תוך 45 יום ממועד קבלת דרישת התשלום, זאת בהיעדר נסיבות מיוחדות. ככל שזו נדחית, ניתן להגיש ערר לועדת הערר בתוך 45 ימים מיום סירוב הועדה המקומית.
החלטת ועדת ערר שניתנה לאחרונה, (מדנס ואח' ערר 8058-11-20) ממחישה את חשיבות ניהול ההליכים כראוי, וכיצד טעות נגררת עלתה ביוקר לבעלים. הבעלים הגישו לועדת הערר בקשה להארכת מועד להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית, שלטענתם לא הכירה בזכאותם לפטור מהיטל השבחה לבתים צמודי הקרקע שהגישו, פטור שצפוי היה להפחית בשיעור ניכר את שיעור ההיטל ששילמו.
מסתבר שמספר שנים קודם לכן, אותם הבעלים ביקשו, ממש באותו העניין, פטור מהיטל השבחה, מועדת הערר במקום מהועדה המקומית, ואין ועדת הערר יכולה לדון בבקשות הפטור לגופן כערכאה ראשונה.
- משבר בהתחדשות העירונית? פסק דין חדש עלול להפוך פרויקטים ללא כלכליים
- העליון: קיבוצים לא ישלמו היטל השבחה על שיוך בתים לחברים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש לציין כי ועדת הערר ראתה זאת כמחדל ואף ציינה זאת בהחלטתה.
תפקידה של הועדה המקומית בהקשר הזה היא לבחון מהותית את הבקשות לגופן, לבדוק האם הבעלים עומדים בתנאים ובמידה ומסרבת ניתן יהיה להגיש ערר לועדת הערר.
במקרה הזה, מאחר ולא הוגשו הבקשות לפטור לוועדה המקומית, ולא ניתנה החלטה בהן, ממילא אין בפני ועדת הערר החלטה של הועדה המקומית שניתן לערור עליה, ואין כל בסיס להארכת מועד להגשת ערר שהגישו הבעלים.
כך נוצר מצב שבמשך שנים הבעלים ניהלו הליכים חוזרים ונשנים, בניגוד להלכה הקיימת ובניגוד להנחיות ועדות הערר, ובשל התנהלותם השגויה מול ועדת הערר ואבדן הזמן, כנראה יאבדו את הזכאות לפטור מהיטל השבחה שמשמעותו אובדן ממון רב.
נראה כי הבעיה הינה עמוקה יותר ממה שנדמה
התוספת השלישית שמסדירה את הליכי היטל ההשבחה ונכללת בחוק התכנון והבניה חסרה בפרטים וכוללת 21 סעיפים בלבד. הנוסח הנוכחי, אינו תואם לצרכים ולבעיות שמשתנים חדשות לבקרים, ועל כן אינו מסוגל לספק מענה לסוגיות תכנון מורכבות. על כן, נאלצים הגורמים השונים, ובהם מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט, ל"ייצר" פתרונות פרשניים ופסיקתיים יצירתיים על מנת להתמודד עם צרכי השעה.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
אלא שפתרונות כאלו דורשים פרשנויות שונות של החוק, שאינן תואמות לתכליותיו, ויוצרות אי ודאות גדולה בקרב הנישומים, שאינם יכולים לכלכל צעדיהם לעתיד. ועדות הערר ובתי המשפט יוצרים את ה"חוק" בהיעדר הוראות ברורות, וכך נוצרת פסיקה טלאי על טלאי, ולעיתים קיימות גם הכרעות שונות וסותרות.
עולם התכנון השתנה
בשנים האחרונות השתנה עולם התכנון בצורה משמעותית, אולם התוספת השלישית כמעט ולא השתנתה, כך שבתי המשפט וועדות הערר הפכו לגוף הפרשני ומדובר בתורה שבעל-פה שלא רבים שולטים בה, ולכן הזהירות כפולה ומכופלת.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
