הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
תשלום כסף
צילום: iStock

"רבים מרוכשי דירות להשקעה בתל אביב אינם מדווחים על הכנסות"

העיר ללא הפסקה ממשיכה להיות יעד האטרקטיבי לפעילות המשקיעים בארץ אך סימן שאלה גדול מרחף לגבי חלק מהעסקאות - מאין מגיע הכסף ומי עיקר הרוכשים?
מורן ישעיהו | (11)
נושאים בכתבה הון שחור תל אביב

תל אביב, העיר ללא הפסקה, ממשיכה להיות היעד האטרקטיבי בפעילות המשקיעים בארץ, אמנם חלק לא מבוטל מהעסקאות בה מעלה שאלות לגבי טיבן -  מאין מגיע הכסף ומי עיקר הרוכשים?

מניתוח האוצר עולה כי קרוב לחמישית מרוכשי הדירות להשקעה בעיר בין החודשים ספטמבר-אוקטובר השנה לא דיווחו על הכנסות. התופעה מיוחסת בחלקה לעולים, לאו דווקא חדשים. "ככל שאלו עלו ארצה אחרי ינואר 2007, יתכן ויש בבעלותם הון רב שאינו חייב בדיווח", ציינה הכלכלנית הראשית, שירה גרינברג.  

לפי גרינברג, בחינת רמות השכר של משקיעים תושבי הארץ באזור, מלמדת על שונות גבוהה ביניהם: בעוד שהשכר הממוצע בחמישון העליון עמד על 222 אלף שקל ברוטו לחודש, בקרב החמישון התחתון הסתכם השכר הממוצע ב-8 אלף שקל בלבד.

רוכשי דירות להשקעה בת"א: שכר חודשי ממוצע למשק בית ומחיר הדירה שנרכשה

מקור: הלמ"ס

שיעור המשקיעים תושבי חוץ בתל אביב הוא הגבוה ביותר מסך העסקאות ברמה הארצית, אם כי עדיין מדובר ביחס נמוך של כ-3% מהיקף העסקאות באזור ו-15% מרוכשי הדירות להשקעה. לצד זאת, מציינת גרינברג כי עדיין ניתן לזהות משקיעי חוץ "סדרתיים" - כך למשל נמצא מי שרכש קרוב ל-40 דירות בארץ במהלך 6 שנים, חלק ניכר מהן בתל אביב.

המשקיעים מגדילים רכישות אך גם מוכרים 

בגדול נתוני האוצר מצביעים על עלייה מתונה בהיקף רכישות המשקיעים מאז השפל אשתקד, אם כי היקף המכירות עדיין נותר גבוה יותר. 

בחודשי החגים, ספטמבר-אוקטובר 2019, נרשמה עלייה בשיעור של 3% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עלייה בשיעור דומה נרשמה גם בהיקף המכירות. 

מבין הערים בישראל, בולטת תל אביב בה נמשכה פעילות ערה של המשקיעים עם גידול של 10% ברכישות בתקופה זו, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. במקביל, נרשמה עלייה של 9% במכירות המשקיעים באזור תל אביב. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לפי גרינברג, ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 - עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה. 

לסיכום, הגידול המתון ברכישות המשקיעים במקביל לעלייה מתונה גם במכירות תרמו להמשך מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודשים ספטמבר-אוקטובר נגרעו ממנו 813 דירות - קצב דומה לתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל, מאז אפריל 2016 עד אוקטובר השנה נגרעו כ-21 אלף דירות ממלאי המשקיעים.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    יש מצב 26/12/2019 08:42
    הגב לתגובה זו
    רוסית והציעו את מלוא המחיר בלי להתווכח במזומן! וזה לפני כ 10 שנים.... כשהתאוששנו ממהלם הסברנו שאין לנו אפשרות והם עדיין ניסו לשכנע וגם לתת תוספת.
  • 5.
    ש..רשויות המס יזמנו ויקבלו תשובות מניין מקור כסף (ל"ת)
    דודי נעים 25/12/2019 18:35
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יוסי 25/12/2019 13:28
    הגב לתגובה זו
    שהשכר הממוצע בחמישון העליון זה אולי כ 30 אלף שקל ברוטו לחדש אבל לא 222 אלף
  • גם לא נראה לי, זו טעות בוודאות (ל"ת)
    דניאל 25/12/2019 18:37
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אסאדו 25/12/2019 13:04
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה 1,2 מליון . תחתך 50% בסוף התהליך , לא תעלה יותר 600 אלף , מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים.
  • צמחוני 27/12/2019 07:20
    הגב לתגובה זו
    השבוע יצא המרצע מהשק באופן פומבי בשיחה עם רועי פולקמן. הממשלה לא מעוניינת בירידת מחירים. נקודה.
  • 123Gil 25/12/2019 15:53
    הגב לתגובה זו
    תמשיך לחסוך ולהתפלל. הדבר היחיד שעוד לא מצאו איך לשכפל או לייצר זה אדמה. לכן זה משאב שתמיד יהיה חסר בייחוד במדינה קטנה כמו שלנו. תמשיך לחכות לנפילה ולכתוב טוקבקים משיחיים
  • 2.
    אספני הדירות בלחץ 25/12/2019 13:02
    הגב לתגובה זו
    הכבדת מיסוי העלו מס רכישה . מבקר המדינה כתב דוח חמור על הלבנת הון שחור בנדלן, מליארדים נגרעו מקופת המדינה מחינוך רווחה בריאות קשישים ומחוסרי דיור.
  • אספן בולים 27/12/2019 07:21
    הגב לתגובה זו
    הדו"ח הבא יהיה מתון יותר.
  • אדם 25/12/2019 18:03
    הגב לתגובה זו
    מס כי הוא מבוזבז על פנסיות עתק ג'ובים מקורבים משכורות מנופחות ועוד...
  • 1.
    רשעות המיסים ירדה מהפסים. (ל"ת)
    שטויות 25/12/2019 12:41
    הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.


פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן