אין ממשלה, יש ביקוש: זינוק של 27% ברכישת דירות ברבעון השלישי
סקירה של אוהד דנוס מראה עלייה של 1.4% במחירי דירות 4 חדרים. בנטרול ת"א מדובר בעלייה שנתית בשיעור של 2.2% - על פי הסקירה, המחירים בת"א ירדו דרמטית - 11%, הייתכן?
"שוק הנדל"ן מתעורר וקיימת עלייה בביקוש", כך קובע אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, בסקירתו הרבעונית לשוק הדיור. למרות חוסר הוודאות המתמשך בשוק הדיור כפועל יוצא מהיעדרה של ממשלה מכהנת, מציין דנוס עליות מחירים ברבעון השלישי של 2019 במחזור עסקאות הגבוה ב-7% ביחס לרבעון השני ועליה דרמטית יותר בשיעור של כ-27% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
עומדים לרכוש דירה? זה המדד שמייקר לכם את המחיר
למעט העיר תל אביב, שם מצביע דנוס על עליית מחירים משמעותית ברמה השנתית, בשאר האזורים מדובר כבר בעליות וירידות מחירים מינוריות.
הסקירה כוללת כ-3,160 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עלייה בשיעור של 1.2% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון הקודם. זאת לצד עליית מחירים בשיעור של 1.4% ביחס לרבעון המקביל אשתקד - בנטרול ת"א, שיעור העלייה השנתית הממוצע בכלל הישובים הנותרים, עולה ל-2.2%.
בכך מאשש דנוס את נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר על המשך עליית מחירי הדירות (לכתבה המלאה). כמו כן, בריאיון לביזפורטל בשבוע שעבר טען דנוס כי עליית המחירים שנראתה בשנים האחרונות לא הולכת לעצור.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הניתוח אינו הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכירה חד פעמיים נרחבים וחד פעמיים.
מקור: אוהד דנוס
ביחס לרבעון הקודם, ברבעון השלישי של שנת 2019 נצפתה עליית מחירים בקרב 7 ערים בהובלת העיר הרצליה עם עלייה של 8%. ירידות מחירים נצפו ב-6 ערים, המשמעותיות ביותר בנתניה ותל אביב ונתניה -2%.
ברמה שנתית, דנוס מצביע על עליית מחירים גדולה אף יותר באזור תל אביב שהגיעה ל-11%, כתוצאה מהעובדה שכ-59% מהעסקאות נערכו בדרום ובמזרח תל-אביב, וזאת ביחס לשיעור של כ-37% עסקאות באזורים הנ"ל, הזולים יחסית, ברבעון המקביל אשתקד. מנגד, עליות המחירים המשמעותיות ביותר נצפו באילת (10%), הרצליה (9%) וחיפה (8%).
בהתאמה, גם שוק המשכנתאות מתחמם - בחודש ספטמבר האחרון היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 הגיע לסכום של 5.7 מיליארד שקל, גידול של כ-5.5% לעומת היקף המשכנתאות באוגוסט האחרון וזינוק של למעלה מ-70% לעומת ספטמבר 2018 (לכתבה המלאה).
- 5.דירה = קורת גג 01/12/2019 05:06הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 4.חושף קשקשנים 17/11/2019 18:29הגב לתגובה זוובכלל.. באיזה זכות מנטרלים את תל אביב כשנח, כאשר העליות בתל אביב היו אלה שהובילו לבועת הנדל״ן בגלל שהחשיבו אותה 20% מהמדד בעליות. אז בעליות מחשיבים כפול, ובירידות מנטרלים. הכל סבבה מפתחים עולם מדומיין ושקרי על מת להמשיך לשעבד את הזוגות הצעירים.
- 3.yuuuj 17/11/2019 17:18הגב לתגובה זובמכירות הוא לקח את המכירות של מחיר למשתכן,במחיר הוא הוריד את המחיר למשתכן,ככה שתרבות השקר מערבת אינטרסים יוצא משמש נתונים שהציבור לא יכול לקבל מידע מלא. חבל שככה פני התקשורת היום.
- 2.ירדו 11% (ל"ת)דנה 17/11/2019 15:25הגב לתגובה זו
- 1.לא הבנתי - בתל אביב היתה עליה של 11% או ירידה של 11? (ל"ת)קורא נאמן 17/11/2019 14:09הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
