אין ממשלה, יש ביקוש: זינוק של 27% ברכישת דירות ברבעון השלישי
סקירה של אוהד דנוס מראה עלייה של 1.4% במחירי דירות 4 חדרים. בנטרול ת"א מדובר בעלייה שנתית בשיעור של 2.2% - על פי הסקירה, המחירים בת"א ירדו דרמטית - 11%, הייתכן?
"שוק הנדל"ן מתעורר וקיימת עלייה בביקוש", כך קובע אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, בסקירתו הרבעונית לשוק הדיור. למרות חוסר הוודאות המתמשך בשוק הדיור כפועל יוצא מהיעדרה של ממשלה מכהנת, מציין דנוס עליות מחירים ברבעון השלישי של 2019 במחזור עסקאות הגבוה ב-7% ביחס לרבעון השני ועליה דרמטית יותר בשיעור של כ-27% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
עומדים לרכוש דירה? זה המדד שמייקר לכם את המחיר
למעט העיר תל אביב, שם מצביע דנוס על עליית מחירים משמעותית ברמה השנתית, בשאר האזורים מדובר כבר בעליות וירידות מחירים מינוריות.
הסקירה כוללת כ-3,160 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עלייה בשיעור של 1.2% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון הקודם. זאת לצד עליית מחירים בשיעור של 1.4% ביחס לרבעון המקביל אשתקד - בנטרול ת"א, שיעור העלייה השנתית הממוצע בכלל הישובים הנותרים, עולה ל-2.2%.
בכך מאשש דנוס את נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר על המשך עליית מחירי הדירות (לכתבה המלאה). כמו כן, בריאיון לביזפורטל בשבוע שעבר טען דנוס כי עליית המחירים שנראתה בשנים האחרונות לא הולכת לעצור.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הניתוח אינו הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכירה חד פעמיים נרחבים וחד פעמיים.
מקור: אוהד דנוס
ביחס לרבעון הקודם, ברבעון השלישי של שנת 2019 נצפתה עליית מחירים בקרב 7 ערים בהובלת העיר הרצליה עם עלייה של 8%. ירידות מחירים נצפו ב-6 ערים, המשמעותיות ביותר בנתניה ותל אביב ונתניה -2%.
ברמה שנתית, דנוס מצביע על עליית מחירים גדולה אף יותר באזור תל אביב שהגיעה ל-11%, כתוצאה מהעובדה שכ-59% מהעסקאות נערכו בדרום ובמזרח תל-אביב, וזאת ביחס לשיעור של כ-37% עסקאות באזורים הנ"ל, הזולים יחסית, ברבעון המקביל אשתקד. מנגד, עליות המחירים המשמעותיות ביותר נצפו באילת (10%), הרצליה (9%) וחיפה (8%).
בהתאמה, גם שוק המשכנתאות מתחמם - בחודש ספטמבר האחרון היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 הגיע לסכום של 5.7 מיליארד שקל, גידול של כ-5.5% לעומת היקף המשכנתאות באוגוסט האחרון וזינוק של למעלה מ-70% לעומת ספטמבר 2018 (לכתבה המלאה).
- 5.דירה = קורת גג 01/12/2019 05:06הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 4.חושף קשקשנים 17/11/2019 18:29הגב לתגובה זוובכלל.. באיזה זכות מנטרלים את תל אביב כשנח, כאשר העליות בתל אביב היו אלה שהובילו לבועת הנדל״ן בגלל שהחשיבו אותה 20% מהמדד בעליות. אז בעליות מחשיבים כפול, ובירידות מנטרלים. הכל סבבה מפתחים עולם מדומיין ושקרי על מת להמשיך לשעבד את הזוגות הצעירים.
- 3.yuuuj 17/11/2019 17:18הגב לתגובה זובמכירות הוא לקח את המכירות של מחיר למשתכן,במחיר הוא הוריד את המחיר למשתכן,ככה שתרבות השקר מערבת אינטרסים יוצא משמש נתונים שהציבור לא יכול לקבל מידע מלא. חבל שככה פני התקשורת היום.
- 2.ירדו 11% (ל"ת)דנה 17/11/2019 15:25הגב לתגובה זו
- 1.לא הבנתי - בתל אביב היתה עליה של 11% או ירידה של 11? (ל"ת)קורא נאמן 17/11/2019 14:09הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
