צילום: Istock

"אין בועה של מחירי הדיור בישראל"

הזינוק במחירי הדיור נעוץ במדיניות שהחלה כבר ב-1990. וגם: האם תמיד מחירי הדיור רק עולים?

ערן סוקול | 24/10/2018 12:01 (51)

נושאים בכתבה בועה דיור הבינתחומי הרצליה מחירי הדירות

"אין בועה של מחירי הדיור בישראל", כך עולה מעבודת מחקר שנערכה במכון אהרן למדיניות כלכלית בבית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה על ידי הפרופ' צבי אקשטיין, תמיר קוגוט וד"ר סרגיי סומקין בעניין שוק הדיור בישראל. מהעבודה עולה כי אופן הטיפול במחירי הדיור הגואים הינו על ידי הגדלה משמעותית של היצע זמין של הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים ברמה הארצית, ובמיוחד באזורי ביקוש מרכזיים כמו מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים.

הדרך להורדת מחירים עוברת בהגדלת ההיצע

מהמסמך עולה כי אחד הגורמים המרכזיים לעליית מחירי הדיור בישראל הינו כי החל משנת 1990 שיווק הקרקעות למטרת דיור, הן ברמה ארצית והן ברמה אזורית, הינו באופן עקבי בכמות נמוכה מהנדרש בכדי לענות על הביקוש שמקורו הגידול במספר משקי הבית במשק.

כתוצאה משיווק לא מספיק של קרקעות למגורים ומצמצום מלאי הדירות הארצי והאזורי ביחס לגידול במספר משקי הבית, היחס בין מלאי הדירות לכמות משקי הבית נמצא בירידה מתמדת. בין השנים 1990 ל-2016 ירד מלאי הדירות הארצי לסך משקי הבית מ-1.14 דירות למשק בית לכ-0.94 דירות למשק בית.

מחירי הדירות תמיד עולים - חוץ מהשנים שבהן מחירי הדירות יורדים

מגמת מחירי הדירות הריאליים בשנים 2017-1975

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועיבודי מכון אהרן

חסרים פועלים? אין קשר לעליות הבניה

הירידה המתמדת במלאי הדירות למשק בית גורמת לעלייה ארוכת טווח במחירי הדירות בכל אזורי הארץ ובכל שכבות האוכלוסייה, פוגעת ביכולת של משקי הבית לרכוש דירה למגורים ומגדילה צפיפות וביקוש לשכירות. עליית מחירים זו אף התעצמה ב-10 השנים האחרונות. בזמן שמלאי הדירות למשק בית ירד מכ-1.01 דירות למשק בית בסוף שנת 2006 לכ-0.95 דירות למשק בית בסוף שנת 2017 – המחירים הריאליים של דירות עלו בשיעור מצטבר של כ- 90%, בלי כל קשר לעלייה של כ- 4% בלבד במחירי תשומות הבנייה.

הריבית הנמוכה ניפחה את המחירים, אבל צפויה לעלות

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(51):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

33.
קבלנים בלחץ 30/10/2018 09:01
הגב לתגובה זו
אף אינטרסנט לא יכול לעצור את המפולת , השוק הפרטי מיובש. מחכים להגרלה בדצמבר, חוסכים 300 אל"ש אחרי קיזוז שכירות.
32.
צפי ל 30/10/2018 05:13
הגב לתגובה זו
צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו , נשמע המון אזרחים ,במדינה קטנה כמו שלנו . *מעניין ,כמה אזרחים מתוך ה 15 מיליון , יוכלו לגור במרכז הארץ ?
עמרי 08/01/2019 09:32
הגב לתגובה זו
כמו הודו,מצרים.....
31.
יניב 29/10/2018 13:39
הגב לתגובה זו
שניתן לומר על המחקר הזה. תגובה דבילית המתאימה לממצאים הדביליים של המחקר
30.
גדי 27/10/2018 08:01
הגב לתגובה זו
מחירי הדיור הריאליים אמנם עלו ב300% ב60 השנה האחרונות. אבל השטח הממוצע שלהן על ב200%. תוסיפו בלאי ותגלו השקעה ממש לא משתלמת
רועי 28/10/2018 11:08
הגב לתגובה זו
אתה מעביר נדלן לילדים והלאה, עם הזמן דברים ישתנו, ואז מסחינתם יש תעודת ביטוח בדמות דירה, או שיגורו שם, ישכירו, ימכרו, ישפצו, מה אכפת לך- אתה מעגן אותם
29.
אני 26/10/2018 18:15
הגב לתגובה זו
לא צריך 60 אלף דירות. לפני 25 שנה נולדו חצי מכמות התינוקות שנולדים היום (התינוקות האלה שנולדו אז, צריכים היום דירות, ולא התינוקות שנולדים היום)
אתה שוכח שהתינוקות יגדלו ויצטרכו דירה והילדים שלהם גם (ל"ת)
אתה שוכח ש 29/10/2018 02:50
הגב לתגובה זו
רועי 28/10/2018 11:08
הגב לתגובה זו
מבקר המדינה אמר שצריך בין 60-8000 דירות לשנה לענות על הביקוש אחד לאחד תיקח מזה מה שאתה רוצה
28.
תומר 26/10/2018 10:44
הגב לתגובה זו
"הדרך להורדת מחירים עוברת בהגדלת ההיצע"... הייתי ממשיכה את המשפט מוסיפה את מה שחשוב!!! שזה הגדלת ההיצע במחיר הגון! לא סתם לבנות עוד ועוד פרויקטים... אלא לקדם ולתמוך בפרויקטים למען זוגות למשפחות צעירות - כמו בפרויקט של פרי נדל''ן בלוד, שדירה עולה פחות ממיליון שקלים. מתי יקומו עוד?
27.
הכוח חזר לציבור 26/10/2018 10:34
הגב לתגובה זו
הציבור ממשיך לייבש את השוק הפרטי רוכש דירות יד שניה , משקיעים שבורחים,לפני המפולת והכבדת מיסוי. מי שזכאי רוכש , מחיר למשתכן פחות 400-600 אלף ממחיר שוק . וקבלנים יישלמו מס על ,על דירות ריקות
26.
איציק 26/10/2018 08:16
הגב לתגובה זו
למרות שהמטרה היא למגורים הבעלות לדירה מהווה את הנכס אפשר לאמור היחיד שיש לאזרח ישראלי חוץ מקרן ההשתלמות. במדינות מפותחות אחרות לאזרח יש תיק השקעות מניב כי יש לו עודף בהכנסות. לישראלי אין ולכן הוא לא יתפשר על מחיר הדירה במכירה, ולו כדי לא לצאת פראייר
ממי 27/10/2018 13:25
הגב לתגובה זו
שלא ימכרו בחיים המסכנים עם חצי דירה שחיים ממנה. האמת חבורה של מצחיקים. משקיעים מהזן הכי נחות שיש. אם אפשר לקרוא להם משקיעים. יותר מזכירים בעלי באסטות בשוק.
25.
מחקר מתוזמן 25/10/2018 21:01
הגב לתגובה זו
הבלוג נחשף ,דירה לא תעלה יותר 600 אלף , הפסקנו לממן קבלנים. נגמר הכסף, נחכה אחרי המפולת.
24.
עמית 25/10/2018 20:59
הגב לתגובה זו
הציבור התפכח,משקיעים ברחו מהשוק 15,000 התפשרו על מחיר ,לפני המפולת 87,000 מנסים למכור,קבלנים תקועים עם 50,000 דירות חדשות, מחיר למשתכן משך את כל השוק 30% מטה.
אתה רואה טוב? או שאתה צריך עדשה עדשה , שעוד לא יצרו (ל"ת)
אתה רואה טוב ? 29/10/2018 02:49
הגב לתגובה זו
23.
שוש מחבצלת השרון 25/10/2018 09:53
הגב לתגובה זו
שמישהו מהמגיבים חסר אינטרסים אבל מאשימים את הכותב באינטרסים. ערמה של צבועים.
22.
אני 25/10/2018 07:04
הגב לתגובה זו
לא מדובר באותו מוצר! דירה ממוצעת היום גדולה פי 2 ופי 3 מדירה ממוצעת לפני 40-50 שנה. זאת הסיבה לקו המגמה העולה. אם תעקבו אחרי אותה דירה ספציפית לאורך השנים לא תראו מגמת עליה אלא עליות וירידות סביב קו אופקי.
21.
myyr 25/10/2018 03:33
הגב לתגובה זו
פרופסור שלנו , איפה הקונים , מאיפה הם באים בדיוק, או מאיפה הכסף,,,,
20.
יש אינטרסים פה 24/10/2018 21:17
הגב לתגובה זו
מישהו מהקבלנים רוצה שהציבור יהיה בתודעה של מחסור, כדי שיזדרז לקנות בכל מחיר? מספר הדירות היה גבוה ממשקי הבית והיום הוא נמוך ממשקי הבית? חרטא ברטא. מישהו שכח לספור 10% מיחידות הדיור בארץ- שהן לא חוקיות ולכן לא נלקחו בחשבון. איך יודעים שזה כך? כי מספר הנפשות שמצטופפות בכל משק בית לא עלה בכלל כבר 15 שנה!! אין שום הצטופפות!
לא לקחו בחשבון 24/10/2018 21:44
הגב לתגובה זו
10% אחוז של בניה בלתי חוקית ופיצול דירות, זה רבע מיליון דירות, וזה בקלות מסביר למה המציאות מלאה בניינים עם דירות ריקות בזמן שהמחקר מראה שכאילו אין מספיק דירות
מופתע 25/10/2018 09:53
חבל שלא כתבת מיליון דירות וזהו ??
19.
תום 24/10/2018 17:23
הגב לתגובה זו
שדואג שהמחירים ישארו גבוהים ולא ירדו מחר של ילד שחושב שהציבור טיפש
אני 26/10/2018 18:20
הגב לתגובה זו
יודע.
18.
בצער:רוב המגיבים טועים לעצמם=ומטעים=(האם מהפוזיציה ?!!) (ל"ת)
איתי 24/10/2018 16:35
הגב לתגובה זו
17.
רן 24/10/2018 15:40
הגב לתגובה זו
כנסו ליד 2 תראו כמה דירות יש למכירה, מה אמר שאין היצע, יש היצע בלי סוף הבעיה שהמחירים גבוהים!
16.
מי מימן את המחקר?,הרי לא עבדתם בחינם ,בעל המאה בעל הדעה (ל"ת)
איחודלגרנדפוטה 24/10/2018 15:39
הגב לתגובה זו
15.
עוזי 24/10/2018 15:24
הגב לתגובה זו
עלוב ומגמתי. תקראו על הספסרות בקרקע של הקבלנים בביזפורטל היום ותבינו מה פה קורה. לא להאמין שהמל"ג נותן למוסד כזה ול"חוקרים" מטעם כאילו להעניק תארים. בושה
14.
צפי ל 24/10/2018 15:23
הגב לתגובה זו
צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
אני 26/10/2018 18:19
הגב לתגובה זו
וגודלה רבע ממדינת ישראל אז יש פה מקום לפחות ל 100 מליון.
צפי או יהב 24/10/2018 17:17
הגב לתגובה זו
ראה מדינות לדוגמה מקאו, מונקו, סינגפור והונג קונג
השאלה אם יש רצון או יכולת לרכוש במחירי חלל! (ל"ת)
אדם 24/10/2018 17:17
הגב לתגובה זו
13.
אבחב 24/10/2018 14:01
הגב לתגובה זו
זה הביקוש. תוסיפו 13 אלף בתים לבניה עצמית, ביחד 30 אלף זה הביקוש. בדיוק מה שרינה דגני אמרה.
בני 24/10/2018 14:12
הגב לתגובה זו
מדינת ישראל (בעיקר ת"א, נתניה וכאלה ). אולי פרופסור אקשטיין התכוון שאם כל צרפת תעבור לפה אז באמת צריך 80 אלף דירות בשנה
12.
משקיע 24/10/2018 13:48
הגב לתגובה זו
הרפורמות לדורותיהן בקופות הגמל, מיסוי תיקי ההשקעות והחיסכון של הציבור, מיסוי הבורסה, וכו' שלחו את הציבור למקום היחיד שנותר ללא מס, לנדלן, כל ניסיון להציג את הדברים בצורה אחרת הוא עיוות המציאות ומצג שווא.
11.
אני 24/10/2018 13:42
הגב לתגובה זו
איפה ההתייחסות לשינוי המדיניות כלפי רווחי הון ב 2003 ואיזה מחקר זה אם לא מסבירים שזה לא קשור בכלל לבנייה בכפרים ערביים וכו..
10.
הכל נגוע 24/10/2018 13:33
הגב לתגובה זו
המרכז הבינתחומי באמצעות גזית גלוב אינטרסנטים ומטעים בכוונה תחילה
9.
רון 24/10/2018 13:24
הגב לתגובה זו
ירידות חדות בכל הארץ בועת המאה
8.
חחחח 24/10/2018 13:19
הגב לתגובה זו
עשרים אלף עבור "מענה למשקיעים"?! אבל כבר היום הם מוכים יותר מאשר קונים 8 אלף דירות... מזכיר את השדכן חנוכה שניסה לשדך למעסיק של עזריאל כלה... "מה כבודו לא רוצה אישה?" ..."רוצה, רוצה, רק קודם תיקח ממני את אישתי...."
נקודה מעולה לגבי מכירות המשקיעים (ל"ת)
רואה חשבון 24/10/2018 21:47
הגב לתגובה זו
7.
רועי 24/10/2018 13:10
הגב לתגובה זו
אין בישראל בועה יש את האם אם אמא של הבועות
6.
דירות"א 24/10/2018 13:09
הגב לתגובה זו
אם אלו מרצים אז אבדנו שוק הנדלן נמצא בבועה ענקית במיוחד מעבר לגוש דן מספר העסקאות יורדות ופוחתות בכל הארץ כולל תל אביב. לפי כל המעגלים הקיימים מחירי הדירות לא ניזוקו כבר 12 שנה וזו... בועה
5.
עובדות 24/10/2018 13:02
הגב לתגובה זו
הבעיה היא הריבית שטלטלה את השוק מקצה לקצה עקב הורדה חדה. לא היצע. במחוז תל אביב בונים פי 2.3 מאשר לפני 15 שנה ובחיפה בונים פי 4 והמחירים עדיין עלו ועלו למרות שלפני 15 שנה הם היו בירידה. זה הכל הריבית בתוספת התנהגות הציבור כמו עדר
4.
הילה 24/10/2018 12:58
הגב לתגובה זו
תגידו מה יהיה עם המחקרים הממומנים האלו? הבינתחומי? תמוה מאוד מחירי הדיור כבר בסיבוב פרסה, הריבית בנסיקה כמו גפ הבנייה הפעילה ומודעות יד 2 למכירה. אז די עם השקר הזה.
3.
מצחיקים שכמוכם 24/10/2018 12:53
הגב לתגובה זו
כאשר החוקרים בוגדים בעבודה שלהם על מנת לקדם אינטרסים עלומים, כבר אי אפשר להאמין לכלום. כאשר מחירי הדיור עלו ב 120% בעשר שנים והפכו ליקרים בעולם, אם מישהו חושב שאין בועה, הו הזוי
אני 26/10/2018 18:17
הגב לתגובה זו
בבת ים חולון באר שבע דרום תל אביב והקריות, דירה שעלתה 300 עולה היום שני מליון. זה 600 אחוז.
הבודק 24/10/2018 14:29
הגב לתגובה זו
טייקוני נדלן שרוצים להלחיץ את הציבור שירוץ לקנות, ושיהיה מוכן לשלם כל מחיר, יודעים שהכי טוב לספר שאלו דירות אחרונות, ושתיכף יגמר כי לא בונים מספיק... ידוע שכשעוזרים לחברים הטייקונים הם מציעים לך אח"כ משרות בשכר מטורף
מעניין כמה דירות יש לכותבי ה"מחקר" (ל"ת)
ד"ר זיוואגו 24/10/2018 13:23
הגב לתגובה זו
2.
יש מחסור עצום,רבבות הומלסים ומאות אלפים חולקים דירה... (ל"ת)
אדם 24/10/2018 12:51
הגב לתגובה זו
1.
יוגב 24/10/2018 12:41
הגב לתגובה זו
חזק! ??
מני 25/10/2018 11:16
הגב לתגובה זו
אין מילים מול שטות שכזאת....חחחחחחחחחחחחח

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן