מרסל קוקיל, מנכ"ל Citycon
צילום: Bizportal
ראיון

"נדל"ן בסקנדינביה זו השקעה טובה. אנחנו מצליחים לשלם למשקיעים דיבידנד של 6.5%"

מנכ"ל סיטיקון לא מפחד מאמזון ומאמין שהחיבור החברתי בין אנשים במרכזי קניות עדיין נחוץ. בדרך הוא מסביר למה לא כדאי להשקיע בגרמניה

"המצב הכלכלי בסקנדינביה טוב מאד. שוודיה עשירה, נורווגיה התעשרה מהר מכדי שהאזרחים יבינו. פינלנד מתאוששת בשנה וחצי האחרונות אחרי הנפילה של נוקיה", אומר מרסל קוקהיל, מנכ"ל חברת הנדל"ן סיטיקון בראיון עם Bizportal. קוקהיל, שמנהל את חברת הנדל"ן המסחרי הגדולה ביותר בסקנדינביה, הגיע לישראל לצורך סבב פגישות עם משקיעים מוסדיים ישראלים. החברה שנסחרת בבורסה של הלינסקי נמצאת בשליטת חברת גזית גלוב (45%) של חיים כצמן, ומהווה כ-17% מהיקף הנכסים שלה. תוצאות החברה ברבעון הראשון של 2018 היו יחסית מאכזבות: הרווח הנקי ירד ב-30% לרמה של 20 מיליון אירו ברבעון. תוצאות סיטיקון הושפעו לרעה מירידה בהכנסות משכירות והפחתה בשווי הנכסים. במקביל איבדה המניה כ-15% בשנה האחרונה. "עשינו מהפך. עברנו בשנים האחרונות מהרבה נכסים קטנים, למעט נכסים גדולים. ירדנו מ-78 נכסים בשנת 2011 ל-43 נכסים כיום. זה תהליך של שינוי. זה מוריד לנו בטווח הבינוני את ההכנסות, אבל זה יותר נכון לחברה בטווח הארוך", אומר קוקהיל. המהלך הזה פגע בתוצאות. כיצד אתה מסביר זאת? "הפכנו מחברה פינית ש-70% מההכנסות שלה מפינלנד, לחברה נורדית המתמקדת בערים המשמעותיות: סטוקהולם, ברגן, קופנהגן. במקביל עברנו מחברה של נדל"ן מסחרי קטן, לחברה של מרכזים חברתיים מסחריים קהילתיים משולבים גדולים. אני לא אכחיש את המספרים הלא טובים. אנחנו יכולים רק להסביר אותם. אם אנחנו קונים נכסים יקרים זה יתבטא כהוצאה משמעותית, ובמקביל הקיטון במספר הנכסים פוגע בהכנסות עד שהנכסים החדשים יבואו לידי ביטוי במלוא הפונציאל שלהם", אומר קוקהיל. "כשאתה מוכר נכסים בתשואה גבוהה, ובמקביל משקיע בנכסים שטרם מניבים תשואה זה פוגע בתוצאות בטווח הקצר. כעת אנחנו מתמקדים במקומות עירוניים, בעלי צפיפות גבוהה ותחבורה ציבורית מפותחת. אלו מקומות יחודיים. כמו שאני מבין את שוק הנדל"ן אלו מקומות שאי אפשר לשכפל ואי אפשר להעתיק אותם". אתם חוששים מכניסת אמזון וירידה בביקוש למרכזים מסחריים? "אנחנו מתרכזים במקומות שהם מקום מפגש חברתי, ולא במרכזי קניות בלבד. אחד מהנכסים המשמעותיים שלנו הוא מרכז "אומנה" (omena) - זה מרכז אורבני (urban hub) בהלינסקי הכולל מרכז קניות, רכבת תחתית וגם שטחים ציבוריים כמו ספריות וחללי עבודה. זה נכס שאין לו תחליף". "מי שמשלם שכירות עבור השטחים האלו זו העירייה שרוצה לעודד יצירת מרכזים עירוניים. בחודש נובמבר נפתחה בנכס תחנת המטרו החדשה של קו רכבת המוביל בין היתר למרכז הלסינקי, ומאז כמות המבקרים בו עלתה בהיקפים של יותר מ-30%, מחזור המכירות עלה בכ-40% ומחזור מכירות הדיירים הקיימים במעל 12%. בשנתיים הקרובות אנו מתכננים 5-6 מרכזים גדולים ברחבי סקנדינביה".  אנחנו רואים את מניות קרנות הריט בארה"ב שיורדות בשל חשש מכניסת אמזון. זה מטריד אותך? "לא בהכרח. באירופה המרכזים יותר קהילתיים. בארה"ב המרכזים מתמקדים רק בקניות, בלי נשמה. אנשים עדיין צריכים להיפגש. אני לא מאמין בחיסול הריטייל". המאזן האחרון שהוציאה סיטיקון מראה כי השווי ההוגן של הנכסים עומד על 4.14 מיליארד אירו, ירידה של כ-7% לעומת הרבעון המקביל ב-2017. השינוי בשווי ההוגן נגרם, בין השאר, בשל הפחתה בערך הנכסים.  סיבה נוספת לירידה בקרנות הנדל"ן האמריקאיות היא עליית התשואות על איגרות החוב. אתה חושש שזה ישפיע לכם על שווי הנכסים? "אני לא חושב. הריבית בארה"ב לא משפיעה על הנכסים בארה"ב, לא באירופה. הריביות באירופה עדיין נמוכות. אני מנפיק אג"ח לעשור בריבית של 2% - אז מצבי עדיין טוב". "מבחינה פיננסית, אנחנו משביחים את הנכסים ואת איכות הפורטפוליו. אנחנו מוכרים נכסים בתשואה גבוהה, ומשקיעים בנכסים שטרם מניבים את מלוא הפוטנצאיל שלהם, ועדיין תזרים המזומנים שלנו חזק. בראייה לעתיד, אנחנו עדיין בתהליך של מכירת נכסים" אתם כעת ממוקדים בסקנדינביה בלבד. יש לכם כוונה להתרחב? "גרמניה יקרה, וקשה להשיג שם נכסים טובים. כולם מתנפלים על גרמניה, ולכן קשה מאוד לבנות שם פורטפוליו משמעותי. כולם כבר יודעים ששוק הנדל"ן שם נזיל והכלכלה חזקה, ולכן מנקודת מבט של משקיעים זה שוק שמתומחר כבר גבוה". "סקנדינביה זה מקום שאנחנו מכירים, וזו גם השקעה לא רעה. אגב, כאשר פינים אומרים שמשהו 'לא רע' הכוונה שהוא די טוב. אני יכול להגיד בפה מלא כי נדל"ן בסקנדינביה זו השקעה טובה. אנחנו מצליחים לחלק למשקיעים דיבידנד המהווה תשואה של 6.5% ביחס למחיר המניה הנוכחי. אנחנו מחזיקים בנכסים חזקים במדינות העשירות והחזקות באירופה. אני אישית קניתי לאחרונה מניות של סיטיקון, ואני לא איש עשיר כמו כצמן". הגעת לישראל בגלל שאתה חלק מקבוצת גזית גלוב או שרצית לעניין את המוסדיים  הישראלים להשקיע בסיטיקון באופן ישיר? "גם וגם. קיימים גופים מוסדיים ישראלים שמשקיעים בסיטיקון באופן ישיר. המשקיעים הישראלים יודעים את מספרים ומכירים את השוק. התרשמתי שהם מקצוענים". איך היחסים עם גזית גלוב? "גזית גלוב מאמינים בנו, ומאוד תומכים. הם לא רק בעלי מניות, אלא תומכים בפילוסופיה שלנו, והם קונים עוד ועוד מניות. גם אני קניתי הרבה מניות ביחס לזה שאני איש פשוט". איך היחסים שלך עם חיים כצמן? "כצמן מקצוען. הוא בעל חושים חדים, ומומחה בקמעונאות ובשוק ההון. יש לו ראייה הוליסטית. בלי גזית גלוב סיטיקון לא היתה מה שהיא היום".

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    אייל 22/05/2018 13:09
    הגב לתגובה זו
    שומר נפשו ירחק
  • 2.
    עמי 22/05/2018 13:08
    הגב לתגובה זו
    עוד יגיע הבכי של מחפשי הזהב שנפלו בידי שרלטנים
  • 1.
    מנכ"ל טיפש 22/05/2018 09:29
    הגב לתגובה זו
    עכשיו התעוררת ?
ליסה סו (AMD)ליסה סו (AMD)
ניתוח

למה AMD צונחת ב-6% ומה זה אומר על מניית אנבידיה?

על התחזית של AMD, השוואה בין AMD לאנבידיה, מה מכפילי הרווח של שתי החברות, ומה צפוי בשוק השבבים ל-AI בחודשים הקרובים? 

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ליסה סו AMD

AMD Advanced Micro Devices -6.42%  מרשימה בדוחות הרבעון השני, אז למה המניה נופלת ב-6%? התשובה הקצרה היא - כגודל הציפיות גודל האכזבות. המניה זינקה בחודשים האחרונים, כשהאנליסטים והמשקיעים מצפים על רקע העלייה הזו לתוצאות ותחזיות טובות עוד יותר ממה שהיה בעבר, ונדגים - כשהמניה נסחרה ב-110-130דולר היא היתה "במחיר הוגן", ביחס לציפיות שלה. ואז הושק מעבד חדש, ואז יצאו הצהרות לגבי העוצמה של השבבים של AMD גם ביחס למובילת השוק אנביידה, והגיעו ראיונות עם ליסה סו, המנכ"לית של AMD, ונראה היה שהנה - מגיעה תחרות לאנבידיה.

לכולם ברור שאנבידיה NVIDIA Corp. 0.65%  לא יכולה לשלוט לעד ב-90% מהשוק של שבבי ה-AI. תחרות ולקיחת נתח שוק תגיע, ו-AMD השנייה בשוק היא המועמדת. כך נבנו ציפיות ש-AMD הולכת לעשות את זה בזכות השבבים החדשים, אבל זה לא יכול להיות כל כך מהר - השוק מקדים את זמנו, לפעמים הוא גם מפספס.

ואז הגיעו התוצאות והחזירו את AMD למציאות. גם אם מוצרים טובים, קשה לקחת נתח שוק מגורילה. חוץ מזה, תחרות זה אומר שלא רק שהמוצרים צריכים להיות טובים ותחליפיים (ועדיין לא בטוח שהם מכל הבחינות שווים לאנבידיה שטוענת שהיתרון הוא עדיין שלה), הם צריכים להיות תחרותיים מאוד במחיר. כדי שחברת ענק "תהמר" על AMD ולא תלך עם הזרם ותרכוש אנבידיה היא צריכה להיות בטוחה שהמוצרים טובים וגם לחסוך באופן משמעותי. אחרת הסיכון עצום - יש תחרות ענקית על הבכורה בתחום ה-AI, כולם רוצים להגיע למקום הראשון וההשקעה היא לא הסיפור הגדול, כי הפירות יהיו גדולים. אז איזה קניין, טכנולוג, מנכ"ל, יחליט שהוא בניגוד לכל הענקיות הגדולות, לא קונה שבבים של אנבידיה אלא שבבי AMD. אם הוא ייכשל יצלבו אותו.

וכך התברר אתמול של-AMD יש כמובן מקום גדול לצמוח, אבל הדרך ארוכה מאוד. הנפילה במניה מגיעה כי המניה עתה מהר מדי על ציפיות אולי מוגזמות. צמיחה מואצת - תהיה. כיבוש שוק או לקיחת נתח שוק מאוד משמעותי - לאט ובהדרגה. רואים את זה בתחזיות - אנבידיה תצמח על פי תחזיות האנליסטים ב-27% בשנה הבאה. AMD ב-30% - ככה לא מגדילים נתח כשאתה מחזיק ב-4% והמובילה במעל 90%. לקחת נתח שוק זה לצמוח הרבה יותר כשאתה קטן. זה לא בתחזיות עדיין.

כשהשוק עיכל את זה הגיעה נפילה במניית AMD. מנגד, מניית אנבידיה כמעט ללא שינוי. השוק מבין שתהיה השפעה עליה, אבל לא מידית. עם זאת, צריך לזכור שיש סיכוי טוב שזה יגיע, זוה יכול להגיע בפתאומיות. הטכנולוגיה מתקדמת במהירות, מלחמת המחירים תואץ, המתחרות יכולות לספק פתרונות טובים-חזקים והם יצמצמו את הפער. בהדרגה מעגל הרכישות יעלה והלקוחות יגוונו במוצרים נוספים - לא רק של אנבידיה. זה יקרה, אבל בינתיים לא רואים את זה בתחזיות.


דוחות ותחזית טובים ל-AMD; המניה מתקנת למטה


מכסים שבביםמכסים שבבים

מתקפת המכסים נמשכת: 100% על שבבים למי שלא מעביר ייצור לארצות הברית

נושא המכסים לא יורד מהכותרות והפעם ייצור השבבים על המוקד עם מכסים של 100% על ייבוא שבבים לחברות שלא יעבירו ייצור לארצות הברית; החוזים העתידיים מסרבים להתרגש

גיא טל |

מכסים נוספים הגיעו

סאגת המכסים טרם הסתיימה. נשיא ארה"ב דונלד טראמפ הכריז על הטלת מכס של כ-100% על מוליכים למחצה  ושבבי מחשב המיובאים לארה"ב, אלא אם כן החברות נמצאות בתהליך של העברת ייצור לארצות הברית. כך אכן עושה אפל, שזינקה במסחר היום (ומוסיפה לטפס במסחר המאוחר) עקב ההסכמות שהשיגה עם הנשיא. טראמפ אכן הבהיר בהצהרתו כי חברות טכנולוגיה כמו אפל, המשקיעות בייצור אמריקאי, יזכו לפטור מהמכס החדש. "אנחנו נטיל מכסים של בערך 100% על שבבים ומוליכים למחצה". במידה והחברות יתחייבו לייצר בארצות הברית אך לא חעשן זאת לבסוף, המכסים יצטברו - "תצטרך לשלם את זה מאוחר יותר" אמר טראמפ. ההכרזה מגיעה ימים ספורים לפני תום המועד האחרון שהציב טראמפ להחלטות בנושאי מכסים, שיחול ביום חמישי השבוע. טראמפ לא ציין את תאריך החלת המכסים החדשים. חברת אפל הודיעה על התחייבות להשקעה נוספת בסך 100 מיליארד דולר בארה"ב, בנוסף להתחייבות קודמת של 500 מיליארד דולר. במסיבת עיתונאים בבית הלבן, עם מנכ"ל אפל טים קוק, שיבח טראמפ את ההשקעה החדשה וכינה אותה צעד משמעותי. "הם חוזרים הביתה", אמר טראמפ בהתייחסו לענקית הטכנולוגיה.

כיום, רוב מוחלט של השבבים מיוצר מחוץ לארצות הברית. כמה חברות כבר הודיעו על השקעה בהקמת מפעלים בארצות הברית, אך עד להשלמת הבנייה יקח עוד שנים ארוכות. בינתיים טראמפ צובר התחייבות להשקעות בארצות הברית בטריליונים. החוזים העתידיים לא מתרגשים מהמכסים החדשים ומטפסים בכ-0.2% במדדים המרכזיים לאחר העליות הנאות ביום המסחר האחרון. נראה שהשוק נהיה פשוט אדיש להודעות המכסים השונות שמשתנות חדשות לבקרים, בנוסף לכך שבינתיים לא נראית השפעה ממשית של המכסים שכבר הוטלו על ביצועי רוב החברות כשיותר מ-80% מחברות ה-SP500 שדיווחו עד כה היכו את התחזיות. 


במקביל, טראמפ קיים את איומיו והטיל מכסי ענישה על הודו בגין רכישת נפט מרוסיה. הוא הודיע כי על יבוא מהודו יוטל מכס נוסף בשיעור של 25%, בנוסף למכס הקיים, ובכך יגיע סך המכסים על יבוא הודי ל-50%. המאמצים הדיפלומטיים סביב המלחמה באוקראינה נמשכים, כאשר שליחו המיוחד של טראמפ, סטיב ויטקוף, נפגש במוסקבה עם הנשיא פוטין. טראמפ הבהיר כי על רוסיה להגיע להסכם שלום עם אוקראינה בהקדם, אחרת היא תסתכן בסנקציות כלכליות חמורות. נראה שהוא מרים את הרף האיומים וגם עובר למעשים. 


בתוך כך, מזכיר המדינה מרקו רוביו נפגש עם נשיאת שוויץ, קארין קלר-סאטר, שהגיעה במיוחד לוושינגטון בניסיון למנוע מכס של 39% שצפוי להיות מוטל על ארצה. קלר-סאטר אמרה לכתבים כי הפגישה הייתה "טובה מאוד" אך סירבה למסור פרטים נוספים.


בנוסף, סוכנות הידיעות היפנית קיודו דיווחה בשם פקידים אנונימיים בבית הלבן על כוונה להטלת מכסי תגמול נוספים בשיעור 15% על היבוא מיפן, בנוסף למכסים הקיימים. לידיעה הזו אין אישור ממקור מוסמך, אך היא צוטטה במספר אתרים מרכזיים כמו בלומברג ואחרים.