ההשקעה הפופולרית בנדל"ן שנפגעת בשל עליית הריבית
ניתוח קרנות הריט בארה"ב מראה שהן השיגו תשואה שנתית ממוצעת של יותר 10%. האם עשורי הזהב של הנדל"ן הסתיימו?
ב-30 שנה האחרונות קרנות הריט (real estate investment) הצליחו למצב עצמן כאפיק השקעה פופולרי בעיקר בארה"ב למי שמעוניין לפזר את תיק ההשקעות שלו ולהגן על עצמו מפני אינפלציה.
תשואות דיבידנדים גבוהות בהחלט תרמו למיצוב זה שכן קרנות הריט מחויבות על פי חוק לחלק את מרבית הרווחים שלהן חזרה למשקיעים על מנת לסווג עצמן כקרנות ריט שפטורות ממס חברות. וכן האפשרות לגוון את תיק ההשקעות המנייתי באפיק הנדל"ן שנחשב לנכס בטוח יותר ויציב יותר מבחינת הכנסות של שכירות משרדים ובתים למגורים גרמו למשקיעים רבים לאמץ לחיקם את קרנות הריט ולהגדיל יותר ויותר את המרכיב הזה בתיק ההשקעות.
מצורף תרשים שברקליס קפיטל פרסמו בו הציגו את הביצועים הממוצעים לשנה של כל האפיקים ממאי 92 ועד מאי 17 בו ניתן לראות בבירור את העליות של קרנות הריט.
טבלה זו ממחישה עד כמה מוטעה הטיעון הנפוץ כי קרנות ריט נפגעות בצורה אנושה בסביבת ריבית שנוטה לעלות שכן בשנים אלו עד פרוץ המשבר, הריבית לחלוטין לא היתה אפסית ועדיין זה לא הפריע לקרנות הריט לנצח את שוק המניות הכללי. חשוב כמובן לומר שריבית אכן משפיעה על קרנות הריט בעיקר בכל הקשור למימון נכסים חדשים ומחזור הלוואות קיימות אבל מכאן ועד להחריב את הענף בגלל הריבית יש מרחק רב.
עוד עניין שצריך להבין בהקשר הריבית במשק הוא הסיבה לעליית הריבית. על פניו, כפי שציינתי, עליית ריבית מייקרת את המימון לעסקאות נדל"ן חדשות וקיימות אבל ריבית שעולה משקפת סיטואציה כלכלית ברורה. ראשית, כלכלה בריאה יותר וצומחת יותר - גורם שמספק יציבות ורווחה לשוק הנדל"ן.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, בדרך כלל ריבית שעולה מגיעה בעקבות אינפלציה שעולה ונדל"ן הוא נכס מבטח אינפלציה שכן לבעלי הנכסים יש אפשרות להעלות את דמי השכירות ובכך לאפשר לקרנות הריט להגדיל את שיעור הרווח וכתוצאה מכך להגדיל את הדיבידנד המחולק חזרה למשקיעים.
ניתן לראות בגרף המצורף של חברת המחקר של הדאו ג'ונס כי רכיב ההכנסה של קרנות הריט עלה על האינפלציה במשק (כפי שנמדד על ידי מדד ה-CPI) ב-14 מתוך 15 השנים האחרונות.
אם כן, מדוע קרנות הריט מפגרות בתשואה מתחילת השנה ביחס למדד המניות?
כאשר הציפיות לגבי הריבית העתידית משתנות לפתע, הריטים (כמו גם סוגים אחרים של נכסים) חווים לעתים קרובות תנודתיות גבוהה ומהירה, כאשר ניתן לציין רגע בולט שכזה בחודש מאי 2013 למשל, כאשר הפד דאז יו"ר בן ברננקי הציע כי תכנית רכישות האג"ח תתחיל מוקדם יותר ממה שרוב המשתתפים בוועידת הפד צפו. דבריו של הפד הביאו לירידות חדות בקרנות הריט ובנכסים נוספים כמו למשל חברות צמיחה במדד הראסל 2000.
- לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית
- שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה
אזכיר כי הייתה זו התקופה של הכסף הזול שכן גם הריבית היתה אפסית וגם הכלכלה החלה להתייצב ולהתרומם, ונוצרה סוג של אופוריה בקרב משקיעי הנדל"ן שכבר התרגלו ללא פחות ממושלם.
מצורף גרף יחסי שמראה את התשואה של תעודת הסל על מגזר הריט בכחול VNQ בהשוואה ל-SPY באדום בתקופה המדוברת של הצהרת ברננקי. ניתן לראות איך הריטים ספגו מכה חדה יותר משוק המניות.
בעצם, ניתן להבין כי השינוי האמיתי אינו הריבית שירדה או עלתה אלא איך היא עלתה או ירדה, והאם המהלך היה צפוי או הגיע בצורה חדה ופתאומית. ובערך כמו כל תיקון חד בשוק המניות - כאשר אף אחד לא מצפה הבהלה גדולה יותר (ראו ערך סין).
העובדה היא שלאחר אותה הצהרה מגזר הריט המשיך לספק תשואה חיובית, אמנם לא באותם שיעורים כפי שהורגלנו קודם אבל לחלוטין ענף זה עדיין רלוונטי בניגוד למה שרבים מהמשקיעים חושבים היום.
אין ספק כי עליית הריבית תפגע בקרנות הריט שהרגילו אותנו לתשואה שנתית ממוצעת של 10% ומעלה אבל אל לנו לשכוח את הסיבות שבגינן הריבית עולה ואלו לכשעצמן משמעותיות מאוד לצמיחת הענף, שכן כלכלה חזקה יותר ועליית מחירים במשק כתוצאה מכך (אינפלציה במגמת עלייה) אמורה לחזק את הענף מספיק כדי לצמצם את הפגיעה השלילית של עליית שיעורי הריבית.
** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
- 1.אינפלציה מהי? 25/03/2018 20:34הגב לתגובה זוחזקה מהאינפלציה הבסיסית ראו אצלנו אינפלציה נמוכה עלייה מטאורית במחירי הנדלן ( זוהי אינפלציה של מלירי הנדלן) איך מתייחסים לאינפלציה נדלנית סקטור שלם באינפלציה גדולה . אי אפשר להתעלם מאינפלציה של מחירי הנכסים והשפעתם על הכלכלה על בועות וכו

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית
מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל
טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.
אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה
מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.
אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל
הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו
עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.
מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש
ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן
הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם,
הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב
ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר
את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.
- ממשל טראמפ ישיק מכרז ענק לקידוחי נפט וגז במפרץ מקסיקו
- הבנקים מתעשרים, ולעזאזל משבר האקלים; הגדילו מימון לקידוחי נפט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים
הקרובים).
נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25%
מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה
העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית
מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל
טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.
אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה
מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.
אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל
הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו
עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.
מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש
ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן
הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם,
הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב
ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר
את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.
- ממשל טראמפ ישיק מכרז ענק לקידוחי נפט וגז במפרץ מקסיקו
- הבנקים מתעשרים, ולעזאזל משבר האקלים; הגדילו מימון לקידוחי נפט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים
הקרובים).
נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25%
מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה
העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.
