בועה במחירי הדירות? יזם הנדל"ן חנן מור מתייחס לטענה - ומספק תחזית ברורה

נתחיל באמירה של כחלון על זה שהמצב בשוק הדיור הישראלי זו בועה שתתפוצץ בדיוק כמו התרסקות של בורסה, בתור יזם שבונה דירות – מה חשבת על האמירה הזו? "חשבתי שזו אמירה לא אחראית, כמו שקודמיו אמרו שיורידו את מחירי הדיור ב-15%. זו אמירה שהביעה רצון אמיתי לשינוי אך היא לא אחראית. אני מבין את הרצון להוריד ביקושים כדי לאפשר כניסה לשוק, יש לו רצון וכוונות טובות לאפשר לצעירים לקנות דירה ונכון להתמקד בזה ולעשות תכניות כאלה. להתמקד בדיור הציבורי ולהציע פתרונות – אלו פתרונות שצריך להעצים אותם, אבל האמירה לא מחזיקה את המציאות הכלכלית".   מה זה היה, סוג של ניסיון להוריד את המחירים בדיבורים או אולי סוג של פאניקה כמו שחלק אומרים? "אני מעריך את העבודה של כחלון ואביגדור יצחקי וצריך להתמיד בה. מורידים את המחירים ע"י הגדלת ההיצע ולא בדיבורים. כל מהלך עם דיבורים הוכיח עצמו בעבר שלא עוזר".   מה ההערכה שלך לגבי כיוון מחירי הדירות? "הערכתי שכל עוד היצע הדיור כמו היום והביקושים רק גדלים, אני לא רואה יציבות במחירים אלא המשך טיפוס במחירים. לא תהיה עליה כמו ב-6-7 השנים האחרונות ואני חושב שהריבית הנמוכה גם ניפחה את מחירי השוק, אני חושב שהמחירים יזחלו או יישארו אותו דבר – תלוי לוקאלית ופוטנציאל של כל אזור לעשות השוואת מחירים לאזורים לידו".   בתור יזם נדל"ן לא היית נכנס לאזורים מסוימים כי יכול להיות שבאמת תהיה שם ירידת מחירים או אזורים שאתה צופה בהם עליית מחירים? "הזדמנויות הבניה ופוטנציאל הרווח נובעים ממי יקנה שם וכמה יהיה מוכן לשלם. באזור נתניה יש הזדמנויות כי הרבה יקנו שם – כל הזוגות ומשפרי הדיור של נתניה. אזור חריש, צורן ופרדסיה חד משמעית יתפתחו בצורה יוצאת דופן".

"תל אביב מושכת אליה כוח עצום של ביקושים וקשה לי לנבא מה יקרה בה, אבל כשמחיר הקרקע מגיע ל-3 מיליון שקל – כיזם שצריך לקחת סיכון של קניית הקרקע, אני לא נכנס לזה. הסיכון גדול".

"באזור יבנה למשל יש פוטנציאל אדיר, הסכם גג שמתפתח, כשישובים ליד כבר נסגרו – בנס ציונה כבר אין קרקעות. צריך לזהות את סביבת הביקושים, האלטרנטיבות של הרוכשים ולזהות את ההזדמנות. לקריית גת אין אופי עדיין אלא אופי היסטורי, בלי שישקיעו בה מאמצים לא בטוח שהיא תתרומם. אשקלון תתרומם כי זו עיר ויש בה ניהול, תשתיות, חינוך, תרבות וים. אנחנו נראה צמיחה באשקלון כשלאשדוד אני לא יודע כמה היא עוד תתפתח – היא תקרין לכיוון אשקלון ויבנה".   כחלון מפנה אצבע מאשימה כלפי הקבלנים שלא בונים מספיק מהר וגם עצרו את התחלות הבניה, מה אתה אומר? "מפעל היצור של דירות לא מתפקד בישראל. הכללים לא ברורים ולא טובים. אין לנו כוח עבודה, קבלני ביצוע, מימון לקבלני ביצוע. המערכת לא מתפקדת. לפני כעשור בנינו פרויקטים בתקופה של 14 חודשים והיום זה פי 2 זמן. בעבר היו פה קבוצות עובדים סיניות שהיו פותחות את אתרי הבניה ב-6 בבוקר ועובדים עד 8 בערב. היום אלו עובדים מהשטחים שעובדים עד 5 בצהריים כי הם צריכים גם להספיק להגיע הביתה. משך הביצוע התארך".

"כשרוצים לחנך ילד לא מכים אותו או שמים אותו בפינה, אלא מעודדים אותו ונותנים לו כלים להצליח. האמירה של כחלון למפעלי הייצור יחד עם האצבע המאשימה היא לא הדרך. הדרך היא לייצר אפשרות להביא עובדים ולעודד קבלנים לסיים פרויקטים מהר. אני לא מכיר קבלנים עם עניין מובהק לא לבנות, אלא מכיר קבלנים ויזמים שחיים בתקופת אי וודאות ולכן לא רוצים לקחת סיכונים. באווירת אי ודאות מקטינים את כושר היצור של המפעל ולכן המגמה הניהולית צריכה להיות הפוכה – לעודד ולבנות ודאות בשוק ולאפשר לשחקנים ליזום או שלא תהיה בניה בישראל".   לסיום, מה עמדתך בעניין המס המיוחד שמתכנן כחלון לאלו המחזיקים ב-3 דירות ויותר? "אני חושב שנושא המשקיעים זו תופעה שיש לעודד בצד החיובי. המשקיעים הם משפחות או אנשים שעבדו קשה ורוצים לרכוש דירה לילדים או להשאיר משהו לפנסיה. בעולם של ריביות כשכספי הפנסיה נשחקים, מי ידאג לאנשים כשיהיו זקנים? כשאתה מדיר את רגליהם מהשוק אתה מקטין את פתרונות הדיור להשכרה והוא יגדל ומחירי ההשכרה יצמחו ויהיו לא הוגנים. זה שוק שצריך לתקן ולהדיר את רגלי המשקיעים זו טעות. אני יכול להבין את הרציונל – להקטין את הביקושים. בטווח הקצר זה נכון אבל בטווח הרחוק נשלם על זה במחירי שכירות יקרים מאוד".

• 25 שנה לפיצוץ בועת הדוט.קום - מה למדנו, אם בכלל?
• "התחלופה הגדולה" - האם הריצה של מניות הביג טק הסתיימה?