יו"ר מטה הדיור: "עד סוף 2017 כ-100 אלף דירות במחיר למשתכן; כל 36 אלף הנרשמים עד כה - יזכו"
בכירי ענפי הנדל"ן, הקמעונאות והפיננסים נפגשו היום (ב') בוועידת הנדל"ן השנתית של EY ישראל בשיתוף משרד עו"ד שטיינמץ הרינג גורמן ושות' שהתקיימה בתל אביב, ודנו בסוגיות הבוערות בענף ובהם עליית מחירי הדיור, המחסור באשראי וכן בעיית העובדים שטרם הגיעו לפתרונם. בפתח הוועידה דיבר אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, והציג את בעיית המחסור בענף שמובילה לעליית המחירים: "תפקידה של מדינה לאפשר קורת גג לכל אחד מאזרחיה ובשנים האחרונות לא כ"כ מצליחים לעשות זאת. הגידול במשקי בית כל שנה הינו כ-50 אלף, ויש היום חוסר של כ-135 אלף דירות בשוק. מדובר במחסור של כ-5% במשק בישראל. כתוצאה מכך, אנשים גרים יותר עם ההורים ומפצלים דירות ומוצאים פתרונות אחרים להתגבר על המחסור. אנו בבעיה גדולה ולכן הדרך להתמודד עם המשבר היא הגדלה מהותית של ייצור הדירות במדינת ישראל". "בכלכלה צריך 3 תנאים על מנת ליצר משהו – אדמה, עבודה והון, ויש לאפשר כל זאת על מנת שכוחות השוק ייצרו יותר דירות. בינתיים יש כמות מוגבלת של דירות שאנו יכולים לייצר. השאיפה היא שנגיע ל-65 אלף דירות בכל שנה, ובינתיים צריך לעשות משהו עד שנגיע למצב הזה. לכן, הדירות שלנו על קרקעות מדינה אנו מייעדים למחוסרי הדיור. אנו נותנים הנחה של 80% ובפריפריה, מסבסדים את הפיתוח ב-40 אלף שקל ונותנים מענקים של 40-60 אלף שקל, כך שההנחה המינימאלית היא של כ-200 אלף שקל ובחוזים שיש בהם כבר זוכים יש גם הנחה של כ-400 אלף שקל לדירה. זוהי למעשה הורדה משמעותית וזה מתאפשר כי שר האוצר הכניס את ידו לכיס וויתר על הכנסות המדינה מקרקע. בנוסף, אנו מקווים לשווק עד סוף 2017 כ-100 אלף דירות במחיר למשתכן והכוונה היא כי כל 36 אלף הנרשמים עד כה - יזכו". "אנו מדברים על זוגות צעירים שמשתתפים בהגרלות. כרגע פתוחה ההגרלה בקרית מוצקין והסיכוי שם הוא 1 ל-2 שבני המקום יזכו. בירוחם יש על 140 דירות לא פחות מ-2,000 נרשמים וכל מי שנרשם בירוחם בהחלט יזכה בפועל בדירה כי יש שם מספיק שיווקים לכולם. בדימונה נפתחו שלשום ההגרלות ויש 152 נרשמים על 54 דירות. בלוד יש 27% בנים מקום שזוכים בהגרלות. יש להבין כי כל בוקר אנו מקבלים עדכון מה קורה בפרויקטים של מחיר למשתכן. אנו כעת מטפלים במיליון יח"ד ויש לנו מלאי ביד של 20 לא יח"ד נוספות שמאושרת ב-2016. בנוסף, אנו כבר יודעים כי ב-2017 נאשר 67 אלף יח"ד נוספות", ציין יצחקי. "לצערנו יש גם חסמים והגדול שבהם הוא התחבורה, אך ישנה גם בעיית התשתיות ואנו פועלים יום ולילה בכדי להתגבר על כך. אנו עושים ככל הניתן על מנת להגדיל את הקרקע. נתייחס בהמשך לעבודה, אך בנושא הכסף גם כן יש בעיה. הבנקים הגיעו למגבלת האשראי בענף שהינו 20% מכספי הציבור, כ-6% מכך הולך למגורים והכסף הזה בעייתי ובשבוע הבא השר וכלל הגורמים יעסקו במחסור האשראי". על מחסור העובדים בענף אמר יצחקי "אין מספיק עובדים במדינה הזו ואנו לא מצליחים לייצרמצב שיגיעו עובדים זרים. אנו מביאים כ-45 אלף פלסטינים לעבוד בבניין, ועד סוף החודש יתווספו כ-17 אלף פלסטינים ומקווים שמערכת הביטחון תסכים להכנסת עובדים פלסטינים מעזה. יש כיום כ-4 הסכמים להבאת עובדים זרים מרומניה,הונגריה ומולדובה. לצערנו עדיין יש לנו בעיה עם הסינים שלא מוכנים לשלוח עובדים". "קהל הרוכשים הפוטנציאלי רוצה דירה עכשיו" חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן ב- EY ישראל, ציין כי "נראה שהממשלה הנוכחית נחושה להפוך מילים למעשים ונוקטת בצעדים מעשיים". לדבריו, הסיבה המרכזית לכך שהשוק אינו מגיב לצעדי הממשלה עשויה להיות בעיית עיתוי. "קהל הרוכשים הפוטנציאלי רוצה דירה עכשיו. הוא היה אולי מוכן לחכות שנה שנתיים אם היה משוכנע שהמחיר אכן ירד בצורה משמעותית, אבל כולם יודעים שהסיכוי לכך נמוך מאוד. אישור תכניות הינו שלב חשוב, אבל ניסיון העבר מלמד שיחלפו שנים ארוכות עד שדירות אלה יגיעו לשלב ביצוע, אם בכלל. פחות מ- 30% מהדירות שאושרו לפני 3 שנים עברו לשלב ביצוע ו-30% מהתכניות שאושרו לפני 11-15 שנה, טרם יצאו לפועל. גם במתחמים שכבר שווקו לקבלנים ייקח שנתיים שלוש עד שיקומו דירות. לכן, ברור שמסת הדירות שמאושרת היום תשפיע אולי בעוד 5 עד 10 שנים, אז מי מוכן לחכות?" עו"ד דני הרינג, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין שטיינמץ הרינג גורמן ושות' התייחס גם כן להחלטות הממשלה ואמר "השנה הראשונה לאחר בחירות לכנסת נושאת עמה שינויים. אח"כ באות בחירות ועוסקים רק בהבטחות. שינויים כאמור, לא פסחו גם על ענף הנדל"ן". לדבריו "במהלך השנה האחרונה נחשפנו ליוזמות של שר האוצר, בניסיון להוריד את מחירי הדיור ולהגדיל את ההיצע של הדירות. יוזמות אלו גם אם מבורכות, ספק אם הן לבדן יצליחו לבלום את עליית המחירים בתחום הדיור. לצד היוזמות שנוקטת הממשלה, חווה ענף הנדל"ן השנה, גם טלטלות שערערו ביטחון רוכשים שביקשו לרכוש דירות בפרויקטים של קבוצות רכישה או לחילופין, ברכישת קרקעות חקלאיות. אלו הותירו את הציבור עם סימני שאלה רבים. פרשיות כמו: "ענבל אור" ו"אדמה", מהוות לכאורה, קו פרשת מים בעניין הזה. משכך, לצד היוזמות והניסיונות להוזלת מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות, על הממשלה לפעול במקביל, גם במישור הרגולטורי, להגנה על אזרחים הפונים לאפיקי רכישה אלו ונכון שתעשה כן בדחיפות ראויה".
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
