נדל"ן נדלן בנייה בניין
צילום: ענת דניאלי

עסקאות נדל"ן: בכמה נמכרה דירת 78 מ"ר בלי חניה או מעלית ברח' ארלוזורוב בת"א? צפו ברשימה

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף 

ענת דניאלי | (6)
נושאים בכתבה יד2 עסקאות

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו על ידי סוכנויות התיוון השונות, הנה הרשימה: 

לוד

דירת 5 חד' ברחוב ערבה, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-855 אלף שקל. 

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

רעננה

דירת 4 חד' ברחוב אנילביץ, 108 מ"ר, עם מעלית, חנייה ומחסן, 6.5 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, מרפסת 10 מ"ר, נמכרה ב-2,49 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

דופלקס-פנטהאוז 5 חדרים, 168 מ"ר, רחוב בר אילן, משופץ, במיקום מעולה, קומה 3 מתוך 3, נמכר תוך חודשיים ב-2.42 מיליון שקל. מחיר מבוקש - 2.5 מיליון שקל. 

רי/מקס ONE

 

קרית מלאכי

דירת 4 חד' ברחוב ז'בוטינסקי, 92 מ"ר, קומה 3 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-810 אלף שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

 

יבנה

דירת 3 חד' ברחוב צלף, 85 מ"ר, מעלית, חנייה, מרפסת ומחסן 6 מ"ר, נמכרה ב-1,26 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

 

פרדס חנה כרכור

דירת 4 חד' ברחוב נטע, 120 מ"ר, קומה 2 עם מעלית וחנייה, מרפסת 12 מ"ר, נמכרה ב-1.39 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

 

חדרה

דירת 4 חד' ברחוב חטיבת הנחל, קומה 5 עם מעלית, חנייה ומחסן 6 מ"ר, נמכרה ב-1.22 מיליון שקל.

ירושלים

בית פרטי מתקופת המנדט הבריטי ברחוב לוד שכונת נחלת אחים, 160 מ"ר, בעל 2 קומות עם גינה ומרפסת על הגג, בשטח של 190 מ"ר (3 כיווני אוויר) מחולק ל-3 דירות, נמכר ב-4.83 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שלמה באום, שכונת הר חומה, 95 מ"ר, קומה 3, שלוש מרפסות, 4 כיווני אוויר, מחסן וחנייה בטאבו, נמכרה ב-1.75 מיליון שקל.

 רי/מקס חזון

דירת 3 חדרים, ברחוב יוסף קלוזנר, שכונת ארנונה, 75 מ"ר,קומה 3 מתוך 3, כוללת 2 מרפסות, מחסן וחניה, בבניין לפני תמ"א 38. נמכרה ב-1.81 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, ברחוב ניל"י, שכונת קטמון הישנה, 48 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 ,נמכרה ב-2.07 מיליון שקל. הנכס נמכר עם אפשרות הרחבה והיתר ל-100 מ"ר נוספים מרפסת 8 מ"ר מחסן ומעלית.

דירת 3.5 חדרים, ברחוב דרך בית לחם שבסמוך לצומת הבנקים בשכונת תלפיות, קומה 3.5 מתוך 3.5, בשטח של 69 מ"ר, כוללת מרפסת מקורה בת 4 מ״ר, נמכרה ב-1.33 מיליון שקל.

דירת גן בת 5 חדרים, ברחוב הבבא סאלי בשכונת הר חומה, קומה 1 מתוך 6, בשטח של 118 מ"ר, כוללת מחסן ו-2 חניות, נמכרה ב-2.26 מיליון שקל.

וילה בת 9 חדרים ברחוב השיבולים בשכונת עין כרם, בשטח של 244 מ"ר על 2 מפלסים, כוללת יחידה בת 2 חדרים וכן גינה בת 350 מ"ר, נמכרה ב-6.15 מיליון שקל.

לשכת המתווכים למקרקעין ירושלים

דירת 4 חדרים ברחוב לואי פיקארד בהר חומה, 91 מ"ר מרפסת 9 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.6 מיליון שקל. 

דירת 3 חדרים ברחוב מבוא בושמת בגילה, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה,  נמכרה ב- 1.06 מיליון שקל.

דירת גן 3 חדרים ברחוב הילדסיימר במושבה הגרמנית, 81 מ"ר גינה 50 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, עם חניה, מעלית בבניין, נמכרה ב- 3.2 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב טשרניחובסקי, 82 מ"ר מרפסות 6 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 5,  ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 2 מיליון שקל. 

קרקע מתוך4, עם מחסן , ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.84 מיליון שקל.

קוטג' 4 חדרים ברחוב מבוא העולה בגבעת אורנים, 124 מ"ר מרפסת 15 מ"ר  גינה 54 מ"ר, ללא מעלית, עם חניה ומחסן, נמכר ב- 3.17 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, ברחוב עולי הגרדום בארמון הנציב, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.325 מיליון שקל. 

דירת 3.5 חדרים ברחוב הלייש בגילה, 73 מ"ר 4 מ"ר מרפסת, קומה 1.5 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.27 מיליון שקל.

אנגלו סכסון ירושלים

אזור ירושלים

דירת גן 4 חדרים ברחוב תאנה בישוב אפרת, 152 מ"ר בנוי מרפסת 20 מ"ר גינה 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מחסן, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.8 מיליון שקל.

דירת גן 5 חדרים ברחוב דוד ניב בפסגת זאב, 130 מ"ר מרפסת 15 מ"ר גינה 180 מ"ר, קומת

דו משפחתי  6 חדרים ברחוב הרמב"ם במבשרת ציון, 280 מ"ר בנוי 200 מ"ר גינה, עם חניה כפולה, מחסן, ומרתף, נמכרה ב- 2.6 מיליון שקל.

אנגלו סכסון ירושלים

השכרה

קוטג' 5.5 חדרים ברחוב הפלמ"ח במבשרת ציון, 172 מ"ר בנוי מרפסת 50 מ"ר גינה 20 מ"ר, עם חניה, הושכר ב-5,750 שקל לחודש.

דירת 3.5 חדרים ברחוב החרמון במבשרת ציון, 101  מ"ר 20 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 7, עם מחסן, מעלית, חניה, הושכרה ב- 4,600 שקל לחודש.  

אנגלו סכסון ירושלים

כפר סבא

קוטג' 5 חדרים, 118 מ"ר, ברחוב אנצ'ו סירני, מחסן, 4 כיווני אוויר, נמכר תוך 5  חודשים ב-2.67 מיליון שקל. מחיר מבוקש - 2.95 מיליון שקל.

 רי/מקס ONE

תל-אביב

 דירת 3 חד' ברחוב ארלוזורוב, 78 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, לא משופצת, נמכרה ב-2.69 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

קרית מוצקין

דירת 3.5 חדרים ברחוב אהרון, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה תוך שבוע במחיר המבוקש - 910 אלף שקל.

רימקס פמילי

קרית ביאליק

דירת 3.5 חדרים ברחוב דרך עכו, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מחסן, נמכרה תוך חודש ב-730 אלף שקל. מחיר מבוקש - 750 אלף שקל.

רימקס פמילי

באר-שבע

דירת 3 חדרים ברח' גוטמן, 80 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב-760 אלף שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה ט', רחוב רחבת צפת, 98 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-780 אלף שקל.

דירת 4 חדרים, רח' יוהנה ז'בוטינסקי, נווה זאב, 127 מ"ר, קומה 8, נמכרה ב-1.09 מיליון שקל.

רי/מקס פלוס

 

דימונה

דירת 4 חדרים ברחוב שדרות ירושלים, קומה 1, 107 מ"ר, נמכרה ב-940 אלף שקל.

רי/מקס נובה

ערד

דירת 3.5 חדרים ברחוב בן יאיר, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 345 אלף שקל.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    דורון 24/04/2016 10:46
    הגב לתגובה זו
    צפון העיר במיוחד בקרבת הים היום אפשר להשיג שם דירות 120 מטר ב 1.1 עם פוטניצאל השבחה
  • 5.
    טומארפורקולו 22/04/2016 17:05
    הגב לתגובה זו
    ולנכדכם .יוקר מחיה ונדלן מהגבוהים בעולם אם משכורות עולם שלישי
  • 4.
    ביבי 22/04/2016 14:54
    הגב לתגובה זו
    אמשיך לדפוק אותכם גם בשנה הבאה
  • 3.
    ברבור שחור 22/04/2016 14:47
    הגב לתגובה זו
    בועות
  • 2.
    יניב 22/04/2016 12:45
    הגב לתגובה זו
    הזוייייייייייים!!!
  • 1.
    סדומאי 22/04/2016 09:54
    הגב לתגובה זו
    הסוף יהיה רע ולא רק לנדלן זה סופו של כל בלון
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.89%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.89%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.