משה כחלון
צילום: משרד האוצר; Bizportal

הרולטה של כחלון: בשבוע הבא הגרלה של 71 דירות בעפולה - ומה סיכויי הזכייה?

היום פורסמו תוצאות הגרלה בעיר ל-167 דירות בהנחה של 300 אלף שקל, 54 מהזוכים הם בני העיר
ענת דניאלי | (16)

תכנית 'מחיר למשתכן' רושמת היום אבן דרך משמעותית, תוצאות ההגרלה הראשונה. מדובר בהגרלה ל-167 דירות בעיר עפולה. להגרלה נרשמו 4,557 זכאים, כלומר הסיכוי לזכות בדירה המיוחלת עמד על 3.7% בלבד. מתוך 167 המאושרים שיזכו לרכוש דירה במחיר של 6,417 שקל למ"ר (הנחה של 300 אלף שקל על מחיר השוק מענק של 40 אלף שקלים), 54 הם בני העיר עפולה (זאת בהתאם לדרישה שהציבה העירייה). 

הגרלה נוספת במסגרת 'תכנית מחיר למשתכן' ל-71 יחידות דיור נוספות בעפולה תתקיים בשבוע הבא ואליה נרשמו 4,690 זכאים. כלומר פה הסיכוי לזכות עומד על כ-1.5% בלבד. ההרשמה לפרויקט מחיר למשתכן בלוד-אחיסמך, הכולל 376 יח"ד, תסגר בימים הקרובים ואליה נרשמו כ- 5,137. סיכויי הזכייה - כ-7.5%. 

משרד השיכון מסר כי "הליך ההגרלה נערך בהתאם לנהלים מחמירים ומוקפדים, במערכת ממוחשבת, ללא מגע יד אדם, בניהולה של ועדה ובפיקוחה של רו"ח מוסמך. ההגרלה מתקיימת כולו באמצעות תוכנה שפותחה במשרד הבינוי והשיכון, המופעלת במחשב הגרלות נפרד (STAND ALONE) שאינו מחובר לעולם לרשת או לאינטרנט ועל כן מאובטח ברמות הגבוהות ביותר ובסטנדרטים הגבוהים ביותר".

 

עוד הוסיפו כי, "המחשב מאוחסן בכספת קצין הביטחון של המשרד ונאסרת הכנסה של מידע אליו בכל דרך שהיא,  על מנת למנוע כל חשש להטיה אפשרית. תהליך חישוב  תוצאות ההגרלה, מתבצע בחדר הגרלות סגור, בנוכחות ועדת הגרלות המפקחת, בודקת וחותמת על תוצאות ההגרלה".

 

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    יש מספיק מקום לבניה בראשון לציון ובחולון ! ובצריפין (ל"ת)
    עידו 04/04/2016 16:56
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    אמיר 31/03/2016 11:07
    הגב לתגובה זו
    מצב הכלכלה בקרשים הדירות יוצאות למכירה בהתאם למינימום הדרוש לשמירה על נזילות במשק וכדי למנוע ירידת מחירים חדה - עובדים עלינו בעיניים. ב www.buatnadlan.con יש ההסבר על הבועה
  • 11.
    מצוין להמשיך כך בשיווק זאת הדרך (ל"ת)
    שלמה מעוז 31/03/2016 10:03
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    טומארפורקולו 31/03/2016 09:48
    הגב לתגובה זו
    ת יותר אולי היו מצליחים לפתור את כל הבעיה במכה אחת וזהוא
  • 9.
    מי שאשם זה רק החלאה המנוולת מקיסריה (ל"ת)
    שלא מעניין אותו כלום 30/03/2016 22:59
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    קרוב ל 15 אחוז 30/03/2016 22:53
    הגב לתגובה זו
    אני מעריך שיש חפיפה בין הנרשמים. כמה כבר מחוסרי דיור כם תקציב לדירה שגם אחרי ההנחה יקרה יחסית לכלכלה. ושיודעים על ההגרלה יש ?? בטח אנשים נרשמו לכמה הגרלות ואז הסיכוי עולה.
  • 7.
    ר׳ יוסי הגלילי 30/03/2016 22:17
    הגב לתגובה זו
    אין מה לעשות בעפולה.
  • משקיע 31/03/2016 12:55
    הגב לתגובה זו
    הולכים גם להרים נמל תעופה בצפון, מה שיספק הרבה מקומות עבודה טובים. עפולה, וכל הצפון, זו השקעת נדלן מצויינת. גם תשואה גבוהה בהשכרה וגם עליית ערך. אבל אתה תשאר בת"א המנופחת ותסבסד דייר בתשואה של 2%. פחחח, פראייר. לדעתי עדיף למכור את הדירה להשקעה בת"א ועם הכסף לקנות כמה דירות בעפולה, חיפה, הקריות והצפון.
  • עידן 31/03/2016 16:59
    בתכלס בשטח לא קורה כלום. כחלון התגלה כחרטטן יותר גדול מלפיד...
  • 6.
    אני 30/03/2016 21:51
    הגב לתגובה זו
    סביר להניח שרבים מאלה שנרשמו להגרלה השניה בעפולה הם אותם אנשים שנרשמו גם להגרלה הראשונה, כך שהחישוב הנכון אמור לסכום את הדירות שמוגרלות ולחלק את מספרן במספר המשפחות שנרשמו לפחות להגרלות. עדין זה יוצא די נמוך...
  • 5.
    71 דירות,?? מה זה 1 באפריל? (ל"ת)
    יעקב 30/03/2016 20:52
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ז׳יטוני בן לולו 30/03/2016 20:00
    הגב לתגובה זו
    אם כך אז המדינה מרוויחה מכל הסיפור
  • 3.
    תפסיקו להשתתף בהימורים אין לכם כבוד עצמי? (ל"ת)
    בושה וחרפה 30/03/2016 18:22
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    בא 30/03/2016 17:34
    הגב לתגובה זו
    המחיר לא ירד בכלל!!!!!
  • 1.
    מי אמר שאין קזינו -??? (ל"ת)
    לילי 30/03/2016 17:18
    הגב לתגובה זו
  • נותנים לך תיקח בועטים בך תברח - עוד ישראלית בכינית פפחח (ל"ת)
    משה ראשל"צ 30/03/2016 17:40
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.