פורום ראשי רשויות דן אנד ברדסטריט
צילום: יוני רייף

"קובעי המדיניות לא מבינים את הצרכים של השלטון המקומי, וחמור מכך - פשוט לא אכפת להם"

ראשי הרשויות נפגשו ודנו במספר רב של סוגיות - מפרשת השחיתות בה נחקר שר הפנים, אריה דרעי ועד טענתם לחוסר אחריות מצד הממשלה
ענת דניאלי | (4)

הבוקר (ד') במסגרת פורום ראשי הרשויות השנתי של דן אנד ברדסטריט ישראל, הציגו ראשי הערים את עמדתם במספר נושאים. בפתח הדברים, התייחס סגן ראש עיירית ת"א לחקירת שר הפנים, אריה דרעי וסיפק אנקדוטה על התחלופה המהירה במשרד הפנים בשנים האחרונות. בהמשך הפורום, הדיון עסק בחוסר השיוויון בתקציבי הרשויות וביכולות לתת שירות לתושבים. בנוסף, עסקו הם בבעיות הניצבות אל מול מקבלי ההחלטות ובכך שהממשלה לא מתכננת מספיק קדימה, וכי בכוחה לשנות את המצב.

בפתח הדברים התייחס אסף זמיר, סגן ר׳ עיריית ת״א לשר הפנים אריה דרעי, והחשד נגדו בפרשת השחיתות:  "לפני בערך שנתיים וחצי שלוש התחיל דיון השבת והעסקים והגיע החוק לאישור אצל שר הפנים, אז גדעון סער שפרש ולאחריו החליף אותו גלעד ארדן וכל פעם שהתחלף השר, איכשהו לא התקבלה החלטה. לאחר שגלעד ארדן לא מונה מחדש וסילבן שלום לא הספיק להגיע לביהמ״ש ולהגיד את עמדתו על פתיחת העסקים בשבת ופרש מתפקידו." 

"עכשיו אריה דרעי, שוודאי היה חלוק עלינו אידיאולגית בנושא, כנראה גם לא יספיק לטפל בזה. אני רק יודע לומר שעם איך שהדברים מתנהלים, אני לאט-לאט הופך להיות אדם מאמין". 

ראשי הרשויות על חלוקת התקציבים וסיוע בין הרשויות - ישראל זינגר ראש עיריית רמת גן: "המדינה משסה אותנו אחד בשני"

על ההבדלים בין הרשויות, אמר יוסי בן דוד ראש עיריית טבריה: "בכל העניין של צדק חלוקתי, ישנה בעיה שבין השלטון המרכזי והמקומי בתחומי האחריות, החלוקה שנקבעה שלא רלוונטית והפערים הולכם וגדלים. החלוקה הגיאוגרפית, פריפריה שצומחת והופכת לפריפריה חברתית". 

"במונחי מאבק, נוח לממשלה שיהיה את 15 הערים הגדולות ומרכז השלטון המקומי וככה נוצרים 2-3 מחנות. דוגמא מובהקת לכך, הייתה סביב נושא הטבות המס לאחרונה. המדינה לא עקבית בקריטריונים, אחרי מאבק של 14 שנים טבריה כמו 14 רשויות נוספות קיבלה הטבת מס. למה צריך את הטבות המס האלה אם המדינה יכולה לתקן מראש ולקבוע צדק חלוקתי של עיוותים, דוגמת ילד שגר בדרום או במרכז יקבל את אותה ההשקעה מהרשות המקומית שלו".

רן קוניק, ר' עיריית גבעתיים בתגובה: "אינני מסכים. הארנונה לא נועדה לשירותי חינוך אלא לניקיון ושירותים ותחומים נוספים בעיר. השיטה של הדירוג הסוציואקונומי היא מעוותת. למשל גבעתיים איננה גדולה וכן מדורגת גבוה סוציואקונומית ויש משהו היסטורי בחיבור של 15 הרשויות בעקבות מענקים וסוגיות היסטוריות.

עוד הוסיף כי, "השורה התחתונה היא כי מי שמשלם ארנונה לעיר שלו לא יעלה על דעתו שהתשלום יועבר לעיר אחרת. זה ממש כמו שנקצין שמגדל גדול ומפואר יממן וועד בית של המבנה שלידו כי הדשא פחות ירוק וכן הלאה". 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

משה פדלון, ר׳ עיריית הרצליה גם משיב: "אתה חושב שרק אצלך מצוקות? גם אצלי מצוקות. הרצליה נחשבת רשות איתנה ואני מהרגולטור לא מקבל אגורה. אני מנהל תקציב אחראי. גם אצלנו יש רווחה, יש אצלי 5,500 משפחות ברווחה וכך גם בת״א, בת ים וחולון. אנחנו מביאים עסקים אלינו מכל העולם, אתה רוצה שאני אעביר את הכסף ממני אלייך? ההטבות מס אצלכם ולא אצלי, תוספת כיתות אני לא זכאי, תרבות לא זכאי והכל הולך אליכם. למה אני צריך לבוא אליכם? תתנהלו נכון ולא תצטרכו עזרה".

אליהו שבירו, ר׳ עיריית אריאל הוסיף כי: "ברגע שיוצרים קרע בין הרשויות אנחנו נפסיד ובגדול. אין ספק שהמדינה מטילה על הרשות המקומית דברים רבים שהיו באחריותה. הרבה חוקים פופוליסטיים מתקבלים בכנסת ויוצרים עומס גדול על הרשות ועלינו להתמודד עם כך. אם נעבוד יחד ולא נחפש את הגרוש אצל השכן יהיה טוב יותר".

אסף זמיר סגן ר׳ עיריית ת״א: "אין עיר ללא מצוקה, אני רוצה להתייחס לחלק מהדברים, השאלה צריכה להיות, אייך אתם רוצים שהערים יתנהלו? …יש פי 7 יותר רשויות ממה שהיה צריך להיות, יש כאלה שמקבלים צל״ש ויש כאלה שגומרים בכלא".

על אזור המרכז הוסיף, "בגוש דן אני חושב שכולם צריכים להתחלק בהכנסות. בכל הערים שמתקצבים יותר את הילדים תראו שההשקעה היא רק במקומות החלשים. נניח בצפון ת״א, בתי הספר לא מקבלים כספים מהעירייה. הכסף תמיד הולך לצמצם את הפערים ברשות.

ראשי הרשויות טוענים לחוסר אחריות מצד הממשלה - חי אדיב, ר׳ עיירית הוד השרון: "מדינת ישראל צריכה לקחת אחריות, אני רוצה שהתושבים שמשלמים ארנונה יראו זאת בחזרה"

 

חי אדיב, ר׳ עיירית הוד השרון: "יש בעיה אמתית שצריך להסתכל עליה בגובה העיניים, בהסתכלות על השלטון המרכזי מול המקומי יש פער ובריחה מאחריות מצד השלטון המרכזי. לשלטון המקומי יש ניסיון מצטבר וככל שראש רשות פועל יותר זמן, ככה הוא מבין יותר את המקום. התחלפות הממשלות וחוסר היציבות מייצרת חוסר אחריות".

"אפשר לראות את חוסר האחריות בהחלטות שהתקבלו מצד השלטון המרכזי בשנה האחרונה. למשל, חוק הנגישות, קובעים חוק ואומרים זו עבירה פלילית אם לא תעמוד בו, ועליי להשקיע 20 מיליון שקל לצורך כך וזה פוגע בתחומים אחרים. אני רוצה להעביר מסר ברור מדינת ישראל צריכה לקחת אחריות, אני רוצה שהתושבים שמשלמים ארנונה יראו זאת בחזרה". 

איציק ברוורמן, ר׳ עיריית פ״ת על כך שלא חושבים על בעיות התחבורה בהרחבת הבנייה בעירו: ״ביקשתי שיראו לי את הכבישים והדרכים והם עונים - אנחנו נבנה דירות ומצדנו שהתושבים יעמדו בפקק. ככה המדינה פועלת בלי להסתכל קדימה ובלי לחשוב על המחר. בדקנו עם משרד התחבורה שהציגו סקר שהראה שצריך רכבת קלה שתגיע, צריך כביש רוחבי ומטרו. אין תכנון אף אחד לא חושב מה יהיה מחר ומה התושבים צריכים ולא מחפשים את הפתרון האמיתי".

חיים אדיב, ר׳ עיריית הוד השרון הצטרך לדברים והוסיף כי: "גם כשנותנים לי אישור לחמשת אלפים יח״ד שמים לי תנאי, תבנה מחלף או כביש. אבל אין מי שיעשה את זה ואתה מתחנן שיעשו לך כביש. רק לפני שבועיים ביטלו בנייה של 7.5 אלף יח״ד בגלל כל מיני סיבות". 

עופר ברקוביץ, סגן ר׳ עיריית ירושלים: "בירושלים ישנן עשרת אלפים דירות רפאים, רוצים לטפל במשבר הדיור? לא עושים כלום. הכוח לא נמצא ברשות המקומית, היתרון של הרשות היא  הבנה טובה של השטח שלה- אבל הסמכות לא אצלנו. הרכיב המרכזי בדירה הוא עלות הקרקע ואם המדינה רוצה להוזיל היא צריכה להכניס את היד לכיס ולא להצהיר הצהרות ריקות מתוכן".

עו״ד ליאת שוחט ר׳ עיריית אור יהודה: "כשנבחרתי לתפקיד, הטלפון הראשון שקיבלתי היה ממתכננת המחוז לקראת חתימה על מתווה סופי של תכנית המתאר. היא חשבה שנכנסה בובה והחלטנו לבדוק את התכנית שוב. יש לנו תכנית ל-5 אלף יח״ד והצלחתי לשכנע את יו״ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי להגיש תכנית אחת למגורים ותעסוקה כדי שיהיה לנו את המנוף הכלכלי. לעומת זאת אני שומעת על כך שמפתחים אזור תעסוקה ליד נתב״ג - 750 אלף מ״ר לתעסוקה, שמשמעותו -  גזר דין מוות לאזורי התעסוקה של הערים הסמוכות". 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אם היה שר ישר במשרד הפנים שמפקח על הראשויות חצי בכלא (ל"ת)
    תום 03/04/2016 13:31
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מביאים את העיר לגירעונות עתק ומעלים ארנונה לכיסוי (ל"ת)
    תום 03/04/2016 13:30
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    חבורה של מושחתים לאחד ראשויות ולזרוק חצי מהם לכלא (ל"ת)
    תום 03/04/2016 13:29
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ככה נראה שלטון מושחת שמפצל את עצמו ומכפיל ג'ובים (ל"ת)
    והציבור נחנק 03/04/2016 12:33
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.