מרגיז: 7 סיפורים של דיירים סרבנים בפינוי בינוי - שיותירו אתכם פעורי פה
יותר ויותר עסקאות של תמ"א 38 ומיזמים של פינוי בינוי זוכים לאישור השבוע דיווחנו על
במסגרת מיזמי התחדשות עירונית הדיירים הם לרוב המרוויחים הגדולים לא פעם הם עוזבים דירת שיכון מתפוררת וקטנה ומקבלים במקומה דירה גדולה משמעותית, בקומה גבוהה יותר, עם חניה (או שתיים), מעלית ומרפסת שמש. אך למרות התמורות הרבות, כמעט כל פרויקט סובל מדייר אחד שלא מוכן לחתום, כל אחד וסיבותיו. Bizportal ליקט 7 סיפורים הזויים של דיירים סרבנים:
רועי צרלין, מנהל מחלקת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי, המקימה 14 מייזמי פינוי בינוי באזור המרכז הכוללים כ-2,000 דירות, סיפק מספר מקרים שמותירים את הפה פעור:
1. בין לילה נבנו דירות גן : בפרויקט פינוי בינוי ברחוב אילת בבת ים, במסגרתו יפונו 192 דירות וייבנו 800, הציבה החברה שלטים לקידום הפרויקט. שבועיים לאחר מכן 5 דירות הקרקע בפרויקט סיפחו 20-30 מ"ר מהקרקע של השטח המשותף, לא פעם כזו שלא גובלת לגמרי בשטחן, שמו יריעות יוטה ואמרו שמאחר וברשותם דירות גן הם לא יחתמו על ההסכם כל עוד לא יובטחו להם דירות גן גדולות משמעותית. כמובן שהבקשה נדחתה כי מעשיהם מנוגד לחוק.
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2. אי אפשר בלי בריכת שחייה : בפרויקט ארלוזורוב בפתח תקווה, במסגרתו יוקמו 66 דירות במקום 18 שיפונו, דייר אמר שאם לא תהיה בריכת שחייה על הגג הוא לא יחתום על ההסכם. החברה הבהירה לדייר שהדבר לא ישים ולא הגיוני והוא "ירד מהעץ".
3. החדר הוירטואלי : בפרויקט ז'בוטינסקי בפתח תקווה, במסגרתו יוקמו 578 דירות, במקום 144, דייר הכין כלונסאות ליציקת בטון כדי להרחיב את הדירה, עבודה המוערכת בהוצאה של כ-6,000 שקל. במשא ומתן דרש הדייר פיצוי של חצי מיליון שקל עבור עוד חדר. החברה הסכימה לפצותו על הברזלים. הדייר עדיין לא חתם והוצא לו מכתב שלישי המאשים אותו בסחיטה.
4. אם אפשר לקבל עוד כסף, אז למה לא? בפרויקט בשכונת הלפרין בנתניה, עם תב"ע מאושרת לבניית 66 דירות, במקום 16 הדירות הקיימות, דייר דרש 200 אלף דולר, למה? ככה! לדבריו היזמים ירוויחו הרבה מאוד כסף. כדי לסבר את האוזן, דירתו שווה כמיליון שקל. הנושא כרגע נמצא במשא ומתן והדייר יצטרך להסביר מדוע מגיע לו לצאת לפנסיה.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
5. שתיים במחיר של אחת : בפרויקט במרכז תל אביב, פנתה החברה לבניין הסמוך לבניין שבבעלותה בבקשה לבצע שיתוף פעולה תכנוני להריסה ובנייה מחדש של שני הבניינים. שני אחים שבבעלותם דירה בבניין דרשו לקבל שתי דירות בתמורה לדירתם כי הם שני אחים ומגיע לכל אחד מהם דירה משלו. החברה הסבירה להם שמיסויים ומשפטים הדבר אינו ישים, בסוף הם זכו לשיפור במפרט שהסתכם בכ-10 אלף שקל.
איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, המקימה פרויקט של פינוי בינוי בשכונת יוספטל ברמת השרון, במסגרתה יפונו 168 דירות ויוקמו 588 דירות ב-4 מגדלים, מספק אנקדוטה מעניינת:
6. דרש דירה, חטף מכה קשה : דייר אשר בבעלותו 1/24 מדירה בפרויקט דרש לקבל בתמורה לפינוי דירה חדשה. הנושא נדון בבית המשפט ונפסק נגד הדייר הסרבן סכום חריג של מיליון שקל (מלוא סכום התביעה) וכן הוצאות משפט של 120 אלף שקל.
עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק מספק סיפור ממש לא שיגרתי בפרויקט תמ"א 38(2) (הריסה ובנייה מחדש) ברמת גן:
7. מספר המזל : דייר מבוגר, אשר רכש יחד עם אביו את הדירה בילדותו, גר בדירה ובבניין הנושאים את אותו המספר, אשר מהווה את מספר המזל שלו. לא רק זאת , גם בגוש ובחלקה מופיע מספר זה. הדייר סירב לחתום על דירה שאינה ממוספרת באותו המספר. לכאורה ניתן היה לאפשר לדייר לגור באותה הקומה עם מספר דירה זהה, אך מאחר ובקומת הקרקע מוסיפים דירות גן הדבר אינו מתאפשר והוא לא מוכן לעבור לקומה אחרת. כרגע מתנהל משא ומתן בין הצדדים ובמידה והנושא לא ייפתר תעשה פנייה למפקחת על הבניינים המשותפים.
- 12.יאיר 18/09/2015 13:13הגב לתגובה זומדיירים נעל קומת הקרקע אז תפסיקו לגלגל עניים למעשה הדירות מעל צריכים לפצות את בעלי דירות הקרקע
- 11.לירון 02/02/2015 15:06הגב לתגובה זוואף אחד לא חייב להיעתר לבקשות קבלנים לתמ"א. ואם מישהו לא רוצה ולא משנה סיבותיו ההזויות יותר או ההזויות פחות , זוהי זכותו המלאה.
- ניר - שמאי מקרקעין 04/02/2015 10:30הגב לתגובה זואתה מוזמן לבחון את כל הפסיקות הקיימות בנושא - (כמעט) תמיד הדייר הסרבן יחטוף קנס עצום - ולא משנה בכלל מה סיבת סירובו!!!
- 10.מיקי 01/02/2015 16:40הגב לתגובה זולמה אין כתבה שהיזמים מחתימים את כל הדיירים למעט אלו שבקומת הקרקע והופכים אותם לסרבנים בעל כורחם, מאחר ובא להם את דירות הגן לעצמם מבלי לתת תמורה הולמת לעצם המיקום בקומת הקרקע (תוספת ליזם של לפעמים מאות אלפי שקלים), כשבתמורה מציעים לבעל הדירה תוספת קומה אחת, כלומר מעבר מקומת קרקע לקומה ראשונה שאין לה כל משמעות כלכלית. ואין אף יזם שמוכן שבעלי הדירה ישארו בקומת הקרקע, כפי שהיה קורה במידה והיו מחזקים את הבניין במקום הריסתו. זו כתבה מגמתית שמציגה רק צד אחד של המטבע. שיקום רשם מקרקעין אחד עם יושרה וייתקן את העוול הקיים.
- 9.אהרון 01/02/2015 07:42הגב לתגובה זו1) מעניין שאף פעם לא כתבת על דייר סרבן שהוא צודק , אין "חיה כזאת" ?
- 8.ajoy 31/01/2015 22:35הגב לתגובה זועד שהועדות והמפקחות -לא יתנו בראש לדיירים הזויים המכסים טענותיהם בטענות סרק- תמא 38 1 ן-2 לא יזוזו.
- 7.אשר 31/01/2015 19:46הגב לתגובה זומול הקניון מצלאווי לטיפולך המהיר מה קורה עם זהכמה זמן עוד נחכה הנרי אזולאי מה חדש להזדרז לפני שאזדקן זה כבר יותר מעשר שנים מי שלא רוצה לחתום לתבוע אותו
- 6.אזרח מדינת עולם 3 31/01/2015 13:51הגב לתגובה זומה עושה לשכונה קטנה ושלווה עם כביש כניסה ויציאה יחיד שילוש כמות הדיירים בשכונה ? מה זה עושה לתשתיות התחבורה , החינוך והביוב , ומה איכות החיים של הבניינים השכנים לפרוייקט בזמן הבניה . וכמובן אולי תספרו כמה רווח נשאר ליזם\קבלן אחרי הפרוייקט ?
- תומר 31/01/2015 15:48הגב לתגובה זוהיזם לוקח על עצמו סיכון אדיר ואין שום סיבה שלא ירוויח, מספיק כבר להיות חמדנים עם עין צרה, אנשים מוותרים על דירת חירבה מתפרקת ומקבלים דירה חדשה וגדולה משמעותית, אף פעם לא מספיק להם. ולגבי התשתיות, נכון המדינה הזאת צפופה והתחבורה הציבורית מזופתת, אבל אני מעדיף שהמדינה הזאת תהיה צפויה יותר מאשר שאנשים ימותו ברעידת אדמה או בנפילה של טיל, עניין של סדר עדיפויות
- 5.יבובו 30/01/2015 16:17הגב לתגובה זוקבלנים, מנסה עכשיו בעקיפין ממותן( יודע ובטוח שלא יפורסם)!!!!
- 4.יבובו 30/01/2015 15:36הגב לתגובה זוקבלנים, מנסה עכשיו בעקיפין ממותן( יודע ובטוח שלא יפורסם)!!!!
- 3.נו וכשמצליח עוד דירות יוקרה? עוד בעלבתים נצלנים? (ל"ת)אין פתרון לעניים 30/01/2015 14:37הגב לתגובה זו
- 2.תכתבו על היזמים תחמנים ולא על דיירים (ל"ת)שרית 30/01/2015 13:47הגב לתגובה זו
- 1.אייל 30/01/2015 11:02הגב לתגובה זוולא חסרים קבלנים רמאים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
