סרוגו: "מחירי הדירות צריכים לרדת בטווח הרחוק 20%, מצב שאנו רוצים בו"
לאחר שמחירי הדירות עלו בכ-80% בחמש השנים האחרונות, שרי הממשלה פתאום יוצאים ברפורמות ובתוכניות ענק להגדלת מספר יחידות הדיור - הסכמי הגג אשר אמורים לספק 100 אלף דירות באזורי הביקוש ב-5-6 השנים הקרובות, פינוי בסיסי צה"ל, הפשרת קרקעות המושבים והקיבוצים, רפורמת התכנון והבנייה ותוכנית מחיר המטרה המסתמנת של הממשלה להפחתת מחירי הדירות בעד 15%.
שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, אמר לאחרונה שוב שמחירי הדירות יתחילו לרדת ב-2015 והוסיף כי
האם תוכניות הממשלה אכן יחזירו את השפיות לשוק הדיור או יישארו על הנייר כמו תוכניות רבות אחרות? ימים יגידו. Bizportal שוחח על הסוגיות הבוערות עם איש הנדל"ן הוותיק ראול סרוגו, בעלי חברת הבנייה סרוגו, ושמע ממנו כיצד צריך להפחית את מחירי הדירות.
ישנם כלכלנים, דוגמת יעקב שיינין, בעלי חברת 'מודלים כלכליים', אשר בטוחים שקיימת כאן בועת נדל"ן
- שני הכובעים של ברק: ראש "ישראל דמוקרטית" ויחצ"ן של תחום הקנאביס
- המלצות המשרד לביטחון פנים להסדרת יצוא קנאביס יוגשו תוך שבועיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לא מדובר כאן בבועה, בועה היא מצב כלכלי שאין מאחוריו כל היגיון, הרצת מניות לדוגמה. עליית מחירי הדירות נובעת מסיבות אמיתיות של חוסר היצע, במצב של בועה מספיק הייתה אמירה של שר האוצר או נגיד בנק ישראל כדי לפוצצה. זה ששר הבינוי והשיכון ממליץ לא לקנות דירות כעת זה חוסר אחריות מאחר ואנשים יישבו כעת על הגדר כפי שעשו ב-2009, מדובר באמירה פופוליסטית לחלוטין".
ומצב של עליית שכר של 10% בלבד ב-5 שנים מול זינוק של 80% במחירי הדירות הוא לא אנומאליה כלכלית?
"מחירי הדירות ביצעו תיקון לאחר שירדו ונשארו במקום עד שנת 2008. אין ספק שיש בעיית שכר בישראל הגידול בכמות המשכורות שנדרשות לרכישת דירה נובע מכך שהם קטנות במדיי. אני חושש מכמות האשראי הגבוהה שיש לציבור, היא מעבר למקובל במדינות מערביות, זה עלול לפגוע ביציבות של הבנקים. פוליטיקאים רוצים להיבחר שוב, לכן זה לא נכון לומר שהממשלה לא מעוניינת להוריד את מחירי הדירות, היא פשוט לא יודעת איך".
"במתכונת הנוכחית הממשלה לא תצליח להוריד מחירים, צריך להכין תוכנית אמיתית של כל הנושאים שצריכים להיפתר. כיום את משרד האוצר לא מעניין התכנון, הוא רוצה מייד לבנות דירות, זאת בניגוד למה שמשרד הפנים והוועדות המחוזיות חושבים. הענף מתחלק בין כמה משרדים וכעת נתניהו אמר שגם יתערב, טוב לא ייצא מזה. צריך לבנות תוכנית חבילה אמיתית שתשלב את כל המערכות כדי להפחית את המחירים, בדומה לתוכנית למיגור האינפלציה, אשר עמדה על 400%, בתקופת שר האוצר מודעי בממשלתו של שמעון פרס ב-1984".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אז מה תכל'ס צריך לעשות?
"מה שצריך לעשות זה להכין תוכנית אמיתית לטווח הארוך, הבינוני והקצר בטווח הארוך הממשלה פעלה נכון כאשר הנהיגה את הרפורמה בתכנון ובנייה אשר תקצר את תהליכי התכנון והבנייה ל-4-5 שנים במקום 12 שנה כיום. מה שהממשלה צריכה לעשות בנוסף זה להגדיל משמעותית את צפיפות הבנייה אין שום סיבה שעל דונם בשכונת 'נווה זמר' ייבנו 12 דירות בלבד, צריכים לבנות 80 דירות לדונם. המדינה צריכה לבנות 80 אלף דירות בשנה ובהתאם לזה לקצר הליכים".
"בטווח הבינוני, של שנתיים עד שש שנים, על המדינה לקדם בצורה מאסיבית התחדשות עירונית יש פוטנציאל בנייה למאות אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, זה מיחזור קרקע מקסימאלי. חייבים להסיר חסמים, לבצע שינויי חקיקה כדי להקל על פעילות היזמים מול בעלי הדירות, וכמו כן לאפשר זכויות בנייה גדולות יותר. בתמ"א 38 צריך לאפשר הכפלה של הזכויות ובפרויקטים של פינוי בינוי. העיריות חייבות להפסיק לעמוד עם סטופר מול היזמים וצריכות לאפשר יחס בנייה של 4-5 דירות על כל דירה. המדינה צריכה לכפות על רשויות מקומיות תוכניות של התחדשות עירונית".
בטווח הקצר אומר סרוגו שהממשלה צריכה לצאת בהוראת שעה שתאפשר הגדלת זכויות הבנייה ב-40% לכל היתרי הבנייה עד סוף 2015 "המשמעות היא שבמקום להקים 100 דירות באם המושבות בפתח תקווה אקים 140, אם כל היזמים יקבלו הגדלה כזו אז מחירי הדירות יהיו מוכרחים לרדת בלפחות 3%-4% ב-2015. בבת אחת תהיה כמות אדירה של דירות והקבלנים יורידו את המחירים כי השוק יעשה את שלו. אין גם כל בעיה שהיזמים ישלמו היטל השבחה עבור הדירות הנוספות. בנוסף, צריך בחקיקה לחייב בנייה של דירות קטנות יותר. אני לא מאמין בנוסחת מחיר המטרה, התערבות רגולטורים לא תועיל כאן, צריך רק שהממשלה תאפשר לנו לבנות בכך שתספק קרקעות, תפחית את תשומות הבנייה ותספק עובדים".
ובכמה יירדו המחירים כתוצאה מהתוכנית?
"אני מאמין שב-2014 נראה כבר התייצבות במחירים, וכפי שאמרתי, אם התוכנית לטווח הקצר תצא לפועל ניתן יהיה להוריד את המחירים ב-3%-4% עד סוף 2015. אסור להוריד את המחירים בבת אחת כי זה יגרום לקבלנים וליזמים להפסדים ועשוי למוטט את הענף. לממשלה אין יכולת להפחית את המחירים באופן דרמטי. כיום המחירים גבוהים בכ-20% ממה שהם צריכים להיות, בטווח הארוך המחירים צריכים לרדת ב-20%, כלומר ב-8-10 השנים הקרובות. זה מצב שאנחנו רוצים בו, אך בצורה הדרגתית".
האם באמת אין פתרון לזוגות צעירים? רבים מהם לא מוכנים להתפשר על פחות מדירת 4 חדרים חדשה דקה מתל אביב
"יש פינוק מסויים בדרישה של צעירים לגור ברוטשילד בתל אביב. לדעתי מי שלא יכול לגור בראשון לציון שיגור בבאר יעקב ומי שלא יכול לגור ביבנה אז שיקנה בלוד. אף אחד לא רוצה לעבור לפריפריה,. צריך לזכור שמערכת התחבורה עוברת מהפכה, מודיעין עלתה בגלל הרכבת, באר שבע גם תשתפר, אך ייתכן שבמקרה שלה אנשים ימשיכו לגור בתל אביב וייסעו לעבוד בה תוך 45 דקות, זה פועל לשני הכיוונים."
כתבות מעניינות נוספות:
- 24.זאת לאדריכלים 16/03/2014 10:54הגב לתגובה זולדחוף עוד אחוזי בניה ולהרוס את המרקם העירוני למען בצע כסף.
- 23.יובל 16/03/2014 09:55הגב לתגובה זואבל לעלות בפעם אחת זה בסדר.. וזה שגרמו לעשרות אלפי אנשים לקחת משכנתאות מטורפות זה בסדר... וזה שעד שמשהו יזוז יכניס עוד עשרות אלפי אנשים לקרב הישרדות זה גם בסדר.. העיקר ביום העצמאות כולם אומרים "ולתפארת מדינת ישראל.."
- 22.בטווח הרחוק כולנו נמות (ל"ת)משקיע 15/03/2014 19:38הגב לתגובה זו
- 21.ללא דירה 15/03/2014 19:28הגב לתגובה זואילו יחליטו באוצר ובממשלה לבטל את המע"מ על דירה ראשונה לזוגות צעירים אזיי מחירי הדירות יירדו במיידי במאות אלפי שקלים. ואילו לרוכשי דירה שנייה ושלישית יש להכפיל את המע"מ.
- 20.א 15/03/2014 17:15הגב לתגובה זוהשקעה בדירה לזמן ארוך מניבה יותר מאשר כל סוג השקעה אחר,גם אם יש ירידת מחירים של 10%, הדגש הוא לטווח ארוך, אי אפשר פסיכולוגית להשקיע בבורסה לטווח ארוך,כלכלה זה לא רק מספרים אלא גם ובעיקר אפקטים פסיכולוגים,
- יוסי 16/03/2014 18:34הגב לתגובה זוכשמדברים על השקעה היא צריכה להיות בטוחה וודאית. דירה לצערי היא ממש לא בטוחה ובטח שלא וודאית. לי יש סכום כסף עכשיו שאני לא אשקיע בדירה כי אז יש סיכוי טוב מאוד שהכסף ייעלם. שמתי אותו בפיקדון ליצ'י ל5 שנים עם ריבית קבועה (של בנק מזרחי). אני לא אהיה מליונר מזה, אבל לפחות לא אפסיד.
- קופי פייסט ממליון טוקבקיסטים ב 2007 ארה״ב.. (ל"ת)שלומציון 16/03/2014 06:17הגב לתגובה זו
- 19.להביא קבלנים מחו"ל 15/03/2014 15:01הגב לתגובה זוקרטל הקבלנים פה חייב להסתיים
- 18.רק העלאת ריבית!!!! וכל הדירות ייזרקו לשוק. (ל"ת)הטירוף התחיל מ 2008 15/03/2014 13:52הגב לתגובה זו
- 17.אנונימי 14/03/2014 18:36הגב לתגובה זואו שתורידו את מחירי הדירות כמו שאמרתם או שתזכרו כשקרנים הגדולים בפוליטיקה הישראלית
- 16.חסרי בושה 14/03/2014 17:55הגב לתגובה זוהקבלנים חושבים שיש להם עסק עם מטומטמים, ואפשר גם להבין אותם האמת. אבל החוצפה אוי החוצפה... שיטת הגזר לא עובדת איתם רק עם מקל בטוסיק כנראה יעבוד. ושלא יאיימו עלינו בקריסות הם לא היחידים שיודעים לבנות!
- 15.תל אביבי 14/03/2014 15:59הגב לתגובה זואלפי דירות קטנות ועממיות, בול מה שהמחאה ביקשה, משמשות כיום לאיכלוס הומלסים אפריקאים מוסלמים, במקום הומלסים ישראלים צברים. לא חלם? הגיע הזמן לפנות את המסתננים מדרום ת"א למחנה פליטים מסודר ליד גבול הדרום, וככה לשחרר לשוק אלפי דירות קטנות ועממיות, שבנייתן הסתיימה מזמן. מדובר בביזבוז הנדלן הכי מקומם במדינה. דקות נסיעה ספורות מעזריאלי ורוטשילד. אלפי דירות שיכולות לשמש ישראלים, כבר עכשיו, ב 2014-2015.
- 14.דמגוגיה בלוף שיווק הרצת פראייר=בועהמעל50%=מיתון2014-17! (ל"ת)קפיטליזם החזירי 14/03/2014 14:20הגב לתגובה זו
- 13.מחיר הזוימעל50%בועה בפיצוץ בפניו=מעמד בינייםעני=מיתון!! (ל"ת)פרו-נדלן=חזירות 14/03/2014 14:14הגב לתגובה זו
- 12.מחירי הדירות צריכים לרדת היום ב 50% לאחר עליה של 80% (ל"ת)שמאי וכלכלן 14/03/2014 13:56הגב לתגובה זו
- 11.קונה דירה רק לא סרוג 14/03/2014 13:31הגב לתגובה זומעניין אבל החברה שבבעלותך מוכרת הכי יקר ודירה באיכות זבל
- 10.ליאור 14/03/2014 13:14הגב לתגובה זוהיכן הוא חושב שהוא נמצא במחנה פליטים. בלים יפסיקו לקחת רווחים של מאות אחוזים ולהסתפק במועט ואז מחירי הדירות ירדו קצת. שכול אחד הסתפק ברווח קצת יותר קטן ותהיה ירידה גדולה במחירי הדירות.
- שלום 14/03/2014 13:48הגב לתגובה זוהשילשולציה הקבועה בכול כתבת נדלן.
- 9.מס על דירות להשקעה 14/03/2014 13:06הגב לתגובה זולמאות אלפים מהמגזר היהודי 2 והרבה יותר דירות....
- כי אין ברירה...הריבית אפסית. (ל"ת)להעלות ריבית 15/03/2014 13:53הגב לתגובה זו
- הבנתי, רק למוסלמים ואנטישמיים מותר שיהיו קרקעות ובתים.. (ל"ת)שלום 14/03/2014 13:47הגב לתגובה זו
- ענת 14/03/2014 13:46הגב לתגובה זוכול מי שהעיז לקנות יותר ממכונית אחת למשדפחה. מיליוני חצופים גם מחזיקים בכמה טלויזיות, שישלמו כמה מאות אחוזי מס על כול טלויזיה נוספת. ויש הכי חצופים שמעיזים לקנות כמה גבינות, כמה מלפפונים ואפילו 8 עגבניות! את אלו בכלל צריך לשלוח למאסר.....
- מס על דירות להשקעה 14/03/2014 14:591. לא משלמים מס על השכירות 2.למי שיש רכב נוסף....מונית! משלם מס 3.יאפשר חלוקת הון צודקת....לקחת קצת מהעשירים(תחמנים,גנבים שלא נתפסו) 4.יוריד את מחיריי הדירות.כ"כ פשוט וצודק ומוסרי ואנושי
- אם אתא משכיר את המכוניות שלך אז כן!!!! (ל"ת)סרגיי 14/03/2014 14:35
- 8.משה 14/03/2014 12:56הגב לתגובה זוהדיור משמש היום את האוצר לספיגת כספים מהציבור שברובו בעל יכולת כספית מוכחת לכן זה לא ישתנה בעשור הקרוב
- 7.מיקי 14/03/2014 12:20הגב לתגובה זוהם בעלי עינין ועושים הון עתק מעליית מחירי הדיור. כל פעם מישהו מהם מתראיין ונותן עצות אחיתופל. הציבור צריך לעשות חרם ולא לקנות דירות בשנתיים הקרובות לא חדשות ולא יד 2.
- ענת 14/03/2014 20:12הגב לתגובה זודירות. חסרי היכולת מתרבים כול יום וגם מעמד בינוני גבוה כבר נותר חסר דיור לנצח.
- 6.ינתי פרזי 14/03/2014 12:18הגב לתגובה זוואם לא תהיה כאן מחאה ש-2011 תחוויר ליד מה שצפוי כאן.. על הפוליטיקאים ובעיקר ביבי השקרן להפנים - אם הם לא מפוצצים את הבועה הם נמחקים לגמרי בבחירות הבאות!
- כ-200משכורת להשתעבד=מעמדביניים עני=דחוף צדק חברתי!!!!!! (ל"ת)מחיר הזוי מעל50% 14/03/2014 14:18הגב לתגובה זו
- 5.השוק צונח ב40% לעומת שנה קודמת ,יש קיפאון מוחלט (ל"ת)זאביק 14/03/2014 11:48הגב לתגובה זו
- 4.עוד מבין 14/03/2014 11:44הגב לתגובה זודבר כזה הממשלה השלומיאלית לא יודעת? אבל להפחיד עם אירן היא מומחית? אם יש לנו כזאת ממשלה שלא יודעת איך להוריד את מחירי הדירות אז שילכו קיבינימט
- 3.אלי 14/03/2014 11:27הגב לתגובה זושמש, לחייב תקנים של בניה ירוקה , איך אפשר במדינה כמו שלנו לבנות בלי דודי שמש? כדי שיוכלו לבנות עוד פנטהאוסים???
- 2.ציון 14/03/2014 11:26הגב לתגובה זוגבוהים וגורמים לניפוחהמחיר עד כדי 50 אחוז ולפעמים יותר למחיר דירה צריך בניית דירות לזכאים דירה ריאשונה בפיקוח מחיר ובהנחות מיוחדות בקרקע ומעמ לפחות לדירות שלושה חדרים וארבע חדרים לפי גודל מישפחה ולפי הקריטריונים המקובלים הפרדה בין זכאים ולא זכאים ימנעו משבר בשוק הנדלן וישמרו על הכנסות המדינה ממיסים ויתנו פיתרון לצעירים להתחיל את החיים בצורה שפויה
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 14/03/2014 11:19הגב לתגובה זומי שמשכיר דירה לא יפסיד כי הוא יקבל דמי שכירות בתשואה שנתית של לפחות 3%, לכן דירת השקעה היתה ותהיה ההשקעה הכי נכונה בישראל במבט של 60 שנים לאחור וקדימה. ואם המחירים לא ירדו אז הרווח יהיה עוד יותר גבוה. צריך להבין שבקרנות הפנסיה לוקחים לנו עמלות של 30-40% לאורך השנים אז דירת השקעה היא אלטרנטיבה ראויה.
- הלו 15/03/2014 19:46הגב לתגובה זוכמו שאתה מציג. בריבית של 5% אתה מפסיד כסף.
- שלמה מעוז 14/03/2014 12:19הגב לתגובה זוהאחרונות אז על מה אתה מדבר על 3 אחוז? זה תשואה ואם מחיר הדירה ירד בעשר אחוז השנה התשואה שלך היא שלילית להיכנס היום לשוק הנדלן זה המעשה הכי טיפשי שאפשר לעשות ושלא נדבר על הריבית שאתה משלם על המשכנתא לפחות 4 אחוז צמוד מדד ככה שריאלית אתה מפסיד כסף
- שלומציון 16/03/2014 06:19אחלה תשואה . גם באירלנד
- א 14/03/2014 14:29מאשר כל סוג השקעה אחר,גם אם יש ירידת מחירים של 10%, הדגש הוא לטווח ארוך, אי אפשר פסיכולוגית להשקיע בבורסה לטווח ארוך,כלכלה זה לא רק מספרים אלא גם ובעיקר אפקטים פסיכולוגים,
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
