מדד Bizportal וגיאוקרטוגרפיה: האם הישראלי יעבור לפריפריה? צפו בנתונים
שנת 2014 נפתחה עם יציבות בביקוש לדירות ביחס לסוף שנת 2013 - מדד Bizportal ומכון גיאוקרטוגרפיה שבודק את רצון הציבור לרכוש דירות מראה כי בחודש דצמבר נרשמה עלייה חדה בעסקאות בשוק שהגיעו לרמה של 12,766 עסקאות. כמו כן, בחודשים ינואר ופברואר שיעור גבוה יותר ממשקי הבית מתכננים רכישה של דירה.
אלה שתכננו רכישת דירה בשנה האחרונה הגיעו בתחילת 2014 לשלב שבו הדירה החדשה היא הכרח ולכן יש לצפות ששיעור המתכננים לרכוש דירה יהיה גדול יותר בחודש פברואר. מספר העסקאות בחודשים ינואר-פברואר יעמוד על כ-10,000 עסקאות בממוצע חודשי, זאת לעומת מעט פחות מ-9,000 בחודשים אוקטובר ונובמבר.
בנוסף למדד הקבוע בדבר הביקוש לדירות בחודש הקרוב, נבחן מדיי חודש נושא בוער הנמצא על סדר היום. במדד נבחנה סוגיית רכישת דירות בערים בשולי המטרופולין, שנמצאות במרחק סביר מהמרכז ושהנגישות אליהן יחסית גבוהה, כמו אשקלון, קריית גת או קריית אתא, במידה ודירה תעלה פחות מ-900 אלף שקל. המדד נעשה בהמשך להסכמי הגג שנחתמו/עתידים להיחתם בישובים בפריפרייה, דוגמת קריית גת וקריית ביאליק, אשר בכל אחת מהן צפויות להיבנות כ-7,500 יחידות דיור.
לפי רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, עדיין שיעור גבוה מרוכשי הדירות מוכנים להתאמץ ולהוסיף עוד לפחות 300 אלף שקל לדירה ולגור באזור קרוב יותר למרכז, זמן הנסיעה חשוב להם יותר ממחיר הדירה. מהמדד עולה כי 48% מהישראלים לא ישקלו רכישת דירה חדשה בשולי הערים, 25% אמרו שמוכנים לשקול מעבר שכזה, 19% אמרו שאולי ישקלו לרכוש ו-8% ענו שאינם יודעים.
גברים נוטים יותר לעבור לפריפריה
המחקר מלמד כי ככל שעיר המגורים הנוכחית רחוקה יותר מתל אביב, הנכונות לרכוש דירה חדשה במחירים הנ"ל ביישובים יותר רחוקים מהמרכז עולה. עם זאת, כחמישית עד רבע בלבד מתושבי הצפון והדרום ישקלו לרכוש דירה בערים בשולי המטרופולין. אי הנכונות לעבור ליישוב יותר קרוב למוקדי תעסוקה, כמו חיפה או תל אביב, נובעת בעיקר מהעדפות לגבי אופי ישוב המגורים ועיר המגורים הנוכחים.
עוד עולה מהמחקר כי הנכונות לרכוש דירה בעיר בשולי המטרופולין במחירים "טובים" מושפעת ממגדר, מגיל , מרמת ההשכלה, ומאורח החיים הדתי:
גברים נוטים יותר מנשים לשקול לעבור ליישוב פריפריאלי, בשולי המטרופולין, בעיקר בשל העובדה שגברים פחות רגישים לנסיעות (נהיגה וזמן נהיגה).
צעירים נוטים יותר ממבוגרים לרכוש דירה בשולי המטרופולין, כלומר, גם כהשקעה, רכישת דירה בערים אלו איננה נתפסת כאטרקטיבית במיוחד למבוגרים.
בעלי אורח חיים מסורתי נוטים יותר לרכוש דירה בערי הפריפריה לעומת חילונים ודתיים.
"על ראשי הערים בפריפריה לחזק את תדמית העיר"
דגני מוסיפה כי השינוי שצריך להיות הוא הן שינוי אמיתי והן שינוי תודעתי ותדמיתי: "אם התחבורה הציבורית תספק מענה תומך באמצעות שאטלים שיביאו כל אחד לייעדו במהירות אפשרית ובעלות סבירה ומבחינה תודעתית יבינו שקריית גת רחוקה בעיקר מנטלית. תדמיתית על ראשי ערים בפריפריה מוטלת המשימה לחזק את תדמית העיר ,לחזק אותה ולהציג את האטרקטיביות שלה."
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ומהי מפת הביקושים לזמן הקרוב? לפי המדד, הביקושים בתקופה הקרובה ימשיכו להתמקד בגוש דן, אבל המשך עליית המחירים גרמה להסטת הביקוש לערים שנמצאות במרחק של כעשרים דקות עד חצי שעה מתל אביב. לשם המחשה, הביקוש לתל אביב, רמת גן וגבעתיים הסתכם בחודש האחרון בכ-14%, לעומת כ-20% באמצע 2013.
מטרופולין חיפה מתחזק בחודשים האחרונים וממשיך למשוך רוכשי דירות. עד לרבעון האחרון של 2013, רק כ-10% מהביקוש בממוצע התמקד באזור חיפה ואילו בחודשים האחרונים הביקוש למטרופולין חיפה והקריות עלה לרמה של כ-13% בחודשיים האחרונים.
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 10/02/2014 21:11הגב לתגובה זו23 ק"מ מתל אביב, 12 דקות ברכבת לעזריאלי. דירות 4 חדרים מעלית וחניה בפחות ממיליון כניסה מיידית. כשהצעירים יגיעו אז גם העיר תיראה אחרת.
- 4.מושיק 10/02/2014 12:58הגב לתגובה זוואת כל הבנקים, אין כל סיבה שכל העושר בישראל ירוכז בקמ"ר אחד בלבד
- 3.שוב דמגוגיה הרצת פראייר=קיים היצע גדול מוסתר=בועהמעל50% (ל"ת)נדלן=בלוף לפראייר 10/02/2014 12:57הגב לתגובה זו
- 2.טוני 10/02/2014 12:57הגב לתגובה זובאירופה יש רכבות שנוסעות 300 קמ"ש, למה לא לקצר את הנסיעה לב"ש ל-20 דקות? חלם
- 1.בטח שלא עם רכבות מימיי הביניים מי רוצה לעבור רחוק .טפשי (ל"ת)tr 10/02/2014 12:53הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
