המון כסף: בכמה נמכרה דירת גג ללא מעלית וחניה ברחוב בלפור בת"א?

והיכן נמכר בית דו משפחתי במיליון שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר |

משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת גג 4 חדרים ברחוב בלפור, 125 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת+ 88 מ"ר גג, קומה 3 מתוך 3 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 4.7 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב מרכז בעלי המלאכה, 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.9 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון תל אביב רוטשילד

דירת 3 חדרים ברחוב נחלת יצחק, 90 מ"ר+ 8 מ"ר מרפסת, קומה 1, עם מעילת וחניה, נמכרה ב- 1.86 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב לה גוורדיה, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.3 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב ישראל מסלנט, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.02 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון תל אביב דרום

ירושלים

דירת 5 חדרים, עם גינה ענקית של למעלה מ-200 מ"ר, ברחוב אליעזר קשאני, בארמון הנציב בירושלים, הכוללת חניה פרטית, כניסה פרטית עם גישה לנכים, יחידת סטודיו של כ-20 מ"ר ומחסן, נמכרה ב-1,850,000 שקל.

דירת 4.5 חדרים, בבניין עם מעלית, ברחוב שדרות אשכול, שכונת רמת אשכול בירושלים, הכוללת שני חדרי שירותים ומרפסת סגורה, וסמוכה לבתי כנסת, מרכז קניות ותחבורה ציבורית, נמכרה ב-1,830,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון

דירת 4 חדרים ברחוב מבוא העשרה בגבעה הצרפתית, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.4 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב ההגנה בגבעה הצרפתית, 90 מ"ר , קומה 2 מתוך 6, עם מעלית, חניה ומחסן נמכרה ב- 1.39 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב ברנר בטלביה, 95 מ"ר+ 7 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 5, עם מעלית חניה מקורה, נמכרה ב- 2.55 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב ההגנה בגבעה הצרפתית, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.28 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב הרצוג ברסקו, 50 מ"ר+ שתי מרפסות בשטח כולל של 12 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.1 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

אלפי מנשה

דירת 5 חדרים, בשכונת גני טל באלפי מנשה, 125 מ"ר, כולל מרפסת שמש, נוף מדהים, חנייה, מעלית ומחסן, נמכרה ב-1,250,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,290,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס הוד והדר

חיפה

דירת 2 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב אלנבי, שכונת עיר תחתית בחיפה, 55 מ"ר, נמכרה ב-550,000 שקל.

דו-משפחתי 4 חדרים, ברחוב הדרור בשכונת קריית אליהו בחיפה, 100 מ"ר, נמכר ב-1,000,000 שקל.

דירת 6 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב גולדמן בחיפה, שכונת רמת אלמוגי, כוללת מחסן כפול וחניה, 135 מ"ר, נמכרה ב-1,825,000 שקל.

דירת 5 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב עובדיה בחיפה, שכונת כרמל צרפתי, משופצת עם חניה ומחסן, 150 מ"ר, נמכרה ב-1,900,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 4 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי, בשכונת נווה זאב בבאר שבע, 105 מ"ר, נמכרה ב-785,000 שקל.

דירת 4 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב הרב הרצוג, שכונה י"א בבאר שבע, 95 מ"ר, נמכרה ב-565,000 שקל.

דירת 4 חדרים, בקומה הרביעית בבניין ברחוב בזל, שכונה א' בבאר שבע, 100 מ"ר, נמכרה ב-710,000 שקל.

דירת 3 חדרים, בקומה הראשונה בבניין ברחוב דרך מצדה, שכונה י"א בבאר שבע, 68 מ"ר, נמכרה ב-420,000 שקל.

דירת 6 חדרים, בקומה השנייה ברחוב ח"ן, שכונה ו' החדשה בבאר שבע, 160 מ"ר, נמכרה ב-780,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 4 חדרים, בקומת קרקע, ברחוב יגאל אלון, שכונת פרחי ארצנו בדימונה, 89 מ"ר, נמכרה ב-500,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

שכירות

דימונה

דירת 4 חדרים, בקומת קרקע, ברחוב טיילת הספורט, שכונת מלכי ישראל בדימונה, 86 מ"ר, הושכרה ב-1,900 שקל.

תל אביב

דירת 4 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב בר כוכבא, שכונת גיורא יוספטל בדימונה, 80 מ"ר, הושכרה ב-2,100 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

דירת 2.5 חדרים ברחוב קלישר, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלת וחניה, הושכרה ב- 6,600 שקל לחודש

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון רוטשילד תל אביב

דירת 2 חדרים ברחוב ויטל, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית ללא חניה, הושכרה ב- 4,000 שקל

העסקהבוצעה באמצעות אנגלו סכסון תל אביב דרום

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.