התקפל מהר: דרש 1.12 מיליון שקל על דירה מוזנחת בחולון, כמה קיבל?
עליית מחירי הדירות "מסממת" לא מעט מוכרי דירות המאמינים שיצליחו להשיג מחיר גבוה יותר ממה שהשכן השיג לעיתים מצליחים להשיג את המחיר המבוקש, אולם לרוב המוכרים מוצאים את עצמם ממתינים תקופה ארוכה עד שלב הירידה מהעץ והפשרה על המחיר שבשוק מוכנים לשלם.
אדם בשנות ה-50 לחייו ביקש עבור דירת 2.5 חדרים בשטח 70 מ"ר ברחוב חנקין במרכז חולון 1.12 מיליון שקל. מדובר בדירה לא משופצת בקומה השנייה, בבניין בן 3 קומות (כולל קומת קרקע) הכולל סך הכול 16 דירות.
מספר חודשים קודם לכן נמכרה קומה מתחת דירה זהה, אך משופצת ומסודרת תמורת 900 אלף שקל בלבד. אחרי שבועיים, לאחר שאיש לא התקשר בעל הדירה הפחית את המחיר ל-1.09 מיליון שקל ולאחר חודש וקצת ירד שוב פעם ל-980 אלף שקל. בסופו של דבר, לאחר חודשיים מתחילת שיווק הדירה קיבל בעליה הצעה של 880 אלף שקל בלבד והעסקה נסגרה בסוף על מחיר של 925 אלף שקל, 17% פחות מהמחיר המקורי.
"אנשים רואים דירה, נדלקים ולא רואים בעיניים"
"בעל הדירה אמר לי שחבל שלא התפשר מההתחלה, היה לו קשה להבין שמחיר הדירה היה נמוך משמעותית מהמחיר שדרש", אמר גרשון כץ מרי/מקס אבניו. "הדירה עצמה לא מסודרת, אך ראויה למגורים, היא זקוקה לשיפוץ בהיקף של לפחות 80 אלף שקל כדי שתהיה כמו שצריך. ניתן להשכיר את הדירה במצבה הנוכחי ב-3,350 שקל, אם הייתה משופצת ניתן היה לקבל עבורה כ-4,000 שקל."
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- "קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה מצוינת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גרשון טוען כי למרות המקרה המדובר, ישנם מוכרי דירות ש"מפגיזים" מחירים וקיימים אנשים שקונים את ההפגזות האלה "אנשים לא פעם רואים דירה, נדלקים ולא רואים בעיניים, אולם המחיר הוא לא תמיד הדבר החשוב ביותר בעסקה לעיתים מוכר הדירה יהיה מוכן להתפשר על מחיר נמוך יותר אם יקבל תשלום ראשוני גדול , ולו רק כדי לשלם מקדמה עבור דירתו החדשה. לחילופין, רוכש הדירה יהיה לא פעם מוכן לשלם מעט יותר ולו רק כדי להקדים את מועד הכניסה לדירה מחצי שנה לחודשיים, הפער במקרה שכזה יכול להגיע ל-5,000- 10,000 שקל."
- 14.תושב 01/01/2014 16:22הגב לתגובה זואני מכיר דירת 3.5 חדרים, ולא 2.5, המושכרת ב 3300 שקלים. שיאמר תודה אם יקבל 2500.
- 13.אלטע זעכן=ווינטג? 31/12/2013 23:19הגב לתגובה זוגם גבינה צהובה עם עובש עולה יותר מגבינה בלי עובש.....
- 12.א.ב.ג. 31/12/2013 19:18הגב לתגובה זולערב אנשי מקצוע גם אם עולה כסף, בשורה התחתונה מרוויחים.
- 11.בא 31/12/2013 13:42הגב לתגובה זועברתי שם בשבת ,איך אני יודע שהם תקועים , יותר מדי שלטים והצעות מכירה ,והמון כבישים רועשים סביב הבניינים .
- מאור 03/01/2014 18:35הגב לתגובה זואולי יבואו לקראתך, אבל מתגובות פתטיות באינטרנט לא יצא לך כלום....
- 10.צביקה דורון יועץנדלן 31/12/2013 13:24הגב לתגובה זוכעת נותר לראות איך ישפיע ביטול הפטור ממס שבח על היצע הדירות להשכרה החל ממחר...
- ההגיוני 31/12/2013 17:12הגב לתגובה זוכך שגם אם יש דירה אחת פחות להשכרה (משקיע נדל"ן מכר אותה לזוג צעיר שנכנס לגור בה) יש בשוק גם זוג צעיר אחד פחות שצריך דירה להשכרה....
- 9.כלכלן 31/12/2013 13:14הגב לתגובה זויפרסם מודעות פיקטיביות ורק מי שבאמת רוצה למכור יפרסם שם ובמחיר ריאלי כי זה עולה כסף ואם לא מתקשרים אתה מפסיד כסף על פרסום ומי שלא רלוונטי ולא באמת רוצה למכור לא יפרסם שם
- 8.ג'רי אלפקינגבמה 31/12/2013 12:25הגב לתגובה זומה קשור שבעל הדירה בן 50 ? 900 קיבלו על דירה משופצת והוא קיבל 925 על דירה לא משופצת... מה רע ? איזה קופון גזר המתווך ?
- 7.אם הוא היה מוכר אותה בביטקוין הוא היה מוכר אותה מהר! (ל"ת)חלילית 31/12/2013 11:11הגב לתגובה זו
- 6.חסר דירה 31/12/2013 10:46הגב לתגובה זוברגע שהשכל הישר יחזור לתפקד המחירים יחזרו להיות נורמליים כמו בכל שוק הכל זה היצע וביקוש, אין שום היגיון למחירים הללו !!!
- 5.תמשיכו עם כתבות כאלה. כתבה כזאת כל יום והמחירים יירגעו (ל"ת)חוב-לס 31/12/2013 10:19הגב לתגובה זו
- 4.אמיר 31/12/2013 10:15הגב לתגובה זוברגע שעסקה נסגרה היא הופכת אוטמטית "למחיר השוק" בהגדרה
- מי שסימן 'אדום' אינו מבין כלכלה (ל"ת)הצצתי 31/12/2013 19:20הגב לתגובה זו
- 3.בא 31/12/2013 10:14הגב לתגובה זונימכרים , לדוגמה בסביוני דניה .
- 2.בועהההה 31/12/2013 10:03הגב לתגובה זומחירים כי זה בחינם,כי קל לפרסם ביד 2 ובכל מיני לוחות אינטרנטים.
- 1.מה שכתוב ביד2 לא רלוונטי. מפתיע כמה שהישראלים טיפשים. (ל"ת)יאיר 31/12/2013 10:00הגב לתגובה זו
- מאור 03/01/2014 18:37הגב לתגובה זוקיים ואם היו משווקים קרוב למחיר ריאלי לא היו מפסידים קונים פוטנציאלים רציניים.
- תושב פרדס-חנה 31/12/2013 12:50הגב לתגובה זואני אישית מפרסם בYAD2
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
