דנוס: "הפרסום של בנק ישראל, זה חוסר אחריות חמור - משרת פאניקה בציבור"
היום (א') פרסם בנק ישראל מחקר המסמן תרחישים למשבר משכנתאות ענק בארץ, לפיו
"המחקר החדש מגלה לנו כי תרחישי קיצון של מיתון או העלאות ריבית, עשויים להביא לחדלות פירעון המונית, שתביא לקריסת המשק ולקריסת מחירי הדירות. מה שעשה בנק ישראל היום, הוא חמור מאוד וחסר אחריות, כשגייס מחקר אקדמי על מנת להצדיק את המגבלות, שהטיל המפקח על הבנקים לפני כשבועיים על נוטלי המשכנתאות", אמר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
לא צריך להיות כלכלן כדי להבין שמיתון יביא לחדלות פירעון
לדבריו, לא צריך להיות כלכלן בכיר ואפילו לא זוטר, על מנת להבין שתקופת מיתון תביא לחדלות פירעון של לווים. "אם נתדרדר למיתון מן הסתם הריבית תישאר נמוכה, אם היא תעלה זה יהיה כתוצאה מפעילות מישקית גוברת ורצון להימנע מאינפלציה, מכל מקום נראה שהפאניקה שמנסים לייצר אינה במקומה."
"בשונה ממקומות אחרים בעולם, אנו מדברים על מוצר שבמחסור, שגם אותם חדלי פירעון, שכולנו תקווה שלא יהיו כאלה, יהיו חייבים בקורת גג לאחר שיממשו את דירתם. כלומר, הנה הדירה אותה עזבו, עכשיו שוב תשמש להשכרה. הנתון הזה הוא המאפיין את המשק הישראלי, ממשקי אירופה והופך כל השוואה ללא רצינית. נתון נוסף שלא הובא בחשבון במחקר הוא כי קצב התחלות הבניה של 35,000 ביחס לגידול של 40,000 משקי בית בשנה, מבטיח את המשך היציבות בשוק הדיור."
"המחקר הוא בבחינת אני אמרתי ואת שלי עשיתי"
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', אומר כי "המחקר יוצא מהנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנים הבאות ולכן העומס על נוטלי משכנתאות חדשים ילך ויגדל. הנחה זאת מתעלמת מהשינויים שנעשו לאחרונה במס שבח מקרקעין שמעודדים מכירת דירות יד שניה לאורך השנים 2014 עד סוף 2017. כמו כן למהלכים השונים של זירוז התכנון, שחרור קרקעות מנהל, העתקת מחנות צה"ל ועוד, תהיה השפעה הדרגתית על ייצוב וירידה במחירי הדירות לאורך השנים הבאות. כלומר, במחקר שערך בנק ישראל ישנה התעלמות כללית מכל המהלכים שהממשלה עשתה ועושה שהשפעתם תתרחש לאורך זמן. לפיכך נראה שמטרת המחקר אזהרה של בנק ישראל בבחינת 'אני אמרתי ואת שלי עשיתי'".
ג'וזף גרינקורן, ברוקר אמריקני בתחום המשכנתאות, אומר כי "כל הרוכשים דירה ראשונה צריכים לשבת עכשיו על הגדר ולא לרכוש נדל"ן. אני צופה ירידת מחירים של כ-20% כשהאזורים שייפגעו במיוחד הם אותם אזורים שבהם ראינו ב-5 השנים האחרונות זינוק של מעל 100% במחירי הנכסים. הביקוש לנכסים יוקרתיים במחירי בועה ירד בצורה דרסטית, בנק ישראל גורם לבנקים מרצון או שלא מרצון למחנק אשראי בשוק הנדל"ן שיוביל בהכרח לירידת מחירים. בראיון ל-Bizportal אמר גרינקורן
כתבות מעניינות נוספות:
- 31.אבי 18/09/2013 15:19הגב לתגובה זואומר שבאמת כדאי שישבו על הגדר. אני קניתי כבר 3 ב-12 השנים האחרונות ולא הייתי מתנגד לקנות עוד רק נגמר הכסף. עצתי לכול זוג צעיר, אך תחכו, דירה ראשונה היא הכרח ולפי מצבכם הכלכלי. בהצלחה.
- 30.גילי 17/09/2013 20:59הגב לתגובה זואני חיכיתי לירידה הזאת די הרבה זמן ובינתיים יש רק עליה וזו הסיבה שאני ואשתי חתמנו עכשיו על חוזה במודיעין של חברת קלוד נחמיאס. פרוייקט מדהים לפי ההדמיות, ממש לגור באתר נופש פרטי. למה לחכות??
- 29.אתם תודו בכך 17/09/2013 15:01הגב לתגובה זובינתיים הופכים את כל נוטלי המשכנתאות לעניים במקרה הטוב.
- 28.בועה זו בועה 17/09/2013 13:12הגב לתגובה זויפן וארה"ב למדו , כאשר אתה מבסס את הכלכלה על בועת נדל"ן ולא על ייצוא המחיר שמשלמים כואב . מדינת ישראל לא תמציא ולא ממציאה את הגלגל . לעליות חדות במחירי הנדל"ן יש השפעה על כל המערכת הכלכלית בטווח הקצר זה כמו לקחת מורפיום ובטווח הארוך זה הרסני .
- 27.דן 17/09/2013 10:43הגב לתגובה זומי שיספיק למכור בזמן כל הכבוד הרוב יראה איך שווי תיק הנדלן יתכוץ ויתכוץ ואין מה לעשות ככל שבהועה תתפוצץ מוקדם יותר כן יטב ויהיה פחות נזק
- מ-2003 אתה לא מפסיק להתפוצץ, לא נמאס? (ל"ת)שלי 17/09/2013 18:36הגב לתגובה זו
- 26.eyal gold 16/09/2013 16:30הגב לתגובה זומי שישב על הגדר בנדלן תמיד שילם יותר ביוקר כך שהינו כבר בסרט הזה יום יפה לך
- כול הכבוד אייל, מישהו צריך להעיר את הנאיבים (ל"ת)שלי 17/09/2013 18:35הגב לתגובה זו
- 25.צביקה דורון יועץ נדל 16/09/2013 14:14הגב לתגובה זולא משנה אם המחיר עולה או יורד העיקר לא להזדקן עם שכירות תכתבו בגוגל "צביקה דורון נדל"ן" ותקראו דברים חשובים על עתידכם
- 24.יוסי 16/09/2013 12:19הגב לתגובה זומקסימום תיקון קל
- 23.אלי 15/09/2013 23:24הגב לתגובה זודנוס מתלונן על מחקר שכולו שכל ישר והגיון, הוא מתלונן שאומרים סופסוף את האמת לציבור לא לאמין, תאטרון אבסורד, שנים פה מרמים את הציבור, מפחידים אותו ומאיימים עליו, הכל כדי שיקנה בכל מחיר, וכשמגיע רגע השינוי, שבו ברור שכל העסק היה רמיה - קם דנוס, שמאי לשעבר שתמך במחירים הגבוהים ונתן להם שווי מנופח בתירוץ של שקר כלשהו, ומתלונן. לא יאמן.
- 22.חייבים לגרום למשקיעים למכור דירות (ל"ת)להעלות את המיסוי מהר 15/09/2013 20:46הגב לתגובה זו
- 21.אז הגיע הזמן שיתחילו להיות לך מכרים ריאליסטים (ל"ת)אפי 15/09/2013 20:33הגב לתגובה זו
- 20.טדי 15/09/2013 20:16הגב לתגובה זואין קשר בין מחסור בקרקעות או בדירות לעליית מחירים. זה הוכח בכל ארצות העולם (לאחר שמתפוצצת הבועה). לדוגמא ביפן - טוקיו שבה אין ממ"ר מיותר, צנחו המחירים ב 90 אחוז בהתפוצצות הבועה. לכן גם אם הממשלה תקצה קרקעות לקבלנים בחינם - עדיין ייזקקו לבנקים. למעשה - הבנקים הם האשמים בעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות בישראל. הבנקים שמספקים את המימון לקבלנים ולבונים, וגם לרוכשים. דירה היא מוצר יקר. היחידים אינם יכולים להגיע לדירה באמצעים עצמיים, ולכן נזקקים למשכנתא. גידול בהספקת משכנתאות ביחד עם ריבית זולה ( זמנית) יצר ביקוש ללא כל היגיון כלכלי מאחוריו. באמצעות מימון זה הבנקים מווסתים את ההיצע והביקוש! כמו בכל פירמידה, גם משחק ייסתיים - כי כושר ההחזר של יחידים מגיע לנקודה שהם לא יכולים לעמוד בו עוד, שהתנאים במשק משתנים, שהריבית תתחיל לעלות - ואז רוב הלווים יכנסו לקשיים כלכליים. הדרך לטפל בבועה היא דווקא טיפול בצד הביקוש, על ידי הגבלת חמורה על הבנקים במתן משכנתאות - לפי סדרי עדיפות, וחיובם להקצאת מימון עודף לבניה על פני הספקת כסף לרכישה. אז... שלא יעבדו עליכם!!
- 19.רוני , רואה חשבון 15/09/2013 19:10הגב לתגובה זושאי אפשר לקיים אותה לאורך זמן . דירה ב 300 אלף דולר זה מנותק ממחירי הדיור ב 99 אחוז מהעולם . מחירי הדיור בעולם נעים בין 50 ל 100 אלף דולר לדירה . מי שקונה כאן הופך את עצמו לעבד ל 4 קירות . במקרה של פיטורים הוא יפסיד את הבית . גם במקרה של עליית ריבית הוא יפסיד את הבית . הכי טוב זה לשבת עם החסכונות ולחכות , המחירים הם לא ברי קיימא.
- אז תפסיק לדבר מול הראי עם עצמך (ל"ת)שלי 17/09/2013 18:34הגב לתגובה זו
- 18.רונן 15/09/2013 17:52הגב לתגובה זוככה זה כשבמשך שנים רבות העיריות מעודדות רק בנייה של דירות 4-5 חדרים יקרות ולא חושבות על מי שצריך לשלם ויכול לממן רק דירות קטנות. מה שמביא להתייקרות חדה בדירות הקטנות מיד שניה.
- 17.עבודה בעיניים 15/09/2013 17:43הגב לתגובה זוזה ה...............בעיה, אין יציבות,וא'א לבנות עתיד , זאת אבן הנגף, הבנת ברוך?????????.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 16.מחירי הדירות יצנחו 15/09/2013 17:15הגב לתגובה זוהמחירים ירדו גם בדירות שעלו ב 10%.
- 15.יואב 15/09/2013 17:02הגב לתגובה זוחובות כך שיפסיד את כל מה שצבר ואף ישלם ריביות רצחניות ובסופו של דבר דירתו לא תהיה שייכת לו אלא תימכר לבנק במחיר הפסד ראו הוזהרתם.
- 14.טווח ארוך 15/09/2013 17:01הגב לתגובה זוהדוגמא הכי טובה לפקדונים שגורמים לבירוקרטיה ומתעלמים מנתונים כאשר האחריות לא קשורה לתפקידם ,פקידון קטן ועלוב
- 13.דני 15/09/2013 17:01הגב לתגובה זוממקור מוסמך אני יודע שצפוי לירידה של 25-30% זה בתוכית האוצר והגורמים לעניין
- מחיר הזוי=מס. משכורות=תתעוררו=דחוף צדק חברתי לדור הצעיר (ל"ת)מחיר הזוי לפחות50%! 16/09/2013 17:25הגב לתגובה זו
- 12.הריביות בעולם עולות 15/09/2013 17:00הגב לתגובה זוהיום בארה"ב עשרות מיליוני בתים ריקים, למרות שאוכלוסייתה גדלה מהר.
- 11.צעיר 15/09/2013 16:52הגב לתגובה זוהאם עדיף בעיני דנוס להפיל אלפי בעלי משכנתא? נהפוך הוא, חייבים להתריע בשער ושכל אחד יקבל את ההחלטות שלו כפי שהוא מבין ובכפוף לסיכונים הידועים!!!!
- 10.משה 15/09/2013 16:45הגב לתגובה זורבותי הקבלנים צודקים והממשלה משקרת ועובדים עלינו והעובדה הלכתי היום ברחובות ובבינין בן 7 קומות והנימצא בראשית בנייתו וכבר כתוב בשלט עליו כי כל הדירות נימכרו אז תבינו מי המבלף
- שלי 17/09/2013 18:33הגב לתגובה זוהכול כי 90% נמכר ולא צריך פרסום, השאר כבר נמכר מעצמו עוד לפני קבלת היתר בניה ועוד לפני הבלוק הראשון. אני הוצאתי את כול הכסף מכול החסכונות עד השקל האחרון אני מושקע בנדלן והמזל שקניתי בכול פרוייקט ברגע הפרסום ויכולתי לבחור. שקל הבנק לא יראה ממני.
- יוסי 16/09/2013 21:06הגב לתגובה זוהדירות. מה אתה חושב? שהקבלנים הם פראיירים? הם יודעים שיש מצב לא רע שהם יתקעו עם המון דירות וכך עם המון הוצאות מימון, לכן הם לא מתחילים לבנות אם הם לא מכרו אותם כבר.
- אין ספק משה, אתה חוקר טוב יותר מהמקצוענים של בנק ישראל (ל"ת)מיכל 15/09/2013 16:56הגב לתגובה זו
- 9.תתעוררו=דחוף צדק חברתי למעו הדור הצעיר=הם קיומה המדינה! (ל"ת)תפסיקו החזירות כולם 15/09/2013 16:42הגב לתגובה זו
- 8.בועה50%פיצוץ כמו בעולם בפני החזירות האשמה ו העדרהפראייר (ל"ת)מחיר הזוי=מס.משכורות 15/09/2013 16:38הגב לתגובה זו
- 7.אנונימי 15/09/2013 16:36הגב לתגובה זולא הותיר לו אפשרות של העלאת ריבית
- 6.בנק ישראל 15/09/2013 16:30הגב לתגובה זוכתבה ומחקר שמנסה להתחיל ולהוביל פניקה בשוק הנדלן .
- 5.לא יועיל אם נירה בשליח..הצעירים ממונפים מידי.לצערי. (ל"ת)מנהטן עאלק 15/09/2013 16:29הגב לתגובה זו
- 4.עדיף שמחירי הדירות ירדו ב15 אחוז עכשיו. אח"כ הנזק יגדל (ל"ת)כלכלן 15/09/2013 16:18הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 15/09/2013 16:17הגב לתגובה זואזי אפשר היה להאמין לו
- 2.מי בפניקה עכשיו?! (ל"ת)דנה 15/09/2013 16:09הגב לתגובה זו
- 1.זה עבודה שלה נקמה בביבי (ל"ת)בנק ישראל פלוג 15/09/2013 16:00הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
