"אם ניקח את השבע השנים האחרונות, שוק הנדל"ן הישראלי היה הכי טוב בעולם בתחומי המשרדים, המגורים והקניונים", כך אמר שלמה שרף, מנכ"ל עזריאלי קבוצה היוצא בכנס 'נדל"ן חוצה גבולות' של S&P מעלות ומכון הנדל"ן של גזית גלוב במרכז הבינתחומי.

"עזריאלי השקיעה מיליונים בודדים בשנת 1985 בקניונים שהלכו והשתפרו, תבדקו את שווי הקניונים לפני 5 שנים וכיום, עלייה של עשרות אחוזים, עלייה בתפוסה והמחיר למ"ר מהגבוהים בעולם. התוכנית העסקית שעשינו במגדל אלקטרה דיברה על השכרה של 65 שקל למ"ר וזה נגמר ב-95 שקל למ"ר ברמת המעטפת. בתחום המגורים, בדירות היוקרה ברוטשילד 1, מגדלי אקירוב וכו', לפני 6-7 שנים המחיר היה 5000-6000 דולר למ"ר וכיום הוא 15-20 אלף דולר למ"ר. בקריית אונו דירת 4 חדרים עולה 2.3-2.4 מיליון שקל, קרוב ל-700 אלף דולר על דירה מחורבנת של 120 מ"ר, בברלין אפשר לקנות רחוב במחיר הזה. עזריאלי עומדת על שווי של קרוב ל-12 מיליארד שקל, אמות עומדת על כ-3 מיליארד. אידיוט שהשקיע כאן לפני 6 שנים הרוויח 50% על העסקה."

"תפוסת המשרדים בתל אביב טובה יותר מאשר במנהטן"

שרף טוען כי "בהווה, מצב הקניונים ממשיך להיות טוב, ברבעון הראשון יש עלייה בפידיון מול שנה שעברה, שגם אז היה שיא. הקניונים באיכלוס מלא בשונה מהעולם. במשרדים בעזריאלי יש 150 אלף מ"ר משרדים, לא מצאני 50-70 מ"ר. במגדל אמות מלא, באלקטרה מלא, רובינשטיין מלא. לקחנו את 15 החוזים האחרונים שנחתמו בעזריאלי, כולם חודשו בעלייה של 5%-10%, 105-110 שקל למ"ר. אם ניקח את כל המקומות הטובים בעולם, מגדלים קלאס A בתל אביב בתפוסה יותר טוב ממנהטן. במגורים אני לא שומע או לא רואה ירידה במחירים."

לגבי העתיד, שרף מתקשה לתת תחזית: "לדעתי האישית, המצב בקניונים פחות או יותר ימשיך, יש איומים, פותחים מרכז גדול בבאר שבע, מצד שני יש שם עיר הבה"דים ותחזית לגידול באוכלוסייה, ירידה לצורך עלייה. לגבי שוק המגורים, העסק ממשיך, מחיר דירה מורכב מקרקע, עלות הבנייה והוצאות המימון עלויות הבנייה בוודאות לא יורדות, מחירי התשומות לא ירדו, הדבר העיקרי שיוכל להשפיע הוא מחיר הקרקע, מחירי הדירות ישארו, יכול להיות שיירדו 5% אך לא יצנחו. לגבי המשרדים, יש תחזית לבניית כמות גדולה מאוד של משרדים בשרונה, המסגר, מדובר על בניינים שיהיו בנויים תוך 4-6 שנים וכיום אין בניינים בנויים בתל אביב. אם כל הפרויקטים ייבנו תהיה בעיה בשוק המשרדים, אולם חלק מהמייזמים לא ייבנו, חלק קבוצות רכישה, בפרויקט של 110 אלף מ"ר משרדים בעזריאלי שרונה שוכרים לא ילכו לקבוצות רכישה. יש את הבניינים הישנים בתל אביב שהרבה מאוד מהם יהפכו למבני מגורים. אם ייבנו מיליון מ"ר תהיה בעיה."

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ, התייחס בכנס לשוק הנדל"ן האמריקני: "השוק האמריקני הוא לאחר תקופה של שפל ומתחיל להתעורר, כל השנים השקענו רק במדינות שמדורגת AA ומעלה, חוץ מישראל. לא חיפשנו מדינות עם סיכון יותר גבוה. החלטנו אחרי עבודת מחקר גדולה של שנה לפנות לשוק המשרדים של וושינגטון. לדבר על ארה"ב זה לדבר על כל אירופה ואסיה, אנחנו מזהים את הערים הגדולות, יש הבדל בין 8 הערים הגדולות שהן מוקד הכלכלה האמריקנית מול הערים האחרות. יש תהליך אורבניזציה בארצות הברית והשוק שם, אחרי שחווה ירידות מזה 3-4 רבעונים מראה בצורה עקבית שיפור מהתחתית, אנחנו רואים שבאזורים מסויימים התעסוקה חזרה למה שהייתה ערב המשבר, יש ערים בהן עברו את רמת ערב המשבר. היקף הבנייה המסחרית ירד לשפל מאוד גדול וכמובן שמתחיל השיפור מתחילים להיתפס המקומות הריקים."

"עתיד גרמניה מבטיח"

יקיר גבאי, בעלי גרנד סיטי פרופרטיז, הפועלת בגרמניה, אמר: "זו כלכלה מאוד חזקה, 20 ערים מבוזרות וחזקות עם תשתיות מעולות. המדינה סבלה ממיתון מאוד עמוק בין 2000 ל-2005. ב-2006-2008 הריבית עלתה לכיוון של 5% וכל מי שהשקיע בימי טרום המשבר והמשקיעים מאוד נפגעו מאחר והנכסים היו מאוד ממונפים. כלכלת גרמניה בשנתיים האחרונות חזרה לעצמה יש את הכלכלה הרגילה, בריאה עם אבטלה של 6% ואת הנכסים שחוזרים לשוק מפשיטות הרגל של 2006-2008 ויש הזדמנויות. רמת השכירויות בגרמניה מאוד נמוכה, המחיר למ"ר מאוד נמוך, ניתן לגור בערים מרכזיות במדינה ב-300-400 אירו, המחירים הזולים באירופה. רמות השכירויות מאוד נמוכים, העתיד דיי מבטיח. רמת המחירים חזרה לרמה של ערב המשבר, אך היום אם דייר עוזב אותי אני יכול להעלות את השכירות ב-10%-20% מאחר וכיום המחירים הם מתחת לשוק ורמת הריבית מאוד נמוכה. אם ב-2007 הריבית והתשואות היו זהות, היום הפער גדל."

אמיר הסל, מנהל חטיבת ההשקעות בקבוצת הראל השקעות, אמר: "אנחנו בסביבה של ריבית נמוכה, נדל"ן הוא אחד המקומות היחידים בהם ניתן לקבל תשואה נאותה. השווקים העיקריים של ניו יורק ולונדון, אנחנו רואים עליית מחירים וירידה בתשואות, הנכסים כבר פחות מתאימים לנו, עדיף אג"ח ממשלת ישראל על פניהם. בזכות הידע והקשרים שהצלחנו לייצר לאורך השנים אנחנו הולכים על עסקאות שגוף שאינו מקומי לא יכול לבצען, לדוגמה השתתפנו בבנייה ופיתוח של מעונות סטודנטים במנהטן, יש חוזה של 30 שנה, חברנו עם אחת משתי קרנות הריט הגדולות בניו יורק. ביצענו עכשיו עסקה במיניאפוליס, עיר חזקה, קנינו את הבניין מספר אחת בעיר, בגדול אנחנו ממשיכים בארצות הברית, בגרמניה ובאנגליה."

רחל לוין, מנכ"ל אטריום, זרוע הפעילות של גזית גלוב במרכז ומזרח אירופה, אמרה: "הייתה התפכחות מהמצב שהיה לפני תחילת המשבר ב-2008, מבינים שהחגיגה נגמרה. הייתה הבחנה ברורה בין מדינות עם שקיפות, מצב פוליטי ומשפטים בעלות דירוג גבוה כמו פולין, סלובקיה וצ'כיה, לעומת בולגריה, רומניה והונגריה שמצבן הרבה פחות טוב. רוסיה היא מדורגת השקעה, אך גם בעייתית. התחילה להיות הבנה שמזרח אירופה לא חסינה במשבר כי יש לה תלות במערב אירופה כשוק יצוא ובמערכת הבנקאית. יש עדיין ביקושים גבוהים מאוד ממשקיעים זרים לארצות שמדורגות A ומעט מאוד אשראי למדינות שמדורגות פחות. מדינות שפחות תלויות במערב אירופה כמו פולין מאוד מבוקשת, זאת לעומת צ'כיה שמאוד תלויה במערב. פתאום משקיעים מדברים על אבטלה, זה חדש כי התחושה הייתה שהמדינות המזנקות תמיד יצמחו."

רונית הראל בן זאב, מנכ"ל S&P מעלות, התייחסה קודם לכן לחברות הנדל"ן הישראליות. לדבריה "רק 15% מחברות הנדל"ן המדורגות על ידנו מאופיינות ברמת נזילות חלשה. עם זאת, אנו עדים לכך שרמת הסיכון הפיננסי גבוהה בהשוואה לרמת הסיכון העסקי בכ- 87% מהחברות. רמת הסיכון הפיננסי של חברות הנדל"ן הישראליות שרוב פעילותן בחו"ל הינה גבוהה יותר בהשוואה לחברות שעיקר פעילותן בישראל, בעיקר בשל נטילת חוב בשנים טרום המשבר, לצורך השקעות כהון עצמי ברכישות בחו"ל ובשל המינוף הגבוה בו בוצעו רכישות אלו ברוב המקרים."