אקסלנס: "בקרוב יחזרו משקיעי הנדל"ן הכבדים; מהון עצמי של חצי מיליון שקלים מייצרים תשואה של 144% ב-20 שנה"

יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס נשואה מעלה בסקירתם השבועית חשש מהתחזקות עליית המחירים בשוק הנדל"ן המקומי. לדבריו, "לאור העובדה שבמהלך אוגוסט הוחלט להחזיר את תקופת ההמתנה בין מכירה למכירה ל- 4 שנים ולאור היעדר אלטרנטיבות השקעה, שוק הון מנומנם וריביות נמוכות, ניתן לצפות לחזרתם של המשקיעים "הכבדים" לשוק הנדל"ן. בשלב זה עדיין מוקדם להעריך האם הממשלה תפעל להקשות מחדש על המשקיעים מה שרק מחזק את החשש לעליית מחירים מחודשת."

חברון מדגים את הרציונאל להשקעה בדירות בדוגמה הבא: "נניח ויש ברשותי 500 אלף שקל הון עצמי ורכשתי דירה בסך מיליון שקל. על משכנתא ל- 20 שנה נניח ואני משלם 4.9% ריבית נומינלית אזי אני משלם כ- 40,000 אלף שקל משכנתא בשנה (ריבית+ קרן). נניח ועל נכס של מיליון שקל אני יכול לקבל כ- 4% תשואה שנתית, משמע אני מקבל כ- 40,000 ש"ח (השכירות משלמת לי את המשכנתא). לאחר 20 שנה נניח ומחיר הנכס עולה כ-1% כל שנה אני נותר עם נכס ששווי 1.22 מיליון ש"ח. על הון עצמי של 500 אלף הצלחתי לייצר תשואה מצטברת של 20 שנה בשוק הדיור של כ- 144% הדוגמא להלן תמיד היתה נכונה וזאת בעקבות היתרון של אפקט המינוף."

"מה שהשתנה בשנים האחרונות זו האלטרנטיבה", מציין חברון. "אם בשנים 2003 עד 2007 האלטרנטיבה יצרה לנו תשואה על ההון יותר גבוהה (הן דרך מניות או דרך אג"ח) הרי מאז שנת 2008 אי הודאות יותר מידי גדולה עבור הציבור הרחב. כיום אם יש ברשותי 500 אלף שקל ואני משקיע באג"ח ממשלת ישראל ל-20 שנה אזי אני מקבל בסביבות כ- 4.2% נטו (אין איגרת ל-20 שנה אבל עשינו ממוצע פשוט בין ממש"ק 1026 ל- ממש"ק 0142) ולאחר 20 שנה הצלחתי להשיג תשואה על ההון של 128%." לפי חברון אנחנו למדים שמצב הריביות הנמוך כיום בעולם גורם לכך שהאלטרנטיבה צפויה להמשיך ולהיות נמוכה בתקופה הקרובה. "הממשלה לא באמת עשתה משהו על מנת לנסות ולהציף את שוק הדיור באם דרך הגדלת ההיצע (בנייה בחריש לא באמת נחשבת להצפה) או דרך מיסוי. מיסוי וריבית הם הכלים האפקטיביים ביותר על מנת לטפל בבעיה."

"מכיוון שבנק ישראל גם מודע לכך שהממשלה לא עשתה משה והריבית היא משתנה מסביר מובהק ביותר לגבי כניסת המשקיעים לשוק הדיור, אנו מעדכנים את תחזית הריבית שלנו. אנו מאמינים שלאור ההאטה במשק המקומי והעולמי קיים צורך של הורדת הריבית עד לכ- 1.5% בשנת 2013. אולם, החשש הגדול מהמשך התנפחות מחירי הדיור עלולים לעכב את הורדת הריבית ע"י בנק ישראל. לפיכך, בהינתן וממשלת ישראל אכן תתערב ותבצע מעשים על מנת להגדיל את ההיצע (דרך בנייה או שינוי במיסוי) אנו מעריכים כי לפישר יהיה את מרחב התמרון להורדת הריבית ל-1.5%. באם לא, אנו מתקשים לראות את בנק ישראל מוריד את הריבית בצורה חדה יותר והריבית תעמוד על כ- 2.00% בעוד 12 חודשים", מסכם חברון.