לאומי: "ההתמתנות במחירי הדירות תמשך; היקף העסקאות יורד"

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום ד' עולה כי בחודש מארס נמכרו כ- 1,200 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות). כלכלני בנק לאומי מסבירים כי קצב המכירות החודשי יציב בחודשים האחרונים, לאחר שעלה מעט בהשוואה להיקף המכירות הנמוך שאפיין את המחצית השנייה של 2011. לדבריהם, את העלייה המתונה בלבד בהיקף המכירות החודשי של דירות חדשות, ניתן לייחס בין היתר לירידה בפעילות המשקיעים בשוק הדירות.

היקף הרכישות של המשקיעים עמד בחודש פברואר על כ- 1,700 דירות (חדשות ויד שנייה), לפי נתוני האוצר, כאשר מדובר בירידה של 8% בהשוואה לחודש ינואר ובירידה של 33% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. כמו כן, ישנו גידול בהיקף הדירות שנמכרות על ידי משקיעים. משקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שנייה עמד בחודש פברואר על כ- 21% ובאזורים בהם בלטה פעילותם של המשקיעים, כגון אזור באר שבע, משקלם מסך מוכרי דירות יד שנייה הגיע אף לשליש.

הכלכלנים מוסיפים כי גורם נוסף הממתן את היקף המכירות החודשי, הנו הירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות מיד שנייה, אשר מקשה על משפרי דיור למכור את הדירה שבבעלותם בטרם ירכשו דירה חדשה. כלומר, רצונם של משפרי הדיור להבטיח את מכירת הדירה שבבעלותם ובמחיר התואם את תוכניות הרכישה של הדירה החדשה, מאט את קצב המכירות של דירות חדשות. כך בחודשיים האחרונים עלה מספר חודשי הימצאותם של דירות חדשות בשוק ל- 8.2 חודשים בממוצע, מרמה ממוצעת של כ- 6 חודשים, שאפיינה את 2011. "המשך מצב זה של היקף עסקאות נמוך בשוק הדיור, עשוי לתמוך בהתמתנות מחירי הדיור. התמונה המתקבלת ביחס לביקוש עולה בקנה אחד עם נתון נוסף המצוין בסקירה של משרד האוצר לפיו חלה עלייה בשכר החציוני של רוכשי הדירות."

עוד עולה מנתוני האוצר שבמקביל נמשכת מגמת העלייה במלאי הדירות החדשות הבלתי מכור. "הנתונים עוברים עדכון רטרואקטיבי משמעותי מדי חודש. כך למשל המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית, מראשית 2011 ועד פברואר 2012, גדל בכ- 2,200 יחידות בהשוואה לנתונים שפורסמו בגין אותה תקופה, בחודש שעבר. בנוסף, נתוני המכירות עודכנו כלפי מטה. לכן, בעוד שבחודש הקודם נרשמה מגמת ירידה במספר חודשי ההיצע, לאחר העדכונים המשמעותיים כלפי מעלה של המלאי וכלפי מטה של נתוני המכירות, הנתון של חודשי ההיצע מצוי במגמת עלייה מתונה. אלו עמדו נכון לחודש מרץ על 11.8 חודשים."

לדבריהם, "רמה זו מצביעה על תנאים לירידה בלחצים לעליות מחירים. נזכיר כי קצב עליית מחירי הדיור ב- 12 החודשים האחרונים, לפי סקר מחירי הדיור המבוסס על נתוני רשויות המס, התמתן בחודש פברואר ל- 3.2%, לאחר שבשיא הגיע קצב עלייה המחירים השנתי לכ- 21% באמצע שנת 2010."

הכלכלנים מסכמים כי במבט קדימה, ניכר שפוחתים הלחצים לגידול נוסף בביקוש לדירות חדשות. "במידה ובמקביל יימשכו התחלות הבנייה בהיקף ההולם את הגידול במספר משקי הבית בישראל, עשויה להימשך התמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור. נדגיש כי, נקודת המוצא של הגידול במספר משקי הבית בישראל, כעוגן לצרכי הדיור למגורים בישראל, רלוונטית בין אם משקי הבית ירכשו דירה בעצמם ובין אם יבחרו לשכור דירה ממשקיע. בהתייחס לפילוח השוק לפי הבעלות על דירות, נציין כי לאחרונה אישרה הממשלה הצעה של שר האוצר להעניק פטור ממס לגופים מוסדיים על הכנסה מהשכרת דירות לטווח ארוך. תמריץ זה עשוי לתמוך בהתרחבות של שוק הדירות להשכרה בישראל, במקביל לירידה שכבר מתרחשת מזה מספר עשורים בשיעור הבעלות על דירות בקרב משקי הבית."

כתבות נוספות שעשויות לעניין: דגני: "הסימנים מדאיגים, שוק הנדל"ן חוזר 5 שנים אחורה" למחפשי המציאות: דירה במחיר של טויוטה לנד קרוזר המספקת תשואת שכירות של יותר מ-6%