לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היקף התחלות הבנייה בשנת 2011 הסתכם ב- 43.6 אלף דירות חדשות, זאת בהשוואה ל- 39.9 אלף דירות שהחלה בנייתן בשנת 2010. אולם, במונחים שנתיים, במחצית השנייה של 2011 נבלמה מגמת העלייה בהיקף התחלות הבנייה והחלה ירידה בהיקפן.

עצירה זו באה על רקע השינויים המהירים בשוק הדיור שכללו בין היתר את: א. הירידה החדה בביקוש לדירות שהחלה בראשית 2011; ב. החמרת המגבלות מצד ההיצע על הפעילות, בעיקר בכל הקשור בקשיי מימון ובמחסור בעובדים מקצועיים (זאת על פי סקר החברות של בנק ישראל). באשר לביקוש, נציין שבחודשיים האחרונים נרשמה עלייה בביקוש לדירות חדשות, שעשויה להצביע על התייצבות או אף על התחדשות מסוימת במגמת העלייה של הביקוש לדירות לרכישה. באשר להיצע, החברות בענף צופות ירידה בהיקף פעילותן ברביע הראשון של 2012.

גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, ניתח את הנתונים ומצא כי התוספת השנתית הממוצעת של משקי בית מאז שנת 2002 עומדת על 39,000, כאשר מספר זה משמש כאינדיקציה מינימלית לרמת הביקוש הפוטנציאלית בשוק. "ביקוש זה אינו מושפע מיכולת המימון של רכישת דירה שכן גם אם תחול ירידה בשיעור הבעלות על דירות למגורים, ומעבר לשוק הדירות להשכרה, עדיין נדרש גידול במלאי הדירות הקיים לשם השכרתן. בנוסף, לביקוש בסיסי זה הנובע מתוספת של משקי בית, ישנו ביקוש מצד משקי בית המשפרים את רמת החיים שלהם ועוברים מדירה קטנה לדירה גדולה, ביקוש לשם רכישת דירות כהשקעה (חלף השקעה פיננסית), וכן ביקוש מצד תושבי חוץ שלעיתים אינם מתגוררים בדירה שרכשו וגם אינם מציעים אותה לשכירות."

"לשם תזכורת", מציין בפמן, "המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות ירד במידה ניכרת בשנים 2008 - 2010, זאת משום שרמת הביקושים לדירות חדשות בשנים אלו הייתה גבוהה יחסית להיקף התחלות הבנייה. היקף התחלות הבנייה אמנם היה במגמת עלייה מאז 2008, אך מרמה נמוכה התחלתית מאוד. רק בשנת 2011, בה ירדו הביקושים במהירות, היה היקף התחלות הבנייה גבוה מהביקוש לדירות חדשות. כיום חזר המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות לרמה בה היה ב- 2007, אז כזכור התאפיין שוק הדירות בהופעתם של לחצים לעליית מחירים שהלכו וגברו מאוד בהמשך."

בפמן מסביר כי מאחר ומדובר בשוק בו ההתאמה של צד ההיצע הנה ממושכת, נשאלת השאלה מהו הגידול ההולם להיצע בשוק הדיור כיום. "נראה שבנייה בהיקף נמוך מהתוספת השנתית הממוצעת של משקי בית, עשויה להוביל למחסור בהיצע הדירות ולכן ללחצים מחודשים לעליית המחירים. מסקנה זו צריכה לשמש כנושא לטיפול על ידי קובעי המדיניות הכלכלית-חברתית בישראל, ולקביעת מדיניות ארוכת טווח, זאת בכדי להימנע ממחסור בדירות, עליית מחירים ופגיעה במשקי בית."

"כדי להשלים את התמונה לגבי רמת התחלות הבנייה הרצויה כיום, בדקנו האם לאור העלייה בהיקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות, נוצרו עודפי היצע בשוק. אינדיקציה לגבי רמת המלאי מתקבלת מבחינת היחס בין היקף האוכלוסייה לבין מלאי הדירות (יחס זה משקף את מספר הנפשות הממוצע לדירה). יחס זה נותר יציב במחצית השנייה של העשור הקודם. כלומר הגידול בהיקף התחלות הבנייה וגמר הבנייה מאז 2008 לא הביא לירידת היחס בין האוכלוסייה ומלאי הדירות (או לחילופין לירידת מספר הנפשות הממוצע בדירה)", מוסיף בפמן.

בפמן מדגיש כי תמונה זו של רמת מלאי לא גבוהה המאפיינת את השוק הישראלי, שונה מאוד מהתמונה שהייתה בשוקי הנדל"ן של מדינות בהן פרצו משברי נדל"ן בשנים האחרונות (ארה"ב, בריטניה, ספרד וכיוב'). במדינות אלו, שוק הנדל"ן נהנה במשך תקופה ארוכה מעלויות מימון נמוכות וממדיניות אשראי לא אחראית, שהובילו לגידול יתר בהיצע, מעל ומעבר לצרכים הבסיסיים של המשקים והדבר יצר תנאים לירידות מחירים חדות יחסית של הנכסים, כאשר משקים אלו נכנסו למיתון.