קיפאון? היצע הדירות הקטן ותושבי החוץ מזניקים את הנדל"ן הירושלמי
נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו בשבוע שעבר מבהירים באופן חד משמעי כי שוק הנדל"ן צולל. תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2011 התהפכה המגמה והסתמנה, לראשונה מזה כשנתיים וחצי, ירידה שקלית נומינלית של 1.2% במחירי הדירות.
אולם, מחאת הדיור והקיפאון בענף הנדל"ן, אינם משפיעים על שוק הדיור בירושלים. לפי נתוני השמאי הממשלתי מחירי דירות 4 חדרים בעיר עלו ברבעון השלישי ב-2% ובשנה החולפת בכ-6%. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד על כ-1.7 מיליון שקל, בעוד הממוצע הארצי עומד על כ-1.1 מיליון שקל. כלל מחירי הדירות בעיר עלו ב-2010, על פי נתוני BDO, 2010 ב- 12% בממוצע. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים עמד על כ-1.42 מיליון שקל , לעומת ממוצע ארצי של 1 מיליון שקל.
לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית בחברת יורו ישראל במצב הנוכחי, מחירי הדירות בעיר פשוט לא יכולים לרדת "קצב הבנייה בירושלים הינו מזערי, בעיקר בגלל המצב הפוליטי. המכרזים נדירים, ויוצאים במנות קטנות ומדודות, ולא במסות שהעיר צריכה. נוצר מצב בו הבניה לא מדביקה את הביקושים."
ואכן גם נתוני הלמ"ס על מספר התחלות הבניה בעיר, מצביעים על ירידה משמעותית בהיקפים. במחצית הראשונה של 2011 החלה בנייתן של 936 יח"ד בלבד, לעומת 1,149 יח"ד בתקופה המקבילה ב-2010, ירידה של 18.5%.
חיים זקן קבלן ותיק בעיר, טוען כי "בנוסף לעלויות הבנייה והקרקע הגבוהות, העירייה מכבידה על הקבלנים עם היטלי פיתוח גבוהים על שצ"פים ומצפה למעשה מהקבלנים לעשות הכל בעצמם. בנוסף, הזמן הנדרש להוצאת היתר בנייה בעיריית ירושלים, לוקח כמעט שנתיים. בזמן הזה הוצאות המימון של הקבלן על הקרקע עצומות ומייקרות בסופו של דבר את הדירות."
ארז כהן, שמאי המקרקעין, אומר: "צריך לזכור שגם אם יש ירידה בביקושים לדיור, מצד האוכלוסייה המקומית בעיר בגלל התקופה, ירושלים עדיין ממשיכה ליהנות מביקושים קשיחים של תושבי חוץ ,בעלי יכולות כלכליות גבוהות לדירות בעיר, מה ששומר על רמות מחיר גבוהות."
- 12.ימח שימם כל אלה שקונים בית בישראל וחיים בחו" ל (ל"ת)צחי 20/11/2011 19:56הגב לתגובה זו
- 11.יועץ נדלן 20/11/2011 19:53הגב לתגובה זואאורה ממשיכה להתקדם לאולמה של השופטת אלשיך מחזיקי האג" ח מנסים לאתר משקיע חדש, אך אם לא יימצא כזה, הם מתכוונים לפרק את החברה
- 10.הרנטגן 20/11/2011 19:14הגב לתגובה זובקשת כינוס נגד אולימפיה נדל" ן: " החברה מצויה בקריסה" בנק לאומי הוא הנושה המובטח המרכזי של החברה והחוב כלפיו עומד על למעלה מ-92 מיליון שקל, מתוך סך כל 300 מיליון שקל חובות שהועמדו לפרעון מיידי
- 9.בירושלים דירות יוקרה בירידה והשוק בצרות צרורו (ל"ת)מתווך ירושלמי מובטל 20/11/2011 15:49הגב לתגובה זו
- 8.ירושלמי 20/11/2011 14:24הגב לתגובה זואצלנו בשכונה (מהטובות והנחשבות בעיר..) ואני בודק זאת יום יום, עלה היצע הדירות בגודל של 3.5 עד 5 חדרים מ-45 דירות לפני 3 חודשים ל-94 נכון להבוקר!. ובנוסף ניתן לזהות בבירור חלוקה של מי שמפנטז ונותן 2 מליון ומעלה, ומי שבאמת מעוניין למכור ושם המחירים כבר בסביבות 1.5, ואין אף עסקה! אז שלא יבלבלו אתכם! המגמה למטה ובחדות גם בירושלים...
- 7.רוני 20/11/2011 14:14הגב לתגובה זומניסיון שלי - כבר הרבה שנים שאני עוקב אחרי שוק הנדלן בכל פעם שיש הרבה כתבות בעיתונות ,טלויזיה , רדיו ואינטרנט שטוענות --ע" י ציטוט קבלנים כאלו אחרים -(רובם קבלנים קטנים ויחסית עם מעט פרוייקטים...)שהקבלנים המצוטטים טוענים שיש מחסור בדירות ו שיש הסתערות על הדירות מצד קונים מחו" ל או מהארץ, שהמחירים יעלו..... אני יודע בוודאות שהמצב אחר לגמרי...... והפוך למה שהם אומרים.
- 6.נמרוד 20/11/2011 13:55הגב לתגובה זולהזכירכם: בארופה ובארה" ב יש משבר כלכלי!!! גם תושבי החוץ ה" עמידים" יאלצו לחסל השקעה כושלת בעיקר במצב הנוכחי.
- 5.ישראלה 20/11/2011 11:47הגב לתגובה זואיפה בדיוק יש דירות 4 חדרים במחירים שמופיעים בכתבה כמו כן כל הדירות בשכונות הותיקות כמו בקעה רחביה וקטמון הם ללא מעלית ויקרות ללא הסבר
- 4.השוק הירושלמי מת - אין עיסקאות (ל"ת)יוסף 20/11/2011 10:56הגב לתגובה זו
- מינרב מכרה דירת יוקרה לחוצניק בהנחה של 25% (ל"ת)מתווך ירושלמי מובטל 20/11/2011 15:56הגב לתגובה זו
- 3.אריאל 20/11/2011 10:47הגב לתגובה זוטלביה רחביה המושבה הגרמנית ימין משה הרובע היהודי ושכונות יוקרה נוספות נכבשו בפועל על ידי אמריקאים ולכן המחירים בשמיים.
- 2.סיפורי פוגי 20/11/2011 10:37הגב לתגובה זוומי שיקנה היום, יבכה מחר.
- 1.אז באו כמה דוסים אמריקאים שמלבינים כסף בארץ (ל"ת)הקודש,נו אז??. 20/11/2011 10:33הגב לתגובה זו
- מגיב 1 צודק ב100% הכול הלבנות (ל"ת)מתווך ירושלמי מובטל 20/11/2011 15:51הגב לתגובה זו
- אבי קול 20/11/2011 11:53הגב לתגובה זולא חרדים ב-100% רובם חילוניים - עו" ד - שופטים - עשירים - הם המשקיעים הגדולים בפרויקטים בירושלים...אז תפסיק לקשקש.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
אסף בנאי, מייסד ומנכ”ל משותף, פרופיט קבוצת פיננסים צילום:שלומי יוסףלאומי פרטנרס ומשפחת שסטוביץ' רוכשים נתח בפרופיט לפי שווי של 650 מיליון שקל
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים בשלב מתקדם של משא ומתן להשקעה של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים.
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים במשא ומתן להשקעה משותפת של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים שמנוהלת על ידי אסף בנאי. ההשקעה מבוססת על שווי של כ-650-660 מיליון שקל לפני הזרמת הכספים, גבוה כמעט פי 4 מהשווי שבו נרכשה השליטה בחברה לפני חמש שנים. לאומי פרטנרס יוביל את ההשקעה. כמחצית מהסכום יזרום ישירות לקופת החברה להרחבת פעילות, והיתרה תשולם לבעלי השליטה הקיימים - אסף בנאי ושלומי אלברג, שמחזיקים כל אחד ב-40%, ויוסי סגול עם 20% שהצטרף לפני כארבע שנים.
פרופיט הוקמה ב-2006, והיא "בית סוכנים" וסוג של פמילי אופיס. היא מתמחה בהפצת מוצרי ביטוח, פנסיה והשקעות פיננסיות. כיום היא מנהלת נכסים בהיקף של יותר מ-80 מיליארד שקל, עם צוות של מעל 300 מתכננים פיננסיים-סוכני ביטוח מורשים. החברה מפעילה גם קרן גידור שמנהלת 400 מיליון שקל, ומרוויחה על פי ההערכות כ-60-70 מיליון שקל בשנה.
פרופיט הרחיבה את פעילותה לתחום ההשקעות האלטרנטיביות וספגה מכה - גם הפסד כספי וגם מכה תדמיתית עם הנפקת פעילות בבורסה, מגדלור שמאוחר יותר נמחקה אחרי הפסדי עתק למשקיעים ואחרי שהציפה בעיות-תקלות גדולות בניהול השקעות ובדרך המחיקה של החברה - פרופיט בריבוע - אסף בנאי ושלומי אלברג שיווקו השקעות אלטרנטיבות והרוויחו פעמיים.
עם זאת, עדיין יש פעילות שאפילו מתרחבת בתחום ההשקעות האלטרנטיבות, רק שלא דרך חברה נסחרת. הפעילות הזו כוללת קרנות נדל"ן והלוואות פרטיות.
הנהלת פרופיט חוזקה לאחרונה עם מינויים בכירים: דניאל כהן, בעל ניסיון של 15 שנים בהפניקס, משמש כמנכ"ל, ואמיר כהנוביץ', כלכלן ראשי לשעבר בהפניקס, מנהל את מחלקת המחקר. השינויים האלה תורמים ליציבות, במיוחד לאחר סכסוך משפטי עם הפניקס ב-2023 על חשדות טוויסטינג, העברת לקוחות בין מוצרים ללא הצדקה. הסכסוך נפתר בהסכם שיתוף פעולה, שכלל גידול של 20% בהפצת מוצרי הפניקס דרך פרופיט, והוביל להכנסות נוספות של 25 מיליון שקל.
היסטוריית הבעלות בפרופיט כוללת תהפוכות. ב-2008 רכשה פסגות 50% מהמניות, וב-2012 השלימה שליטה מלאה. ב-2016 קנתה פסגות את יתרת המניות תמורת 56 מיליון שקל. ב-2021, בנאי ואלברג רכשו חזרה את השליטה ב-165 מיליון שקל, וסגול הצטרף בשווי 200 מיליון. השווי הנוכחי של מעל 650 מיליון הוא תודות להרחבת רשת הסוכנים מ-150 ל-300 והוספת שירותי ייעוץ דיגיטלי, שמגדילים את מספר הלקוחות במעל 10% בשנה.
