במהלך קיומה של מדינת ישראל פעלו הן הכנסת והן בתי המשפט להגן על השקעתם של רוכשי דירות במדינת ישראל. אבן הדרך הבולטת ביותר בתחום זה הייתה חקיקתו של חוק המכר (דירות) תשל"ג ? 1973.

חוק המכר על תיקוניו החוזרים והנשנים נועד להעניק לרוכש דירה במדינת ישראל בטחון בשני נושאים מרכזיים. האחד, להבטיח כי סכום ההשקעה בדירה לא ירד לטמיון. והנושא השני , שתהיה התאמה בין תאור הדירה שהובטח לזה שסופק בפועל.

בהמשך פעלו הן בתי המשפט והן הכנסת לבסס, לפרט ולעגן את שני הנושאים הללו כדי להבטיח את זכויותיהם של רוכשי הדירות. בתי המשפט מצידם החילו חובת אחריות מוגברת על קבלן בכל הקשור לתיאור הדירה והתאמתה למפרט עפ"י חוק המכר. הכנסת מצידה התמקדה בין היתר בקביעת התאמה בין התקדמות הליכי הבניה לבין זכותו של הקבלן לקבל תשלומים ע"ח הדירה הנרכשת וכמו כן בהבטחת השקעתם של רוכשי דירות במקרה של פשיטת רגל.

ההתפתחות וההתקדמות שעשה שוק הדיור למגורים בארץ אינו רק פועל יוצא של פעולותיהם של הכנסת ובתי המשפט אלא גם של ההתמקצעות של כל הגורמים המעורבים בענף ובעיקר של הקבלנים עצמם. כך למשל שרשת פשיטות הרגל של קבלנים שונים בשלושים השנים האחרונות ובהם גינדי, שכטר, ברנוביץ, רובננקו , פריצקר , חפציבה ועוד(רשימה חלקית ומקרית בלבד).

כל אלה שימשו בית ספר לכל העוסקים בענף. נראה שכל הפעילים בענף למדו בדרך הקשה ובמשך שנים ארוכות לשמור על האיזון העדין שבין הרצון להגדיל את רווחי החברה הקבלנית לבין החובה לספק את הדירות במועד ובאיכות הראויה.

אין ספק שהגדלת והגברת האחריות על החברות הקבלניות היה בהן לייקר את הדירות. ואולם כל עוד מובטחים כספי הרוכש ומאידך איכות הבנייה נשמרת כי אז נותר לממשלה להתמודד בימים אלו עם עליית מחירי הדירות בישראל ולפעול בדרכים יצירתיות לנסות ולהשפיע על הוזלת מחירי הדירות.

קבוצות רכישה ? דרכו של המגזר הפרטי להוזלת מחירי הדירות

כפי שקורה בדרך כלל, המגזר הפרטי הגיב מהר יותר מהממשלה על הצורך שנוצר בשוק הנדל"ן להוזלת מחירי הדירות וזאת באמצעות הקמה סיטונאית של קבוצות רכישה.

השיטה של היזמים הייתה מאוד פשוטה. התנתקות מהחובות הקיימות בחוק מכר דירות וזאת באמצעות הפיכת הרוכשים ליזמים. על אף שמדובר בפיקציה לשמה שכן 50 או 100 או 200 רוכשים אינם לא יזמים ולא קבלנים הרי שבאופן הזה, לא קיימת עוד החובה לספק את הדירה. לא קיימת חובה לספק איכות בניה ולא קיים מועד לאספקת הדירה.

משסולקו כל דרישות הסף הקיימות בחוק מכר דירות נסללה הדרך לכאורה להוזלת מחירי הדירות. אמרנו "לכאורה" , משום שלדעתנו , הדרך שנסללה הייתה למעשה הדרך לסילוק תנאי סף פיננסים, כלכליים ומקצועיים לכניסתם של יזמים חדשים וצעירים לענף יזמות הבניה.

באופן הזה החלו קבוצות הרכישה לצוץ כמו פיטריות לאחר הגשם. כל מה שצריך יזם צעיר וחסר ניסיון לחלוטין לעשות הוא:

א. לקבל אופציה לקרקע.

ב. לקבוע מחיר משוער לדירה שחייב להיות על הצד הנמוך ביותר.

ג. לערוך הדמיה לפרויקט.

מכאן סלולה דרכו של הפרויקט להצלחה. האומנם כך?

כאשר תאלץ קבוצת הרכישה להתמודד עם קבלן ביצוע שפשט את הרגל האם העדר יכולתו המקצועית של היזם והעדר ניסיונו יסייעו בהתמודדות עם מצב זה? כאשר מדובר בניהול מו"מ או מאבקים משפטיים של קבוצת הרכישה עם קבלני משנה בעלי ניסיון עשיר, האם העדר חוסנו הכלכלי והעדר כל ניסיון מקצועי של היזם יסייעו לקבוצת הרכישה או יפגעו בה?

משנקבע ע"י היזם מחיר דירה משוער, בלתי מחייב ועל הצד הנמוך(משיקולי קדום מכירות) כי אז דרכו של הפרויקט מלכתחילה לא תהיה "סוגה בשושנים". ראשית היזם קיבל את עמלתו כבר בתחילת הדרך ושכרו אינו תלוי עוד בהתקדמות הפרויקט או בהצלחתו(כפי שקיים בחוק מכר דירות).

שנית, קבוצת הרכישה בבואה להתאים את מחירי התשומות במהלך הבניה למחיר שנקבע מראש ע"י היזם עלולה לבצע החלטות שגויות המבוססות על חוסר ניסיון וחוסר מקצועיות.

כך למשל באחד הפרויקטים שנבנו לאחרונה בצפון ת"א ע"י קבוצת רכישה המליצו שני יועצי קרקע מובילים על בניית כלונסאות לבנין בעומק 40 מ"ר (עומק חריג שנבע בשל הקירבה לירקון מתוך חשש ליציבות הבניין). אלא שבניה כזו הייתה גורמת לחריגה ממחיר הדירה המשוער, ולפיכך החליטה קבוצת הרכישה להחליף את יועצי הקרקע ביועץ קרקע אחר אשר הסכים לאשר את בניית הכלונסאות בעומק 20 מ"ר בלבד.

או למשל בתחום של בניית עמודי בטון בבניין. בעוד חוק המכר דורש סימון של כל העמודים בשלב גמר השלד, אין הדבר מחייב את קבוצת הרכישה שכן החוק אינו חל לגביה, ולפיכך מספר העמודים נקבע ע"י קבוצת הרכישה, ולא תמיד משקולים מקצועיים.

מעבר לכך, איזה תמריץ יש ליזם להתמודד עם בעיות במהלך הבניה, לרבות מאבקים משפטיים עם קבלני משנה , פשיטות רגל, אי עמידה בהתחייבויות , כאשר הוא קיבל את שכרו מראש?

את התוצאות של מצב אנומלי זה, יש להניח, אנו נראה בשנים הקרובות ולמעשה אנו עדים כבר לסימני אזהרה ראשונים בשטח.

דרושה הסדרה דחופה בחקיקה של תחום קבוצות הרכישה

לפני שרוכשי דירות בקבוצות הרכישה יאבדו את מיטב כספם ולפני שיגרם אסון או נזק חמור לחברי קבוצות הרכישה נדרש משרד השיכון לפעול באופן מיידי להסדרת התחום בחקיקה.

בין היתר יש להחיל על קבוצות הרכישה את חוק מכר דירות בכל הנוגע לאופן הבניה ואיכותה. יש לקבוע כי שכרו של יזם ישולם ע"פ התקדמות הליכי הבניה ולא מראש , כמו כן יש להציב תנאי סף מקצועיים ופיננסים לרבות ניסיון בהקמה וניהול פרויקטים , לכל היזמים המעוניינים להקים קבוצות רכישה.

עד שלא יוסדר הנושא, לדעתנו מהמר ציבור רוכשי הדירות בקבוצות רכישה על מיטב כספו.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".