משבר הקורונה עצר את את שוק נדל"ן המגורים למכירה בניו יורק

עוד לפני אירועי הקורונה שוק המגורים ליוקרה היה בתקופה מאתגרת, אך הקורונה עצרה נכון לעכשיו את השוק לחלוטין
נדב ברקוביץ | (1)

משבר הקורונה עצר את כלכלת ניו יורק ואיתו את שוק נדל"ן המגורים למכירה. מבדיקה שערך הניו יורק טיימס אודות כיצד התנהג שוק המגורים בשני משברים גדולים, המשבר של 2008 והתקופה שלאחר פיגועי 9/11, עלה כי לאחר אירועי ה-9/11, המחירים היו יציבים יחסית לשני רבעונים ולאחר מכן החלה עליה במחיר ובהיקף העסקאות. המשבר של 2008 כבר היה עם השפעה גדולה יותר והמחירים החציוניים חזרו לרמה טרם המשבר רק ב-2010.

שוק היוקרה

עוד לפני אירועי הקורונה, שוק המגורים ליוקרה היה בתקופה מאתגרת. מלאי הדירות בשוק היה גבוה מאוד והמחיר לר"ר המשיך לרדת. אם זה לא הספיק, עליית המיסים בתחום (Mansion tax) וחשש ממיסים חדשים (Pied-a-terre) הבריחה רוכשים חדשים.

הקורונה עצרה נכון לעכשיו את השוק לחלוטין. בגרף למטה ניתן לראות את היקף העסקאות של דירות מעל 4 מ' דולר כאשר המגמה גם בסוף אפריל ותחילת מאי דומה עם 6 עסקאות בשבועיים האחרונים.

בשורה התחתונה, בתקופה הנוכחית בלתי אפשרי להעריך עדיין האם ההתאוששות תהיה דומה למשבר של 2008 או לאירועי ה 9/11. אך גם תחת הנחה של התאוששות מהירה, נראה כי המחצית השנייה של 2020 תהיה עם היקף מכירות נמוך. המשמעות היא שחברות העוסקות בתחום,  יצטרכו להפחית מחירים ולהסתמך על יכולת קבלת אשראי עד לאכלוס הפרוייקט אשר צפוי להיות בקצב איטי יותר.

הכותב הינו נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI  בית השקעות

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    דירה=קורת גג 19/05/2020 20:41
    הגב לתגובה זו
    דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד. קרדיט: חן קליפה לוי

אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים


הרובע החדש, "מטרופול" - יחבר בין פארק ההייטק, אסותא, המכללה להנדסה ותחנת הרכבת, ויכלול כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה, 225 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, 3.5 אלף דירות ו-40 אלף מ"ר מבני ציבור; היעד הוא כ- 50-60 אלף מועסקים חדשים והכפלת שיעור תושבי העיר המועסקים בהייטק



צלי אהרון |


עיריית אשדוד הודיעה על הקמת רובע החדשנות "מטרופול", אחד המיזמים האורבניים הגדולים בארץ בשנים הקרובות. מדובר על תוכנית בהיקף של מעל למיליון מ"ר ובעלות מוערכת של כ-10 מיליארד שקל, שמטרתה להפוך את אשדוד למוקד תעסוקה וחדשנות משמעותי ולבסס את מעמדה כמטרופולין החמישי בישראל.

הרובע החדש מתוכנן כמרחב עירוני המשלב תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ומבני ציבור, תוך יצירת סביבה חיה ותוססת לאורך שעות היום. הוא יחבר בין מוקדי הפעילות הקיימים בעיר - פארק ההייטק, בית החולים אסותא, המכללה האקדמית להנדסה, תחנת הרכבת ומתחם BIG - וייצור רצף של מוקדי בריאות, מסחר ותעשייה.

התוכנית כוללת כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-225 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, כ-3.5 אלף דירות וכ-40 אלף מ"ר של מבני ציבור. 

ומה המשמעות?

המשמעות היא לא רק מרכז עסקים ומסחר חדשני, אלא גם שכונת מגורים משולבת שתפעל לצד מוסדות חינוך, בריאות ותרבות. על פי ההערכות, "מטרופול" צפוי לייצר כ־ 50-60 אלף מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי הטכנולוגיה וההנדסה. היעד הוא להכפיל את שיעור תושבי אשדוד המועסקים במקצועות ההייטק ובמקצועות STEM - מכ־10% כיום לכ-20% בעתיד. 

לשם כך מוקמת מנהלת רובע ייעודית שתלווה יזמים בכל שלבי התכנון, הרישוי וההקמה, ותבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה מסודרת ותואמת לצורכי השוק. העירייה מדגישה כי לצד התכנון העירוני, ניתן דגש גם לנושאי סביבה ותשתיות: שמירה על ערכי טבע ייחודיים כמו הדיונה הגדולה והשקמים, תיעדוף תחבורה ציבורית והולכי רגל, ותכנון גמיש שיאפשר התאמות לעתיד. בנוסף, אשדוד נהנית מתעריפי ארנונה נמוכים יחסית לערים הגדולות – נתון שמיועד למשוך חברות בינלאומיות ויזמים להקים פעילות בעיר.


הכפלה של ההיטקיסטים - יעד שאפתני