משבר הקורונה עצר את את שוק נדל"ן המגורים למכירה בניו יורק
משבר הקורונה עצר את כלכלת ניו יורק ואיתו את שוק נדל"ן המגורים למכירה. מבדיקה שערך הניו יורק טיימס אודות כיצד התנהג שוק המגורים בשני משברים גדולים, המשבר של 2008 והתקופה שלאחר פיגועי 9/11, עלה כי לאחר אירועי ה-9/11, המחירים היו יציבים יחסית לשני רבעונים ולאחר מכן החלה עליה במחיר ובהיקף העסקאות. המשבר של 2008 כבר היה עם השפעה גדולה יותר והמחירים החציוניים חזרו לרמה טרם המשבר רק ב-2010.
שוק היוקרה
עוד לפני אירועי הקורונה, שוק המגורים ליוקרה היה בתקופה מאתגרת. מלאי הדירות בשוק היה גבוה מאוד והמחיר לר"ר המשיך לרדת. אם זה לא הספיק, עליית המיסים בתחום (Mansion tax) וחשש ממיסים חדשים (Pied-a-terre) הבריחה רוכשים חדשים.
הקורונה עצרה נכון לעכשיו את השוק לחלוטין. בגרף למטה ניתן לראות את היקף העסקאות של דירות מעל 4 מ' דולר כאשר המגמה גם בסוף אפריל ותחילת מאי דומה עם 6 עסקאות בשבועיים האחרונים.
בשורה התחתונה, בתקופה הנוכחית בלתי אפשרי להעריך עדיין האם ההתאוששות תהיה דומה למשבר של 2008 או לאירועי ה 9/11. אך גם תחת הנחה של התאוששות מהירה, נראה כי המחצית השנייה של 2020 תהיה עם היקף מכירות נמוך. המשמעות היא שחברות העוסקות בתחום, יצטרכו להפחית מחירים ולהסתמך על יכולת קבלת אשראי עד לאכלוס הפרוייקט אשר צפוי להיות בקצב איטי יותר.
- IBI: ההכנסות טיפסו ל-378 מיליון שקל וה-EBITDA הסתכם ב-122 מיליון שקל
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכותב הינו נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות
- 1.דירה=קורת גג 19/05/2020 20:41הגב לתגובה זודירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
