פרק הנדל"ן: "מימון הענף בימינו תלוי בנכונות הקבלנים להוריד את המחירים"

היום (ד') פורסם דו"ח בנק ישראל לשנת 2011, המראה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות בשנה החולפת, זו השנה הרביעית, אולם תוך התמתנות חדה של קצב השינוי מ-14% בתחילתה לשיעורים שליליים בסופה. במקביל למגמת ההתמתנות בקצב השינוי של מחירי הדירות ירד היקף העסקאות, היקף המשכנתאות ומספר התחלות הבנייה, ומלאי הדירות החדשות הלא מכורות גדל וחזר לרמה של תחילת העשור. כנסו לניתוח המלא של דו"ח בנק ישראל לשנת 2011

ההתפתחות בענף הבנייה במהלך השנה תואמת את התפתחות המשק בכללותו, שהושפעה מהעלאת הריבית במחצית הראשונה ומהחרפת המשבר באירופה במחצית השנייה. בהמשך לאשתקד גם השנה ננקטו צעדים לצינון שוק הדיור מצד הביקושים ומצד ההיצע, ובהם הקמת הווד"לים. תוצר הענף גדל השנה בכ-9% בדומה לאשתקד וגדלו גם פריון הייצור ופריון העבודה. גידול הפעילות בשנתיים האחרונות מומן על ידי רוכשי הדירות, כלומר על ידי המשכנתאות ולא באמצעות אשראי ישיר לקבלנים, ולכן מידת התלות של הקבלנים בביקוש לדירות ובמכירה מהירה היא רבה. ירידה בקצב עליית המחירים רמת מחירי הדירות המשיכה לעלות השנה, אך קצב עלייתם התמתן לשיעור ממוצע של 7.3% במונחים ריאליים, לעומת 14% בממוצע בשנתיים האחרונות. ביטויים נוספים להתמתנות הביקושים היו ירידה של היקף העסקאות בדירות, ירידה בהיקפי המשכנתאות וגידול מספרן של הדירות החדשות הלא מכורות. במהלך השנה התמתן קצב השינוי במחירי הדירות אף יותר, ושיעורו הריאלי היה השנה 4.7%, לעומת 11.9% אשתקד ו-16% בשנת 2009.

בשליש האחרון של השנה נרשמו מדדים שליליים לראשונה מאז 2007, אלה הסתכמו בקצב נומינלי שנתי שלילי של 2.3%. כבר ברבעון השני נרשמה ירידת מחירים ברוב האזורים, ובהם בתל אביב ובמרכז, וזו התחזקה ברבעון השלישי. בסיכום כללי ירדו מחירי הדירות ב-2%, תוך שונות בין אזורי הארץ: בחיפה והצפון נמשכה עליית המחירים הניכרת כמו בשנתיים הקודמות, בעוד שבתל אביב והמרכז ירדו המחירים ב-4%. מאז תחילת מחזור המחירים הנוכחי, שהחל ב-2008 והואץ בשנים 2009 ו-2010, עלו מחירי הדירות בשיעור נומינלי של 59% - פי שניים מאשר שכר הדירוה ובמונחים ריאליים אף יותר. אומנם בנקודת ההתחלה של המחזור הנוכחי היו מחירי הדירות ברמת הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור, ולכן חלק מעלייתם במחזור זה מבטא התאמה. גם בשכר הדירה הייתה מגמה דומה, ולכן נרשמה התנתקות משמעותית ביניהם. לעומת זאת, במחזור המחירים הנוכחי אנו עדים להתנתקות רבה ביניהם אשר מבטאת אנומליה של סביבת ריבית נמוכה המגבירה את הרכישה של דירות ממניעים אלו. הצלחת הווד"לים - רק עוד 4.5 שנים מאז 2008, וביתר שאת משנת 2009, גדל מספר היתרי הבנייה, והגיע לשיאו בחודש יוני השנה 38.2 אלך יחידות דיור. ברבעון השלישי של 2011 חלה ירידה בהיתרי הבנייה הנובעת בין היתר מקשיי מימון וירידה בביקושים. ניתן להסיק כי הגדלת שיווקי הקרקע על ידי מינהל מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות טרם באה לידי ביטוי משמעותי בהיתרים הסופיים. הקמת הווד"לים חושפת את קיומם של חסמים משמעותיים אחרים, וגם אם התוכנית תצליח, היא תבוא לידי ביטוי בהיתרים סופיים רק בעוד 4.5 שנים.

תרומת הגידול של מספר התחלות הבנייה וסיומיה לירידת המחירים מוערכת בכ-1.2%. התמתנות הקצב של עליית מחירי הדירות במחצית השנייה של השנה תאמה את השינויים בפעילות בכלל המשק וייתכן שהיא מושפעת מגורמים מחזוריים אלו ולא רק מהצעדים הספציפיים שננקטו בשוק הדיור דוגמת הגדלת מס הרכישה לרוכשי דירה להשקעה ב-1%-1.5%, פטור ממס שבח על מכירת שתי דירות להשקעה עד סוף 2012 והעלאת תקופת ההחזקה לצורך הפטור ממס שבח על דירה להשקעה מ-4 ל-8 שנים. קבלנים בקשיי מימון האשראי החוץ מאזני לענף הנדל"ן והבינוי גדל ב-9.8 מיליארד שקל (נתונים עד הרבעון השלישי) לעומת 19.3 אשתקד, וחלק ניכר מאשראי זה הוא ערבויות מכר שניתנו לרוכשי דירות. השוק הגואה והקדמת מכירתן של דירות למועד סמוך יותר לתחילת בנייתן הן שמימנו את פעילות הקבלנים. אולם הירידה בביקושים במחצית השנייה של השנה, שבאה ליידי ביטוי גם בירידה של היקף המשכנתאות ומספר העסקאות ובגידול מספר הדירות הפנויות למכירה - הצטמצם משמעותית גם ערוץ זה של מימון, וגברו קשיי המימון של הקבלנים.

הקושי בגיוס מימון באמצעות שוק ההון, בגלל הזעזועים מאירופה, וכן הזהירות של הבנקים במתן אשראי והדרישות להגדלת הלימות ההון לפי באזל 3, מגבילים אף הם את אפשרויות המימון בענף. לפיכך, יכולות המימון תלויות במידה רבה במכירה מהירה של הדירות. המשמעות היא שמימון פעילות הענף בתנאים אלו תלוי גם בנכונות הקבלנים להתפשר על מחירים נמוכים יותר.