הכנסת אישרה השבוע תיקון משמעותי לחוק התכנון והבנייה שמנסה לתת מענה לבעיה שכל יזם מכיר מקרוב – עיכובים ארוכים בקבלת היתרי בנייה. לפי התיקון, יזמים שיגישו בקשה להיתר בנייה לפרויקט של לפחות 80 יחידות דיור ולא יקבלו מענה מהרשות המקומית תוך שישה חודשים – יוכלו להעביר את הבקשה לרשות הרישוי הארצית שבמינהל התכנון.

ניסיון להאיץ הליכים מול הרשויות המקומיות

החוק נועד לתת מענה לעיכובים שגורמים לרוב לדחייה של פרויקטים בשנים. בפועל, ההליך הבירוקרטי כולל לא רק את תהליך הרישוי הפורמלי אלא גם "משא ומתן" מאחורי הקלעים בין היזם לרשות המקומית – לעיתים בדרישות שמחוץ להוראות החוק. יש מקרים שבהם הדרגים המקצועיים ברשות מעוניינים לאשר את הפרויקט, אך ראש הרשות או הדרג הפוליטי מבקשים לעכב או לשנות את תנאי הפרויקט, למרות שהתוכנית עצמה כבר אושרה.

עד היום, יזם שנתקל בסחבת נאלץ להמתין או להיכנס להליך משפטי ממושך. כעת, החוק מאפשר לו לפנות לגורם ארצי – וזה עשוי לשנות את מאזן הכוחות. עם זאת, ברשות הארצית מבהירים שלא כל פנייה תתקבל: אם יתברר שהרשות המקומית אכן פועלת בתום לב או שיש נסיבות מוצדקות לעיכוב (כמו מחסור בכוח אדם בשל גיוסי מילואים), הרשות המקומית תמשיך לטפל בבקשה.

לא כולם משוכנעים שזה הפתרון הנכון

בצד השני של המתרס יש מי שמזהירים שהחוק החדש עוסק רק ב"קיצור תורים" אבל לא נוגע בבעיה העיקרית – המחסור בכוח ביצוע. הטענה היא שגם אם יאושר היתר במהירות, אין מספיק קבלנים וציוד כדי לבנות את כל הפרויקטים המאושרים. בפועל, במדינה מאושרות מדי שנה עשרות אלפי יחידות דיור, אך היכולת לבנות בפועל מוגבלת. כלומר, יש היצע תכנוני, אבל לא מספיק קבלנים לביצוע.

• השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
• היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יש גם חשש מפני פגיעה בשיקול הדעת של הרשויות המקומיות. הטענה היא שכאשר לוקחים מהן סמכויות, נפגעת היכולת לנהל את העיר באופן אחראי ולשמור על איכות החיים של התושבים. בנוסף, ייתכנו חילוקי דעות בין דרגי התכנון הארצי והמקומי בנוגע לפרשנות של תוכניות קיימות.

גם תחום התשתיות יקבל מענה חדש

החוק מרחיב את סמכויות הרשות הארצית גם לתחום התשתיות, כולל מתקני חשמל, מנהרות, תחנות כוח, מתקני טיהור, התפלה ועוד. מדובר בפרויקטים שחוצים בין רשויות, ולעיתים נתקעים בגלל התנגדויות מקומיות. במקרים כאלה, גורם מתכלל ברמה הארצית עשוי לאפשר קידום מהיר יותר של תשתיות קריטיות.

למרות זאת, יש מי שסבורים שגם כאן הבעיה לא טמונה רק באישורים – אלא גם בתקציבים, בכוח אדם מקצועי וביכולת הביצוע בפועל. בקיצור, החוק נותן כלי – אבל הוא לא פותר את כל הבעיות.

• "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
• אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"

שאלות ותשובות על היתר בנייה, החוק החדש והשלבים להקמת פרויקט

מה זה היתר בנייה?

היתר בנייה הוא אישור חוקי מהרשות המקומית שמאפשר להתחיל בעבודות בנייה. ההיתר בודק שהפרויקט תואם לתוכנית בניין העיר (תב"ע), לתקנות בטיחות, נגישות, תשתיות ועוד.

אילו שלבים יש בקבלת היתר בנייה?

1. הגשת בקשה עם תוכניות אדריכליות

2. בחינת התאמה לתב"ע

3. אישור ועדות פנימיות (כיבוי אש, תברואה, איכות סביבה וכו')

4. קבלת אישור מהנדס העיר

5. תשלום אגרות והיטל השבחה (אם נדרש)

6. קבלת היתר חתום

מה כולל התיקון החדש לחוק?

אם בקשה להיתר לא זוכה למענה תוך חצי שנה, אפשר לפנות לרשות הרישוי הארצית שתוכל לאשר את ההיתר במקום הרשות המקומית.

למי החוק רלוונטי?

ליזמים של פרויקטים בני 80 יחידות דיור לפחות. בעתיד ייתכן שיתרחב גם לפרויקטים קטנים יותר.

מה ההבדל בין רשות רישוי מקומית לארצית?

הרשות המקומית כפופה לעירייה או מועצה. הרשות הארצית היא גוף מקצועי במינהל התכנון, שפועל תחת משרד הפנים ויכול לקבל החלטות במקום הרשות המקומית במקרים מסוימים.

מה הקשיים המרכזיים בקבלת היתר היום?

עיכובים לא פורמליים, דרישות "מחוץ למערכת", חוסר תיאום בין אגפים שונים בעירייה, פוליטיקה מקומית, עומסים על מחלקות רישוי, וגם חסמים מצד שכנים או קבוצות לחץ.

האם החוק יפתור את משבר הדיור?

לא לבדו. הוא עשוי לקצר תהליכים, אבל כדי להגביר את קצב הבנייה בפועל נדרשים גם קבלנים, תקציבים, כוח אדם ותשתיות משלימות.

מה יקרה אם רשות מקומית לא תכבד את החוק?

ליזם עומדת הזכות לפנות לרשות הארצית. אם זו תקבע שהרשות המקומית עיכבה שלא בצדק – היא תוכל להוציא את ההיתר בעצמה.

מה יקרה אם תהיה התנגדות של תושבים או ראש עיר?

אם אין סיבה חוקית לעיכוב, ההתנגדות לא תוכל למנוע את מתן ההיתר. אבל עדיין ייתכנו לחצים פוליטיים או התנגדויות בשטח.

האם החוק תקף רק לזמן מלחמה?

לא. החוק קבוע ונועד לשנות את כללי המשחק בכל עת – גם בזמנים רגילים.

איך אפשר לעקוב אחרי סטטוס הבקשה?

באמצעות מערכת רישוי זמין באתר מינהל התכנון. המערכת מאפשרת לראות סטטוס, הערות, בקשות לתיקונים ועוד.

מהי תקופת הזמן הממוצעת לקבלת היתר כיום?

לפי הנתונים הרשמיים – כ-407 ימים. בפועל, לפי גורמים מקצועיים, מדובר לא אחת בשנתיים או יותר.

מהי הסכנה המרכזית עבור יזם בעיכוב היתר?

פגיעה בתשואת הפרויקט, עלויות מימון גבוהות, שחיקת ערך הקרקע, אובדן רוכשים פוטנציאליים ואי ודאות תכנונית.

למה לא מזרזים את ההיתרים הקיימים במקום לחוקק חוק חדש?

הטענה היא שלחץ פוליטי פנימי ברשויות מקשה על גורמים מקצועיים לפעול לפי כללים ברורים. החוק נועד לאזן את המערכת ולתת ליזמים נתיב מילוט כשאין ברירה