האם הסתיים התיקון בדולר ולאן פניו מועדות מכאן?
מזה מספר חודשים אני איתן בדעתי לגבי כיוונו הכללי של הדולר כאשר כל תיקון אמור להיות בר חלוף ואחריו סביר ונראה את השטר הירוק כובש שיאים חדשים.
כמו שזה נראה נכון לכתיבת שורות אלה אנו קרובים מאוד לסיום התיקון האחרון אולם כדאי לנקוט משנה זהירות לפני פתיחת עסקאות לטווח ארוך. באופן אישי אני מעדיף תמיד להיכנס מאוחר יותר, להפסיד חלק מה"ברוטו" של המהלך במטרה לקבל "נטו" קטן יותר אבל בטוח.
יורו- דולר
הרבה מנתחים טכניים, סוחרים וסטודנטים איתם דיברתי בתקופה האחרונה התריעו לגבי מבנה המשולש הסימטרי המתהווה ביורו דולר. יש לציין שאף פעם לא התחברתי ממש לצורות הללו שכן הם שקופות מידי לכולם ולכן סיכויי הצלחתם לפחות במט"ח לא ממש גבוה. המשולש שנוצר בגרף בשבועות האחרונים פשוט מעיד על מלחמה בין מוכרים לקונים ובעצם על איזון בין הביקושים להיצעים. כמו שכבר אמרתי קודם בגלל שהצורה ברורה ושקופה מידי סביר ורבים מהסוחרים ירוצו ויכנסו לפוזיציה בפריצת המשולש מטה או מעלה. לכן יש סיכוי שהפריצה הראשונה לא תהיה אמינה ואחריה יבוא תיקון אלים ש"ינקה" סטופים לפני המהלך האמיתי.
במקרה הגרוע יבצע היורו "תנועת מספריים" –פריצה מטה ומעלה וניקיון כללי של הקונים והמוכרים לפני המהלך היציב.
ולכן דרך ההתנהלות הנכונה היא לנתח את היורו על פי גרף יומי ועליו להישאר. לא בריא ואין צורך לשנות רזולוציות זמן שכן תמצא את עצמך מנתח 4 מגמות שונות כדי להיכנס לעסקה אחת. שוב שמירה על פשטות היא המפתח להצלחה לאורך זמן. במקרה הנוכחי פרץ אתמול היורו את המשולש מטה אולם יש להמתין לתיקון הראשון שלאחר הפריצה ולהיכנס רק בפריצה השנייה. כמו שאמרתי הנטו יהיה קטן יותר אולם הרבה יותר בטוח.
במידה והמהלך מטה אכן יבשיל יעד המחירים עומד על 1.1700 כאשר הסטופ לא יעלה על 150 פיפסים ובמנוף מקסימאלי מומלץ של 1:5. סביר ומהמהלך יהיה ניתן לקחת 400-500 פיפסים נקי לאחר הפריצה השנייה.
מנגד במידה והפריצה מטה אינה אמינה והיורו חוזר ופורץ את המשולש מעלה, גם במקרה הנוכחי יש להמתין לתיקון וקניה בפריצה שאחרי. יעד המחירים עומד 1.40 כאשר הסטופ לא יעלה על 150 פיפסים ובמנוף מקסימאלי מומלץ של 1:5. סביר וגם מהמהלך הזה יהיה ניתן לקחת 400-500 פיפסים נקי לאחר הפריצה השנייה.
אגב במידה ומגמת הירידה ביורו אכן תבשיל יתחזק הדולר בעולם כנגד רוב הצמדים ואז הסיפור פשוט הרבה יותר. אזכיר את הדולר שקל אותו ניתחתי בסקירות הקודמות עם יעד מחירים של 4.05 ודולר סוויס עם יעד מחירים של 1.28. שוב היורו דולר הוא כוכב הצפון של השוק וברגע שהמגמה תתבסס בו, היא תתבסס בכל הצמדים ונחזור לסווינגים ארוכים יותר.
הערות לגבי הפוזיצייות
* את ההוראה לבלימת הפסד יש להצמיד על פי נקודות השיא והשפל לצורך טיפול באירועים לא צפויים והגנה על הקרן.
* רמות אלה הינן לאינדיקציה בלבד ועשויות להשתנות במהלך המסחר על פי תנועות השוק ומבנה המחירים.
* מסחר במט"ח טומן בחובו פוטנציאל רווח גבוה אך מגלם סיכון רב לכן ניתוח מטבעות אלה אינו בגדר המלצה לפעולה כלשהי. סוחר ללא ידע מקצועי או אסטרטגיית מסחר ברורה, מוטב שיתייעץ עם גורם מוסמך לפני ביצוע פעולה.
פרויקט נדל"ן, אביליה (אביליה)על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
משרד השיכון והבינוי מנפנף בהצלחות בשוק הדיור - אבל האם היתה באמת שנה מוצלחת למשרד? ואיך אפשר לייצר לצעירים דיור בר השגה?
משרד השיכון והבינוי מדווח על הפעולות שנעשו על ידי בשנת 2025 - "הגדלת היצע הדיור, קידום הסכמי גג ופיתוח עירוני בקנה מידה רחב, חיזוק החוסן האזורי והמשך שיפור השירות לציבור ולזכאים. נחתמו הסכמי גג וקודמו השקעות בפיתוח ערים, במהלך השנה נחתמו והורחבו הסכמי גג ב־8 ערים:לוד, מעלה אדומים, יקנעם, צפת, נהריה, ג’דידה־מכר, כרמיאל ודימונה.
"ההסכמים כוללים השקעות של מיליארדי שקלים בפיתוח תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה, תעסוקה ושכונות מגורים חדשות. במסגרת ההסכמים תקודם בנייה של כ- 68,000 יח"ד והשקעות של מאות מיליוני שקלים בפיתוח עירוני. במרקם הוותיק ובאזורי תעסוקה".
כן, יש ניסיונות, אבל על מה מדברים במשרד השיכון והבינוי. יש מצוקת דיור ענקית והם לא באמת יודעים לטפל בה. יש להם מזל שיש כעת הגירה שלילית - 10 אלף משפחות עזבו השנה את המרכז כפי שנחשף אצלנו, וזה הובילך לשינוי המשוואה של הביקוש וההיצע. אבל אם זה לא היה קורה, המחירים היו עולים,. המשרד חייב לאמץ דרכים לשפר את יכולות הציבור להגיע לדירה ונראה שהפתרון האידיאלי הוא שכר דירה סביר בפרויקטים של דיור בר השגה. לא ייתכן שבארה"ב, בריטניה והעולם המערבי זה הפתרון ואצלנו מציעים כל שנתיים-שלוש פתרון חדש שלא מספק את הסחורה.
דירה בהנחה - ההנחות יירדו בשנה הבאה
בשנת 2025 הוגרלו במסגרת שתי הגרלות גדולות 11,404 יחידות דיור בפריסה רחבה ברחבי הארץ, תוך שבירת שיא כל הזמנים במספר הנרשמים. לראשונה השנה ניתנה עדיפות של עד 50% מהזוכים הינם חיילי מילואים פעילים, בנוסף בהובלת השר כץ תוקנו הכללים להנפקת אישור זכאות להגרלה ואלמנים ואלמנות העונים לתנאים קיבלו זכאות.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בקרוב צפוי פרויקט דירה בהנחה גדול - כ-8-9 אלף דירות במרץ-אפריל, כשבשנה כולה ישווקו כ-12-14 אלף דירות. זה התכנון, לא בטוח שזה מה שיקרה בסוף, הבעיה שההנחות יורדות. בעיה נוספת שיש כ-140-150 אלף זכאים לדירות בהנחה, כלומר במקרה הטוב רק 10% מהם יזכו לדירה.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- תנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
