הגזירות החדשות בשוק הנדל"ן, אשר נוסחו על ידי משרד האוצר, הובאו לאחרונה לאישור הכנסת, עתידות להיכנס לתוקפן בתחילת 2014 אך עלולות להביא לעלייה במחירי הדירות בשוק, וביניהן הדירות אשר מוחזקות על ידי משקיעי הנדל"ן.

במסגרת הגזירות החדשות בשוק הנדל"ן המהווה חלק מחוק ההסדרים, המליץ משרד האוצר, לבצע בין היתר, שתי פעולות המשנות את גובה המס, החל על רוכשי ומוכרי דירה בשוק - פעולות אשר עלולות להשפיע באופן מיידי על מחירי הדירות בשוק בכלל ועל הדירות להשקעה בפרט.

ראשית, ביחס למס רכישה החל על רוכשי דירה, הומלץ כי כל רוכש דירה אשר אינו רוכש את דירתו הראשונה, דהיינו מחזיק ו/או החזיק בדירה נוספת במהלך חייו, אף אם מכר אותה בעבר - ישלם מס רכישה של 3.5% עבור מדרגת המס הראשונה, תשלום אשר יכול להגיע לסכום של 51,450 ש' - כתוספת למחיר הדירה הנרכשת.

שנית, ביחס למס שבח החל על מוכר דירה, עד היום היו רגילים מבצעי עסקאות הנדל"ן וביניהם משקיעי הנדל"ן אשר מחזיקים יותר מדירה אחת, לנצל את הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, ובכך לא לשלם ולו שקל נוסף לקופת המדינה בגין השבח שנצבר בעת תקופת החזקת הדירה.

כעת, לאור ההמלצות החדשות, מוכרי הדירה עשויים למצוא עצמם משלמים מס שבח יחסי עבור הדירה הנמכרת, בגין השבח שנצבר החל מיום 1.1.2014 וזאת גם אם המתינו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האחרונה. במידה ויאושרו אותן גזירות, הן עתידות להכניס לקופת המדינה לא פחות מ-1.05 מיליארד ש', ובכך לנסות ולכסות מעט את הגרעון הגדול שנוצר. אין ספק כי כיסוי הגרעון הוא יעד ראוי אשר יש לפעול בדרכים רבות על מנת לכסותו, אך האם התוצאות הנלוות של ההמלצות, במידה ויאושרו והשפעותן על מחירי הדירות, נלקחו גם הן בחשבון על ידי משרד האוצר?

התרחישים האפשריים לאחר אישור הגזירות

העלאת מס הרכישה לאלו אשר מוכרים דירה ורוכשים אחת אחרת תחתיה, בין למגורים ובין להשקעה, עלולה לגרום לכך שאותם רוכשי דירה, אשר מחיר דירתם עלה בכ-50 אלף ש' בעקבות שינוי מס הרכישה - בכובעם כמוכרי דירה, ימכרו את דירתם הישנה טרם רכישת זו החדשה או לאחריה, במחיר הגבוה בכ-50 אלף ש' ואף יותר, זאת על מנת לכסות את עליית מחיר הרכישה. אין ספק כי צעד כזה יגרום לעליית מחירי הדירות.

לשינוי ההוראה ביחס למס השבח בעת מכירת דירה, ישנם שני תרחישים. התרחיש הראשון, שמשקיעים רבים או מחזיקי דירה נוספת יעדיפו שלא למכור את הדירות הנמצאות ברשותם. כתוצאה מצעד זה יפחת מלאי הדירות הקיים בשוק, יעלה את מחירי הדירות הקיימים ואלה המוצעות למכירה עקב ירידה בהיצע ויעלה את מחירי השכירות לאחר רצונם של המשקיעים להשיא את תשואתם, גם במחיר של אי מכירה.

התרחיש השני, שמשקיעים רבים ומחזיקי דירה נוספת יבחרו למכור את הדירה אשר אינה זכאית לפטור מלא ממס שבח, אלא מחויבת במס שבח יחסי החל מיום 1.1.2014, ויגלגלו את ההוצאה על רוכשי הדירות עצמם - דבר אשר יגרום, פעם נוספת, להעלאות מחירי הדירות בשוק.

לדעתי האישית, אישור המלצות אלו במתכונתן הנוכחית, יביא לעלייה במחירי הדירות בשוק הנדל"ן בכלל ובמחירי הדירות להשקעה בפרט. הוא יגרום גם לעליית מחירי השכירות בשוק, עקב ירידת ההיצע ורצון המשקיעים להשיא את תשואתם מן הדירה, אשר ייתכן ורכשו במחיר גבוה יותר מזה אשר היה לפני מספר חודשים.

בסופו של עניין, יש לשאול האם היעד הראוי לכיסוי הגרעון הקיים, נשאר ראוי באותה מידה גם בעת פגיעה בשוק הדירות, דבר אשר יגרום, פעם נוספת, לעליות מחירי הדירות הנמכרות והמושכרות?