2 סיבות לכך שגזירות לפיד יגררו עלייה במחירי הדירות

עו"ד בועז אופק, מנכ"ל DBO נדל"ן, מתייחס בטורו לחוק ההסדרים וגזירות הנדל"ן בתוכו ולהשפעותיו על מחירי הדירות להשקעה
בועז אופק | (13)

הגזירות החדשות בשוק הנדל"ן, אשר נוסחו על ידי משרד האוצר, הובאו לאחרונה לאישור הכנסת, עתידות להיכנס לתוקפן בתחילת 2014 אך עלולות להביא לעלייה במחירי הדירות בשוק, וביניהן הדירות אשר מוחזקות על ידי משקיעי הנדל"ן.

במסגרת הגזירות החדשות בשוק הנדל"ן המהווה חלק מחוק ההסדרים, המליץ משרד האוצר, לבצע בין היתר, שתי פעולות המשנות את גובה המס, החל על רוכשי ומוכרי דירה בשוק - פעולות אשר עלולות להשפיע באופן מיידי על מחירי הדירות בשוק בכלל ועל הדירות להשקעה בפרט.

ראשית, ביחס למס רכישה החל על רוכשי דירה, הומלץ כי כל רוכש דירה אשר אינו רוכש את דירתו הראשונה, דהיינו מחזיק ו/או החזיק בדירה נוספת במהלך חייו, אף אם מכר אותה בעבר - ישלם מס רכישה של 3.5% עבור מדרגת המס הראשונה, תשלום אשר יכול להגיע לסכום של 51,450 ש' - כתוספת למחיר הדירה הנרכשת.

שנית, ביחס למס שבח החל על מוכר דירה, עד היום היו רגילים מבצעי עסקאות הנדל"ן וביניהם משקיעי הנדל"ן אשר מחזיקים יותר מדירה אחת, לנצל את הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, ובכך לא לשלם ולו שקל נוסף לקופת המדינה בגין השבח שנצבר בעת תקופת החזקת הדירה.

כעת, לאור ההמלצות החדשות, מוכרי הדירה עשויים למצוא עצמם משלמים מס שבח יחסי עבור הדירה הנמכרת, בגין השבח שנצבר החל מיום 1.1.2014 וזאת גם אם המתינו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האחרונה. במידה ויאושרו אותן גזירות, הן עתידות להכניס לקופת המדינה לא פחות מ-1.05 מיליארד ש', ובכך לנסות ולכסות מעט את הגרעון הגדול שנוצר. אין ספק כי כיסוי הגרעון הוא יעד ראוי אשר יש לפעול בדרכים רבות על מנת לכסותו, אך האם התוצאות הנלוות של ההמלצות, במידה ויאושרו והשפעותן על מחירי הדירות, נלקחו גם הן בחשבון על ידי משרד האוצר?

התרחישים האפשריים לאחר אישור הגזירות

העלאת מס הרכישה לאלו אשר מוכרים דירה ורוכשים אחת אחרת תחתיה, בין למגורים ובין להשקעה, עלולה לגרום לכך שאותם רוכשי דירה, אשר מחיר דירתם עלה בכ-50 אלף ש' בעקבות שינוי מס הרכישה - בכובעם כמוכרי דירה, ימכרו את דירתם הישנה טרם רכישת זו החדשה או לאחריה, במחיר הגבוה בכ-50 אלף ש' ואף יותר, זאת על מנת לכסות את עליית מחיר הרכישה. אין ספק כי צעד כזה יגרום לעליית מחירי הדירות.

לשינוי ההוראה ביחס למס השבח בעת מכירת דירה, ישנם שני תרחישים. התרחיש הראשון, שמשקיעים רבים או מחזיקי דירה נוספת יעדיפו שלא למכור את הדירות הנמצאות ברשותם. כתוצאה מצעד זה יפחת מלאי הדירות הקיים בשוק, יעלה את מחירי הדירות הקיימים ואלה המוצעות למכירה עקב ירידה בהיצע ויעלה את מחירי השכירות לאחר רצונם של המשקיעים להשיא את תשואתם, גם במחיר של אי מכירה.

התרחיש השני, שמשקיעים רבים ומחזיקי דירה נוספת יבחרו למכור את הדירה אשר אינה זכאית לפטור מלא ממס שבח, אלא מחויבת במס שבח יחסי החל מיום 1.1.2014, ויגלגלו את ההוצאה על רוכשי הדירות עצמם - דבר אשר יגרום, פעם נוספת, להעלאות מחירי הדירות בשוק.

לדעתי האישית, אישור המלצות אלו במתכונתן הנוכחית, יביא לעלייה במחירי הדירות בשוק הנדל"ן בכלל ובמחירי הדירות להשקעה בפרט. הוא יגרום גם לעליית מחירי השכירות בשוק, עקב ירידת ההיצע ורצון המשקיעים להשיא את תשואתם מן הדירה, אשר ייתכן ורכשו במחיר גבוה יותר מזה אשר היה לפני מספר חודשים.

בסופו של עניין, יש לשאול האם היעד הראוי לכיסוי הגרעון הקיים, נשאר ראוי באותה מידה גם בעת פגיעה בשוק הדירות, דבר אשר יגרום, פעם נוספת, לעליות מחירי הדירות הנמכרות והמושכרות?

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    דניאל 08/07/2013 10:09
    הגב לתגובה זו
    כמי שנמצא בימים אלו בתהליך של מכירה ורכישה לצורך שיפור דיור אסול לי להתעלם מהעובדה הפשוטה שהעסקה הבאה שלי תתייקר ביותר מ 51,000 ש"ח (לפני מס שבח) אני חייב להניח שהדירה אותה אני מתעתד לקנות תתייקר גם היא לכן עלי לייקר את הדירה שברשותי ב~50,000 ש"ח לפחות.
  • 9.
    חובבן. (ל"ת)
    חנו 07/07/2013 15:40
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    לירון 01/07/2013 19:38
    הגב לתגובה זו
    מעניין אם הוא נשוי.. :)
  • 7.
    אמיר 01/07/2013 10:06
    הגב לתגובה זו
    אין ספק כי כיסוי הגרעון הוא יעד ראוי - כך הוא כותב. האומנם?? אני צריך לכסות פנסיות לגובניקים מגיל 45?? אני צריך לשלם משכורות עתק לא פורפורציונאליות לעובדי הנמלים, רכבות ,חברת חשמל ומקורות ?? אני צריך לשלם על מאות מועצות מקומיות מיותרות עם אבטלה גלויה ?? אני צריך לשלם על משרדי ממשלה הזויים ומטורפים שהומצאו כשוחד קואלקציוני ועל שרים וסגני שרים בלי תיק שמסתובבים בעולם ומבזבזים את כספי הציבור ??. הרי מאיפה מגיע כל הגירעון המפלצתי הזה. מהסקטור הציבורי השמן . אז לא אדוני הכתב - זה לא ראוי בכלל !! - זה גניבה!!
  • 6.
    לאון 30/06/2013 23:38
    הגב לתגובה זו
    ממשלת ישראל נוקטת בגישה של כיסוי גרעון על חשבון הציבור העובד. אם רק היו מקשיבים לדעות כאלו לפני חיקוק חוקים שרק פוגעים בשוק
  • 5.
    אין אפס 30/06/2013 19:01
    הגב לתגובה זו
    אם לא היום אז מחר.עדיף כמה שיותר מוקדם ,אחרת נהפוך לספרד עם 30 אחוז אבטלה
  • 4.
    lionav 30/06/2013 16:39
    הגב לתגובה זו
    ירדו והבוע תתפוצץ.. ככל שימשיכו לעלות כך הירידה תהיה חדה וכואבת או משמחת לאילו שממתינים על הגדר.
  • 3.
    רמון 30/06/2013 14:31
    הגב לתגובה זו
    מישהו צריך יהיה לממן את ה 50,000 הש"ח הנוספים, זה לא משחק סכום 0. רוכשי הדירה הראשונה, שגם ככה כמעט שאין בפשרותם למתוח עוד את החבל, לא יכולו לממן לאותם משפרי דיור עוד 50,000 בקנית דירתם. המחירים לא יעלו. המחירים גבוהים, השוק בועתי, ותתרחש התרסקות בקרוב, או בהמשך, זה בלתי נמנע.
  • חובבן הוא בטוח לא (ל"ת)
    ניר 30/06/2013 23:33
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    דנה 30/06/2013 13:21
    הגב לתגובה זו
    מישהו יודע מה החברה עושה ובמה היא מתמחה?...
  • לא יודע אבל זה באנגלית אז זה נראה חכם ורציני (ל"ת)
    עוד אחד שמבין משהו 30/06/2013 14:21
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 30/06/2013 12:20
    הגב לתגובה זו
    והגזירות יגרמו לקיפאון שיוביל למיתון לבסוף להורדת מחירים
  • ניסן 30/06/2013 23:39
    הגב לתגובה זו
    הקונים ימשיכו לשלם כל מחיר, כולל את כל העלויות הנלוות , כמו שכתוב כאן
זיו סגלזיו סגל
בלוגסטריט

לקראת סוף השנה: עדיפות למניות הקטנות

איזה מניות קטנות יכולת להתאושש מהקרשים ולמה המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מהמפולת של 2008?
זיו סגל |
שנת הלימודים האקדמית התחילה כך שלמגוון מנועי החשיבה שלנו מצטרפות השאלות של הסטודנטים. השנה השאלות משמעותיות במיוחד משום שהסטודנטים הצעירים הם המשקיעים החדשים שעליהם נבנות העליות הבאות. אם בעבר הייתי מלמד שוק ההון כ״חוכמת זקני וול סטריט״ לצעירים, היום המשוואה לפחות מתאזנת. האינטראקציה עם תלמידי מנהל עסקים נותנת לי הזדמנות לחוות את משקיעי הדור.   כאשר דיברתי על נושא תיקונים ומפולות בשווקים ואמרתי שמתי שהוא המשבר הבא יגיע והוא יהיה גדול יותר ממשבר 2008, סטודנטית שאלה אותי: למה בעצם חייב להיות משבר? לרגע עצרתי כי כאשר מתריסים מולך שאלה שהיא בניגוד ל״מובן מאליו״ זה כמו עצירת חירום במכונית.   ואז, פרסתי את משנתי הסדורה על ניפוח המחירים ושחיקת ערך הכסף, על מכפילים, על כך ששוק ההון הפך להיות סוג של משחק (ודיברנו על תרגיל הציוצים של אילון מאסק) אבל בעיקר התמקדתי בטבע האנושי. הטבע האנושי הוא דרמטי בכל הקשור להתנהגות המונים  ונוטה למצבי קיצון, למעלה ולמטה. מספיק שתראו את התנודתיות היומית / דו יומית במניות. אם תקחו עליות שערים רצופות שיצרו מציאות לפיה לדור המשקיעים החדשים אין ממש חווית מפולת בתודעה, תוסיפו לזה את כמות הכסף שנשפכה לשווקים ואת העובדה שמתי שהוא, איפה שהוא, יתגלה איזה אסון פיננסי שהחביאו מתחת לשטיח, מפולת היא רק עניין של זמן.   המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מ-2008 כי זאת הסטטיסטיקה של מפולת. יותר כסף מעורב, כוחות חזקים יותר מנפחים את המחירים למעלה. לכן, עוצמת ההתרסקות היא גדולה בהתאם.   ההקדמה נועדה לכוון אל העובדה שהיום נתחיל בהסתכלות על השוק. היינו עסוקים לאחרונה בסקטורים המרגשים: מטה וורס, טיפולים פסיכודליים ומיחשוב קוואנטום ואני חש צורך לעדכן עבורכם את הניתוח הטכני של מדדי המניות על מנת שנשמור על איזון.   נתחיל ב-S&P500. אנחנו נמצאים עכשיו בחודשים שנחשבים לטובים ביותר בשנה. נובמבר - ינואר. נראה כי אווירת השמחה הכללית מתקיימת. אבל, אתם יכולים לראות על הגרף שהמדד ״מתעייף״. שיפועי הקווים שעוקבים אחריו מתמתנים. אולי אף נראה תיקון ל - 4540 עוד בתוך תקופת שמחת סוף השנה. ההתנגדות היא ב-4700. מהלך מעל הרמה הזו ילמד כי שמחת ראש השנה תקפה כך שטכנית לא צריך למכור אל תוך עליות שיהיו אל מעל 4700 אלא להמשיך לעקוב.   מדד הראסל 2000, מדד שמיצג מניות קטנות יותר שהן הנהנות ביותר מעליות תחילת שנה חדשה נראה במצב טוב יותר מה-S&P500 כך שבהחלט אפשר לכוון את ההשקעה לכיוון המניות הקטנות יותר (נחשו איזה מניה היא בעלת המשקל הגבוה במדד? תשובה בסוף המאמר). שתי עובדות מהותיות מדברות בעד הראסל 2000. הראשונה היא שהוא פרץ רמת התנגדות שבלמה אותו תקופה ארוכה. מכאן אמור להיוולד מהלך עליות משמעותי. השנייה היא שהוא מתחזק בהשוואה ל-S&P500. על פי מסורת אפקט ינואר המניות הקטנות שעולות הן פעמים רבות אלו שירדו הרבה בשנה החולפת. זאת מכיוון שמנהלי השקעות נפטרים מהן לקראת דו״חות סוף השנה (שלקוחות לא ישאלו שאלות על ההשקעות ההפסדיות) ואז חוזרים לקנות אותן כמציאות בתחילת השנה. הדבר משתלב עם המאמרים שפרסמנו לא מזמן בדבר רכישת חבוטות.   שלוש מניות על הקרשים לעיונכם רוצים עוד מניות חבוטות (שלא נשמע חס וחלילה כמו מעודדים בקרב אגרוף...)? קבלו את AI מתחום הבינה המלאכותית. האתר Motley Fool  מציין אותה כאחד משתי מניות הבינה המלאכותית השוות ביותר לרכישה. על הגרף תוכלו לראות התרסקות פוסט הנפקה טיפוסית, משהו שגם כדאי שמשקיעים צעירים יראו. עכשיו היא מצאה בסיס תמיכה ממנו היא יכולה לעלות כמציאה. גם אל BYND אפשר להתייחס כאל מניה חבוטה (או בהומור מסוים, שחוטה). אספני מציאות יכולים לנסות לראות מה קורה סביב 70 דולר. היא יכולה להיות מציאה טכנית ברמות האלו. ונסיים בעוד הומור של וול סטריט. תסתכלו על הגרף של רובין הוד. המניה, HOOD, של החברה שמייצגת את כניסתם של המשקיעים החדשים, נמצאת גם היא על הקרשים. זאת בין היתר בשל הביקורת על המודל העסקי שלה. אבל, באזור ה - 34 דולר, הבאז סביב המניה יכול לחזור.   שיהיה בהצלחה בזירה!   ומי המניה עם המשקל הגבוה ביותר בראסל 2000? AMC... עוד משהו שמעלה חיוך קטן.