תוך כמה שנים יגיע שוויה של דלק נדל"ן לכמיליארד ד'

הנפקת חברת דלק נדל"ן שבשליטת קבוצת דלק, צפויה לצאת לדרך מחר או לכל המאוחר ביום א' הקרוב במסגרת המכרז המוסדי. במצגת שערך היום מנכ"ל החברה, איליק רוז'נסקי, נשמע המנכ"ל בטוח בקשר להנפקה שעתידה להיות הגדולה ביותר בשנת 2005. למרות שטרם גובש מבנה ההנפקה, הערכה היא כי החברה צפויה לגייס כ-650 מיליון שקל באג"ח, אג"ח להמרה, מניות וכתבי אופציה. הערכת החתמים לגבי שוויה של החברה עומד על כחצי מיליארד דולר, אך רוז'נסקי סבור כי החברה שווה הרבה יותר, ולהערכתו תגיע שוויה של החברה תוך כמה שנים לכמיליארד דולר.

מרבית השקעותיה ונכסיה של החברה מבוצעים במערב אירופה וצפון אמריקה, על ידי חברת בת בבעלות מלאה - דלק בלרון בינלאומי, והשקעותיה בישראל מבוצעות על ידי חברת דנקנר השקעות, אף היא בבעלות מלאה. במצגת הסביר רוז'נסקי, כי אסטרטגיית החברה הינה להשקיע בנכסים מניבים בעלי תשואה גבוהה ומיקום מרכזי, תוך השכרתם לשוכרים איכותיים, גם במחיר של תשואה נמוכה יותר.

פעילות החברה באירופה מרוכזת באנגליה, גרמניה ושבדיה. כאשר אנגליה הינה מרכז הרווח העיקרי, שם מציגה החברה תשואות גבוהות, ואפשרויות מימון מגוונות המאפשרות לחברה מינוף של עד 95% מערך הנכס בהלוואות נונ-ריקורס. רוז'נסקי מתגאה בהתפלגות שוכרי החברה, ממנה עולה כי, ל-50% מהשוכרים חוזה לטווח ארוך של 33 שנים, וכ-40% לתקופות של 6 עד 20 שנים.

רוז'נסקי סבור כי תזרים שכר הדירה מנכסים אלו מדבר בעד עצמו ואומר כי "אין עוד חברה כזו", לדבריו, נתון זה זוכה לתגובות חיוביות בשוק. תזרים זה צפוי להניב לחברה סכום שינוע בין 40.7 מיליון ליש'ט בשנת 2005 לסכום של 43.2 מיליון ליש'ט ב-2008, כל זאת לצד הוצאות ריבית שינועו סביב רמת 31.2 מיליון ליש'ט בשנים אלו.

לחברה כ-18 נכסים באנגליה המשתרעים על שטח של 124 אלף מ"ר, ושיעור התפוסה בהם עומד על כ-94%. עבור נכסים אלו שילמה החברה סכום של 328.8 מיליון ליש'ט כש-13% מהסכום מומן מהונה העצמי של החברה. נכסים אלו הניבו לחברה שכר דירה שנתי בגובה של 27.1 מיליון ליש'ט שמהווים תשואה נטו של 8.2% ותשואה על השקעה ללא החזר קרן של 20.6%.

פעילות החברה בשבדיה, גרמניה וקנדה מאופיינת אף היא במינוף גבוה של עד 90% בהלוואות נונ-ריקורס (קנדה עד 70%) וחוזים ארוכי טווח. כמו כן חוזים אלו כוללים בתוכם אחריות שוכרים לחלק ניכר מן ההוצאות ועלויות קבועות בשכר הדירה. בקנדה כולל ההסכם הערכת שמאי לנכסים מידי כמה שנים, אשר מאפשרים לחברה להעלות את דמי השכירות בלבד ללא אפשרות להורדתם.

בישראל פועלת החברה באמצעות דנקנר השקעות ומהווה נכון לדוחות 2004 כ-30.9% מהכנסות החברה. לדברי רוז'נסקי, מכירת החזקות שטרם קיבלו ביטוי בדוחות דנקנר השקעות, צפויה לשנות את הרכב ההכנסות. לדבריו, דנקנר השקעות צפויה לספק כ-15% עד 20% מההכנסות לכל היותר.

החברה שהוקמה בשנת 1999 מציגה צמיחה עקבית עד לשנת 2005. בשנת 2000 הסתכמו הכנסות החברה ב-110 מיליון שקל, לצד רווח נקי של 3.2 מיליון שקל בלבד. בשנת 2004 הצגיה החברה הכנסות של 503 מיליון שקל, זאת לצד רווח נקי של 123 מיליון שקל. הונה העצמי הסתכם בסוף דצמבר 2001 ב-177 מיליון שקל, עם יתרת מזומנים בגובה 111 מיליון שקל, כשבסוף שנת 2004 עומד הונה העצמי על 486 מיליון שקל עם יתרת מזומנים של 268 מיליון שקל.