סיווג הכנסה מנכס לאדם השוכר דירות מאנשים פרטיים ומשכירן לחברת בנייה למגורי עובדיה
מאת עו"ד גיא רוטמן
ההוראות בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה ובחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש"ן-1990 רלוונטיות לעניין מסלולי הפטור או המס המופחת על הכנסות מהשכרת דירות.
חשבים שאלה
אדם שכר כמה דירות מאנשים פרטיים והשכיר אותן לחברת בנייה שתשכן שם את עובדיה.
השאלה:
האם המס ייגבה על השכרת נכס עסקי או על השכרת דירות למגורים (הן מבחינת האנשים הפרטיים שהשכירו את הדירות והן מבחינת מי ששכר אותן מהם ומשכירן לחברת הבנייה)?
תשובה:
ההוראות בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") ובחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש"ן-1990 (להלן: "חוק מס הכנסה") רלוונטיות לעניין מסלולי הפטור או המס המופחת על הכנסות מהשכרת דירות.
דמי שכירות הוגדרו בחוק מס הכנסה כדלקמן:
"(3) "דמי שכירות" - דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר המשמשת למגורים לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר-בני-אדם שקבע לענין זה נציב מס הכנסה בהודעה שפורסמה ברשומות, לאחר שנחה דעתו כי עיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד, והוא שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר-בני-אדם, ובלבד שהפעילות האמורה של החבר אינה למטרת ריווח."
(ההדגשות אינן במקור – ג"ר)
הפטור נקבע בחוק כדלקמן:
"2. פטור.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
(ב) יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מהשכרת דירות מגורים, העולה על התקרה, יהיה פטור ממס על הכנסה של דמי שכירות עד גובה התקרה המתואמת.
(ג) לענין סעיף זה, "התקרה המתואמת" - התקרה לאחר שהופחת ממנה הסכום שבו עולה ההכנסה מהשכרת דירות מגורים על התקרה.
הוראות חוק מס הכנסה קבעו תקרת פטור שקְטֵנה מרגע שההכנסה עולה עליה, עד לכפל התקרה. אם מגיעים לתקרה הוראות הפטור אינן רלוונטיות.
מהיבט הפטור - לפי חוק מס הכנסה נראה כי בעלי הדירות שהשכירו את דירותיהם לא יוכלו ליהנות ממנו, מפני שהדירות המושכרות אינן משמשות למגורי השוכר שהוא יחיד. עמדה זו מתחזקת כששוכר המשנה הוא חברה, וכשניתן לטעון כי עצם השימוש בשוכר המתווך בין בעלי הדירות לבינה נועד ליצור כלפיהם מצג שווא שעלול לחשוף את השוכר המתווך ואת החברה לתביעות נזיקין מצד המשכירים בגין הנזקים שייגרמו להם בשל שלילת הפטור שהיו זכאים לו.
הדירות ששכר האדם נשוא השאלה לא נשכרו לשם מגוריו של אותו אדם, ועל כן אינן עומדות בתנאים למתן פטור למשכירי דירות.
האדם המשכיר את הדירות הלאה לא ייהנה מהפטור נשוא הסעיף משום שהוא משכיר את הדירות לחברה ולא ליחיד, ומשום שהדירות משמשות למגורים של עובדי החברה שאינה חברה שפועלת שלא למטרות רווח. משום כך אין עמידה בתנאי החוק, מה גם שאם מביאים בחשבון את היקף הפעילות המתואר ואת שיעור דמי השכירות המקובל כיום, אפשר להניח שדמי השכירות יעלו ככל הנראה על כפל התקרה ויביאו לביטול הפטור.
- מודיס מתעלמת מהמציאות; הדירוג של ישראל צריך לעלות וזו עובדה
- הכנסות המדינה ממסים עלו ל-42.7 מיליארד שקל בספטמבר - גידול שנתי ריאלי של 4%
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- גז ישראלי - רווח מצרי; כך א-סיסי מרוויח מיליארדי דולרים בשנה...
בנוגע למסלול המס המופחת, קובעות הוראות סעיף 122 לפקודה כדלקמן:
"122. השכרת דירת מגורים
(א1) מס כאמור בסעיף קטן (א) ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה היתה ליחיד הכנסה מדמי שכירות, אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות לפי סעיף 175.
(ב) (בוטל).
(ג) על אף האמור בכל דין, יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא סעיף קטן זה, לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור בסעיף קטן (א).
(ד)-(ה) (בוטלו)."
יחיד כאמור שבחר במסלול זה לא יהיה זכאי לנכות פחת או כל הוצאה אחרת שהוצאה בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות.
בעת חישוב מס השבח שיחול על מכירת דירה שההכנסות ממנה מוסו כאמור, יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכות אלמלא הוראות סעיף 122(ג) לתקופה שבה נהנה הבעלים מהמס המופחת.
בעת מכירת הדירה עלולה השכרת דירות כאמור ליצור למשכירים חבות מס בהיקף ניכר אם מביאים בחשבון את משך התקופה שבה הושכרו הדירות מתוך ניצול מסלול המס המופחת.
בהיבט הוראות הפקודה והזכאות לחבות מס מופחתת יכולה להיטען הטענה כי הן המשכירים בעלי הדירות והן האדם ששכר אותן יוכלו ליהנות מהוראות סעיף 122 לפקודה, שכן לשון הסעיף אינה מתנה את מתן המס המופחת לדירה המשמשת למגורים בבחינה של זהות היחיד הנהנה מההכנסה מהשכרה או בהצבת סייגים בנוגע אליו (אין התניה כי עליו להיות הבעלים של הדירות המושכרות וכד') או בכך שהשוכר יתגורר בדירות הלכה למעשה.
ואולם אותו אדם לא יוכל לדרוש הוצאות ולכן המס שישולם יהיה על כלל ההכנסות שיהיו לו מהשכרת הדירות בשכירות המשנה, בלי להתחשב בהוצאות שהיו לו על שכירתן.
מאפייניה של פעילות כמו זו המתוארת לעיל, שבמסגרתה שוכר אדם דירות לשם השכרתן לאחרים, עולים לכדי פעילות עסקית של עסק לשכירת דירות והשכרתן, ובמקרה כזה יהיה השוכר חייב במס בשיעור מלא ורגיל על הכנסותיו. לדעתנו זו גם האפשרות הסבירה (ואף הנכונה) לאפיון הפעילות נשוא העובדות המתוארות בשאלה.
רשות המסים עלולה לטעון כי אין מדובר בהשכרה למגורים כי אם בהשכרה לעסק של מגורים ולנסות להביא לשלילת הפטור של בעלי הדירות המשכירים.
הנזקים שעתידים להיגרם לבעלי הדירות שהשכירו אותן לאדם שבשאלה עשויים להיות משמעותיים מהיבט המס – היעדר זכאות למסלול הפטור, חבות (במקרה הטוב) במסלול המס המופחת והגדלת החבות במס שבח בעת המכירה.
בתשובתנו לא נכנסנו לשאלות או למשמעויות שעשויות להיות לצורת ההתארגנות המתוארת בשאלה; אכן עלולים לטעון לגביהן שיש להן נפקויות שאינן רק במישור האזרחי, וכי יש להן סממנים של מלאכותיות או השלכות הנובעות מכך על מיסוי בעלי הדירות.
השכרת הדירות בשכירות משנה בידי השוכר היחיד, בלי להיכנס לשאלה אם היא מותרת בחוזה ההתקשרות עם בעלי הנכס, ולאור זהות השוכר - חברת בנייה, אינה פעילות שפטורה ממס על פי חוק מס הכנסה שצוין לעיל.
המשיב – ממשרד רוטמן עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר "כל מס" או בירחון "ידע למידע" או בשירות הניתן למנויי האתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים
פיקדונות בנקאיים מול קרנות כספיות, עוצב ע״י מנדי הניגהריבית על הפיקדונות בבנקים ירדה - ריבית תעריף עד 3.5%
הציפיות להורדת ריבית כבר גלומות בשוק האג"ח וגם במק"מ (מלווה קצר מועד). התשואות ירדו מאוד בימים האחרונים כשהתשואה לשנה עומדת על 3.5%. במקביל הבנקים הורידו את הריבית התעריפית - בבנקים הגדולים אתם תקבלו עד 3.5% בפיקדון לשנה בריבית קבועה. אם תנהלו מו"מ אולי תקבלו עוד כמה עשיריות, כנראה שמעטים יוכלו עדיין לקבל 4%. בקרוב גם זה לא יהיה אפשרי.
הבנקים לא חיכו לירידת ריבית בנק ישראל כדי להוריד את הריבית בפיקדונות. מנגד, הריבית על ההלוואות לא ירדה. זה אומר שהמרווח שלהם דווקא גדל - הפער בין הריבית שהם מקבלים לריבית שהם משלמים דווקא עלה.
כתבנו כאן רק לפני שבוע שיש חלון הזדמנות מאוד קצר כדי להשיג עדיין תשואות יחסית טובות בפיקדונות ( כמה תקבלו בפיקדונות - והאם הם הופכים לאטרקטיביים יותר מקרנות כספיות? ) החלון הזה לרוב הציבור נסגר, רק אלו שיכולים להתמקח מול הבנק וחשובים לבנק, יכולים לקבל ריבית עם קידומת 4. ואז עולה השאלה - מה צריך לעשות משקיע סולידי?
ובכן, מי שלא הספיק לקבע את התשואה בפיקדון שקלי בריבית קבועה, יכול לקבל סדר גודל של 3.5%, אולי 3.8% בבנק, כ-3.5% במק"מ והשאלה כמה בקרנות כספיות - המכשירים בשוק כבר מגלמים כאמור ריבית של 3.5% בשנה, והקרנות הכספיות לרוב מצליחות לעשות יותר בשל היתרון לגודל. סיכוי טוב שהתשואה שנה קדימה תהיה באזור 3.7%-3.8%, זה כמובן נכון להערכה הקיימת שמתבטאת בבשוק במחירי אגרות החוב והמק"מ. אם יהיה שוני בהערכות לגבי הורדת הריבית, אז זה ישפיע על התשואה והריבית.
- בלי עמלות ועם נזילות יומית: בנק לאומי משיק פיקדון מובנה דולרי S&P500
- מה הריבית שתקבלו בהשקעה סולידית לשנה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר לתשואה ברוטו, צריך לזכור את המס. על קרנות כספיות יש מס של 25% על הרווח הריאלי. בפיקדונות יש מס של 15% על הרווח הנומינלי. נניח , כפי שצופים הכלכלנים אינפלציה של כ-2.2% שנה מהיום. זה אומר שקרן כספית שתניב 3.8%, תשלם מס על רווח ריאלי של 1.6%. מדובר במס של 0.4%. יישאר לכם ביד כ-3.4%.
מודיס מתעלמת מהמציאות; הדירוג של ישראל צריך לעלות וזו עובדה
בסוכנות הדירוג מודי'ס מציינים כי הסכם השלום בעזה הוא התפתחות חיובית אם כי לא משנים את הדירוג; במשרד האוצר מרוצים: השווקים כבר משקפים אמון בכלכלה הישראלית; למה במודיס מנותקים מהמציאות?
חברת הדירוג מודי'ס פרסמה אמש עדכון על ישראל הכולל ניתוח כלכלי בעקבות חתימת הסכם השלום בין ישראל לחמאס בשבוע שעבר.
בדו"ח נכתב כי ההסכם מהווה התפתחות חיובית לדירוג האשראי של ישראל (Baa1, תחזית שלילית), שכן הוא מאפשר
לממשלה להפנות משאבים חזרה לכלכלה ולצמצום הגירעון. עם זאת, במודי'ס מבהירים כי השפעה ממשית על הדירוג תגיע רק אם ההסכם יישמר לאורך זמן ויעבור מעבר לשלב הראשון, כולל שיקום בעזה, ומעלים את התחזיות לצמיחה בהמשך.
מודיס מנותקים
במבט ראשוני נראה שההודעה של מודי'ס חיובית למרות שבקריאה מעמיקה יותר עולות שתי נקודות שמחלישות את אמינות המסר: התחזית המאוחרת מדי להורדת הריבית, והקישור התמוה בין דירוג האשראי של ישראל לשיקום הכלכלה בעזה.
ראשית, ההנחה שהורדת ריבית בישראל תתרחש רק בתחילת
2026 נראית מנותקת מהמציאות בשטח. סביבת האינפלציה כבר מתמתנת וקיבלנו הפתעה חיובית במיוחד במדד המחירים האחרון, השקל התחזק, והפעילות הריאלית מראה סימני האטה בנתוני התמ"ג של הרבעון השני, כל אלה מגבירים את הסבירות שבנק ישראל יחל בצעדים מוקדמים יותר, כנראה כבר בהחלטה
הקרובה. התחזית של מודי'ס, שמרמזת בעקיפין על רצון לראות מדיניות מוניטרית זהירה יותר, עשויה להתפרש כלחץ עקיף על הבנק המרכזי דווקא בשלב שבו הוא שוקל להקל על המשק.
בעיה נוספת היא הקישור שמודי'ס עושה בין התאוששות כלכלית בישראל לבין שיקום עזה. נכון ששקט ביטחוני ויציבות אזורית תורמים לסנטימנט, אך הצגת השיקום בעזה כתנאי מרכזי לשיפור בדירוג האשראי של ישראל נראית שנויה במחלוקת במקרה הטוב. הכלכלה הישראלית מבוססת על מנועי צמיחה פנימיים, טכנולוגיה, יצוא וחדשנות, והיא אינה תלויה באופן ישיר במידת ההתקדמות בשיקום הכלכלה העזתית. הקישור הזה מעלה סימני שאלה לגבי סדרי העדיפויות של מודי'ס וההבנה של מבנה הכלכלה המקומית ואת רמת ההפרדה בין השיקולים הכלכליים לבין הפוליטיים-אזוריים.
ולמרות שהדירוג לא השתנה, ניתן לראות כי השוק מאותת כי היה מקום לשדרוג. תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו בחודשים האחרונים לרמות המשקפות דירוג גובה יותר, במקביל לירידה בפרמיית הסיכון של ישראל, רמז לכך שהמשקיעים מתמחרים בפועל דירוג גבוה מזה שמודי'ס מעניקה כיום. במילים אחרות, השווקים הפיננסיים הקדימו את סוכנויות הדירוג, הם מגיבים לשיפור בסביבה הכלכלית, לירידת האינפלציה ולהתייצבות הפיסקלית, עוד לפני שהתחזיות הרשמיות מתעדכנות.
