הרחבת הפטור בפרויקט פינוי בינוי

עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

לאחרונה פרסמה רשות המסים הוראת ביצוע בנוגע להרחבת הפטור ממס לפרויקטים של פינוי-בינוי
עו"ד לילך דניאל |

לאחרונה פרסמה רשות המסים הוראת ביצוע בנוגע להרחבת הפטור ממס לפרויקטים של פינוי-בינוי

פרויקטים של פינוי-בינוי זוכים להקלות מס מיוחדות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ובהן פטור רחב יחסית על מכירת דירות המגורים המפונות בתמורה לקבלת דירות חדשות. הפטור ממס מתווסף לפטורים אחרים למכירת דירת מגורים ואינו פוגע בהם. התנאי לקבלת פטור מלא הוא כי התמורה המתקבלת (דירה חדשה ותמורה כספית נוספת, ככל שקיימת) לא תעלה על תקרת השווי שנקבעה בסעיף 49כב לחוק, אשר הייתה בעבר השווי הגבוה מבין שתי החלופות כלהלן: 150% משווי דירת המגורים הנמכרת כאשר השווי מחושב ללא זכויות הבנייה הנוספות, או שווי דירת מגורים חדשה באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר.

עם זאת קיימים מקרים רבים שבהם שטח הדירה המפונה גדול יחסית, ולכן שווי הדירה המתקבלת עולה על תקרת השווי. כדי להתמודד עם מקרים אלה תוקן החוק בסוף שנת 2010 (בתחולה רטרואקטיבית מיום 1.1.2010), ונקבעה חלופת שווי שלישית - קבלת דירת מגורים במתחם, ששטחה 150% משטח יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר.

בעבר פרסמה רשות המסים הבהרה לאופן חישוב שטח הדירה החדשה, שלפיה ייקבע השטח בהתאם למפרט הטכני אשר הקבלן מצרף לחוזה המכירה, מכוח התיקון משנת 2008 לצו המכר דירות (טופס של מפרט), כאשר לעניין זה יתווספו לחישוב שטחי שירות מקורים בלבד ולא מרפסות שמש.

לנוכח החלופה החדשה (150% מהשטח) כדאי לבחון כיצד ייקבע השטח של הדירה המפונה (ולא רק של הדירה החדשה), כאשר ממילא היתרון הוא בכך ששטח זה ייקבע כגדול יותר כדי לאפשר פטור על קבלת תמורה גדולה יותר.

בתוספת 2 להוראת ביצוע 11/2002 (שפורסמה ביום 12.2.2012) קובעת רשות המסים שהוכחה בדבר שטח היחידה הנמכרת תהיה בהתאם לחשבון הארנונה, ובנייה שאינה בהתאם להיתר (או שהשטח אינו מעודכן לצורך חיוב ארנונה) - לא תוכר לעניין החלופה השלישית.

לדעתנו, אף שהרישום בחשבון הארנונה הוא דרך אפשרית - אין הוא הדרך היחידה להוכיח את השטח. רשויות מקומיות שונות נוהגות באופן שונה באשר לחישוב שטח הנכס, ולעתים אף אותה רשות נוהגת בשיטות שונות בזמנים שונים, כך שבוודאי אין לראות בחשבון הארנונה כהוכחה שאין בלתה. זאת ועוד, על פי הדין והפסיקה הרבה בעניין זה (ראו לדוגמה פסק הדין ע"א 471/03, משה אהרוני), המבחן הקובע באשר להטלת המס הוא המבחן העובדתי. כך לדוגמה, שאלות כגון אם מדובר בדירת מגורים וכן אם פיצול דירה יצר שתי דירות נפרדות - לא יוכרעו בהתאם לרישום או לדיני התכנון והבנייה, אלא בהתאם למצב הדברים בפועל. האמור הוכר לאחרונה גם על ידי רשות המסים בה"ב 6/2011, שעניינה הוראות השעה בנוגע לדירות מגורים. ממילא יש להחיל דין זהה גם בנוגע למדידת שטח הדירה.

לפיכך, לדעתנו אפשר בהחלט במקרים המתאימים להוכיח כי שטח הדירה המפונה גדול מהשטח המופיע בחשבון הארנונה, וכתוצאה מכך להיות זכאים לפטור ממס על תמורה גבוהה יותר.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אבטלה מובטלים שירות התעסוקה
צילום: שירות התעסוקה

שירות התעסוקה: יותר משכילים ובעלי מיומנויות הפכו לדורשי עבודה

ניתוח נתוני השנים האחרונות מראה כי דורשי העבודה לא מגיעים רק מהשכבות המוחלשות אלא ישנם יותר משכילים, בעלי משלחי יד אקדמאיים ומאשכולות גבוהים שמחפשים עבודה


הדס ברטל |

הבוקר מפרסם שירות התעסוקה את דופק שוק העבודה המסכם את התנועות שנרשמו בשוק העבודה הישראלי במהלך חודש נובמבר, כאשר עולה מהם כי מספר דורשי העבודה שנרשמו, דומה למספר דורשי העבודה בשגרה שקדמה למתקפת ה-7 באוקטובר ופרוץ מלחמת חרבות ברזל. עם זאת, גם אם נדמה כי השוק התאושש לגמרי מהשפעות המלחמה, עיון בתמהיל דורשי העבודה מלמד על עקבותיה. כך, למשל,  עלה שיעורם של היהודים שאינם חרדים בקרב דורשי העבודה בהשוואה לשיעורם קודם למלחמה. מגמות אלו ואחרות משקפות את השפעת המלחמה על הרכבה האנושי של מצבת דורשי העבודה.  נתון בולט נוסף הוא עלייה בשיעור דורשי העבודה מאשכולות חברתיים-כלכליים גבוהים, 8 עד 10, לעומת ירידה בשיעור דורשי העבודה מהשכבות המוחלשות, אשכולות 1-3. הנתון עולה ממבט על  התפלגות דורשי העבודה מחודש נובמבר 2022, המלמדת על הצטרפותם של עוד ועוד דורשי עבודה בעלי מיומנויות גבוהות.

מנהלים עסקיים לעומת פועלים בתעשייה

לפי נתוני לשכת התעסוקה נראה כי תמהיל דורשי העבודה השתנה באופן משמעותי, כאשר ישנם יותר אקדמאים ומנהלים ופחות עובדים בלתי מקצועיים. כך, שאף שבמספר הכולל ניכר דמיון בין חודשי נובמבר בזמני שגרה לנובמבר השנה, נראה כי השפעת המלחמה ובכלל השפעת השנים האחרונות ניכרת בתמהיל דורשי העבודה.

מספר דורשי העבודה שהם מפתחי תכנה ומנתחי יישומים הוכפל בכפי 2.5 ממספרם בנובמבר 2019, זה שקדם למשברי השנים האחרונות- מכ-3.3 אלף ב-2019 לכ-8,000 השנה, ושיעורם עלה מ-2.3% ב-2019 לכ-6.3% השנה. בדומה, נרשמה עלייה משמעותית בשיעור המנהלים מקרב דורשי העבודה ובמספרם- מ-17.3 אלף  ב-2019 לכדי 22.8 אלף (מ-12.2% ל-18%) השנה. העלייה ניכרת יותר בקרב מנהלים בתחום השירותים העסקיים והמנהלים האדמינסטרטיביים, מ-6.2 אלף  ב-2019 ל-9.6 אלף (מ-4.4% ל-7.6%)   השנה. מגמה הפוכה נרשמה בקרב בעלי משלחי יד מרוויחי שכר נמוך.כך למשל, ירד מספר דורשי העבודה שהם עובדי ניקיון ועוזרים בבתים פרטיים, בתי מלון ומשרד מכ-9.8 אלף ב-2019 לכדי 6.1 אלף ( מ-6.9% ל-4.8% השנה). בדומה, ירד מספר דורשי העבודה שהם פועלים בלתי מקצועיים בתעשייה מ-5.7 אלף ל-3.8 אלף (מ-4% ל-3%) השנה.

 

אבטלה מובטלים שירות התעסוקה
אבטלה מובטלים שירות התעסוקה - קרדיט: שירות התעסוקה




יותר אבטלה בערים חרדיות וערביות

כבמרבית חודשי השנים האחרונות, גם בנובמבר 2025 הובילו את הרשימה אום אל פחם ורהט (6.1% ו-5.8%, בהתאמה), רהט ואום אל פחם (שיעור זהה של 5.7%), שאחריהן עכו (4.9%) ועפולה (4.6%), כערים הגדולות שבהן יש מספר הרבה דיותר של דורשי עבודה. עפולה היא העיר היהודית בעלת שיעור דורשי העבודה הגבוה ביותר. ככלל, גם החודש הערים עם שיעור דורשי העבודה הגבוהים ביותר הן פריפריאליות, חרדיות או ערביות, כשמנגד השיעורים הנמוכים ביותר נרשמו גם החודש בערים החזקות יותר כרעננה, כפר סבא ורמת השרון. בהשוואה לחודש שקדם, במרבית הערים נרשמה עלייה, אשר עמדה בממוצע על 2.9% - הבולטות ביותר נרשמו בראש פינה (17.8%), קריית גת (9.8%), ובאום אל פחם ורמלה (7.8%, כל אחת). מנגד, בחלק מהערים נרשמה ירידה, כאשר לרוב דובר בערים חזקות מהמרכז.

עובדים בתעשיית הביו מד קרדיט: גרוקעובדים בתעשיית הביו מד קרדיט: גרוק

האבסורד של תקציב 2026: האחות תשלם יותר, המנהל יקבל הטבה - כך נראית מדיניות מיסוי עקומה

הציבור חיכה לבשורה כלכלית, אבל הממשלה הציעה "פלסטר קוסמטי" שפוגע בעובדים - הפחתת שכר כפויה למגזר הציבורי במקביל להעלאת שכר לבעלי משכורות גבוהות

אדם בלומנברג |
נושאים בכתבה שוק העבודה תקציב

בעוד הציבור הישראלי ממתין לבשורה כלכלית לקראת שנת התקציב הבאה, הממשלה הניחה על השולחן במסגרת חוק ההסדרים ל-2026 הצעת חוק ל"ריווח מדרגות המס". על פניו, כותרת מפתה - מי לא רוצה לשלם פחות מס? אבל הפרטים חושפים תמונה מטרידה: הצעד הזה אינו תרופה לחוליי המשק, אלא פלסטר קוסמטי שמסתיר שבר עמוק.


כשבוחנים את הדוחות של רשות המיסים וה-OECD שפורסמו בחודש החולף, ניתן לראות שמערכת המיסוי הישראלית סובלת מעיוות יסודי: היא מכבידה על האדם העובד, אך נוהגת בכפפות של משי בבעלי ההון.


הדוח האחרון של רשות המיסים הוא כתב אישום כלכלי נגד השיטה. הוא מראה כיצד עקרון הפרוגרסיביות – ההנחה שמי שיש לו יותר משלם יותר – קורס בקצה הפירמידה. בעוד שמעמד הביניים והשכירים הבכירים משלמים מס אפקטיבי של כ-30%, דווקא המאיון העליון נהנה משיעור מס מופחת של כ-26.5% בלבד.

הסיבה היא הארביטראז' בין עבודה להון. שכר עבודה ממוסה עד 50%, בעוד הכנסות פסיביות מהון – דיבידנדים, ריבית ושכירות – נהנות משיעורים מופחתים. כש-63% מהכנסות המאיון העליון מגיעות מהון, התוצאה היא מערכת שמענישה עבודה ומתגמלת צבירת נכסים. גם בהשוואה בינלאומית, ישראל חריגה: נטל המס הכללי נמוך (26.8% מהתוצר), אבל התמהיל שגוי – יותר מדי מיסים עקיפים שפוגעים בחלשים, ומעט מדי מיסוי על ההון.


על הרקע הזה, הצעת האוצר הנוכחית נראית מנותקת מהמציאות, במיוחד כשבוחנים את "המורשת" הכלכלית שאנו סוחבים מהגזירות שהונחתו בתקציב 2025. עוד לפני שהתחילה השנה החדשה, ציבור השכירים בישראל כבר סופג מכה משולשת כואבת מכוח החקיקה הקודמת: