הרחבת הפטור בפרויקט פינוי בינוי

לאחרונה פרסמה רשות המסים הוראת ביצוע בנוגע להרחבת הפטור ממס לפרויקטים של פינוי-בינוי

פרויקטים של פינוי-בינוי זוכים להקלות מס מיוחדות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ובהן פטור רחב יחסית על מכירת דירות המגורים המפונות בתמורה לקבלת דירות חדשות. הפטור ממס מתווסף לפטורים אחרים למכירת דירת מגורים ואינו פוגע בהם. התנאי לקבלת פטור מלא הוא כי התמורה המתקבלת (דירה חדשה ותמורה כספית נוספת, ככל שקיימת) לא תעלה על תקרת השווי שנקבעה בסעיף 49כב לחוק, אשר הייתה בעבר השווי הגבוה מבין שתי החלופות כלהלן: 150% משווי דירת המגורים הנמכרת כאשר השווי מחושב ללא זכויות הבנייה הנוספות, או שווי דירת מגורים חדשה באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר. עם זאת קיימים מקרים רבים שבהם שטח הדירה המפונה גדול יחסית, ולכן שווי הדירה המתקבלת עולה על תקרת השווי. כדי להתמודד עם מקרים אלה תוקן החוק בסוף שנת 2010 (בתחולה רטרואקטיבית מיום 1.1.2010), ונקבעה חלופת שווי שלישית - קבלת דירת מגורים במתחם, ששטחה 150% משטח יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר. בעבר פרסמה רשות המסים הבהרה לאופן חישוב שטח הדירה החדשה, שלפיה ייקבע השטח בהתאם למפרט הטכני אשר הקבלן מצרף לחוזה המכירה, מכוח התיקון משנת 2008 לצו המכר דירות (טופס של מפרט), כאשר לעניין זה יתווספו לחישוב שטחי שירות מקורים בלבד ולא מרפסות שמש. לנוכח החלופה החדשה (150% מהשטח) כדאי לבחון כיצד ייקבע השטח של הדירה המפונה (ולא רק של הדירה החדשה), כאשר ממילא היתרון הוא בכך ששטח זה ייקבע כגדול יותר כדי לאפשר פטור על קבלת תמורה גדולה יותר. בתוספת 2 להוראת ביצוע 11/2002 (שפורסמה ביום 12.2.2012) קובעת רשות המסים שהוכחה בדבר שטח היחידה הנמכרת תהיה בהתאם לחשבון הארנונה, ובנייה שאינה בהתאם להיתר (או שהשטח אינו מעודכן לצורך חיוב ארנונה) - לא תוכר לעניין החלופה השלישית. לדעתנו, אף שהרישום בחשבון הארנונה הוא דרך אפשרית - אין הוא הדרך היחידה להוכיח את השטח. רשויות מקומיות שונות נוהגות באופן שונה באשר לחישוב שטח הנכס, ולעתים אף אותה רשות נוהגת בשיטות שונות בזמנים שונים, כך שבוודאי אין לראות בחשבון הארנונה כהוכחה שאין בלתה. זאת ועוד, על פי הדין והפסיקה הרבה בעניין זה (ראו לדוגמה פסק הדין ע"א 471/03, משה אהרוני), המבחן הקובע באשר להטלת המס הוא המבחן העובדתי. כך לדוגמה, שאלות כגון אם מדובר בדירת מגורים וכן אם פיצול דירה יצר שתי דירות נפרדות - לא יוכרעו בהתאם לרישום או לדיני התכנון והבנייה, אלא בהתאם למצב הדברים בפועל. האמור הוכר לאחרונה גם על ידי רשות המסים בה"ב 6/2011, שעניינה הוראות השעה בנוגע לדירות מגורים. ממילא יש להחיל דין זהה גם בנוגע למדידת שטח הדירה. לפיכך, לדעתנו אפשר בהחלט במקרים המתאימים להוכיח כי שטח הדירה המפונה גדול מהשטח המופיע בחשבון הארנונה, וכתוצאה מכך להיות זכאים לפטור ממס על תמורה גבוהה יותר.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין