הרחבת הפטור בפרויקט פינוי בינוי

עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

לאחרונה פרסמה רשות המסים הוראת ביצוע בנוגע להרחבת הפטור ממס לפרויקטים של פינוי-בינוי
עו"ד לילך דניאל |

לאחרונה פרסמה רשות המסים הוראת ביצוע בנוגע להרחבת הפטור ממס לפרויקטים של פינוי-בינוי

פרויקטים של פינוי-בינוי זוכים להקלות מס מיוחדות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ובהן פטור רחב יחסית על מכירת דירות המגורים המפונות בתמורה לקבלת דירות חדשות. הפטור ממס מתווסף לפטורים אחרים למכירת דירת מגורים ואינו פוגע בהם. התנאי לקבלת פטור מלא הוא כי התמורה המתקבלת (דירה חדשה ותמורה כספית נוספת, ככל שקיימת) לא תעלה על תקרת השווי שנקבעה בסעיף 49כב לחוק, אשר הייתה בעבר השווי הגבוה מבין שתי החלופות כלהלן: 150% משווי דירת המגורים הנמכרת כאשר השווי מחושב ללא זכויות הבנייה הנוספות, או שווי דירת מגורים חדשה באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר.

עם זאת קיימים מקרים רבים שבהם שטח הדירה המפונה גדול יחסית, ולכן שווי הדירה המתקבלת עולה על תקרת השווי. כדי להתמודד עם מקרים אלה תוקן החוק בסוף שנת 2010 (בתחולה רטרואקטיבית מיום 1.1.2010), ונקבעה חלופת שווי שלישית - קבלת דירת מגורים במתחם, ששטחה 150% משטח יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר.

בעבר פרסמה רשות המסים הבהרה לאופן חישוב שטח הדירה החדשה, שלפיה ייקבע השטח בהתאם למפרט הטכני אשר הקבלן מצרף לחוזה המכירה, מכוח התיקון משנת 2008 לצו המכר דירות (טופס של מפרט), כאשר לעניין זה יתווספו לחישוב שטחי שירות מקורים בלבד ולא מרפסות שמש.

לנוכח החלופה החדשה (150% מהשטח) כדאי לבחון כיצד ייקבע השטח של הדירה המפונה (ולא רק של הדירה החדשה), כאשר ממילא היתרון הוא בכך ששטח זה ייקבע כגדול יותר כדי לאפשר פטור על קבלת תמורה גדולה יותר.

בתוספת 2 להוראת ביצוע 11/2002 (שפורסמה ביום 12.2.2012) קובעת רשות המסים שהוכחה בדבר שטח היחידה הנמכרת תהיה בהתאם לחשבון הארנונה, ובנייה שאינה בהתאם להיתר (או שהשטח אינו מעודכן לצורך חיוב ארנונה) - לא תוכר לעניין החלופה השלישית.

לדעתנו, אף שהרישום בחשבון הארנונה הוא דרך אפשרית - אין הוא הדרך היחידה להוכיח את השטח. רשויות מקומיות שונות נוהגות באופן שונה באשר לחישוב שטח הנכס, ולעתים אף אותה רשות נוהגת בשיטות שונות בזמנים שונים, כך שבוודאי אין לראות בחשבון הארנונה כהוכחה שאין בלתה. זאת ועוד, על פי הדין והפסיקה הרבה בעניין זה (ראו לדוגמה פסק הדין ע"א 471/03, משה אהרוני), המבחן הקובע באשר להטלת המס הוא המבחן העובדתי. כך לדוגמה, שאלות כגון אם מדובר בדירת מגורים וכן אם פיצול דירה יצר שתי דירות נפרדות - לא יוכרעו בהתאם לרישום או לדיני התכנון והבנייה, אלא בהתאם למצב הדברים בפועל. האמור הוכר לאחרונה גם על ידי רשות המסים בה"ב 6/2011, שעניינה הוראות השעה בנוגע לדירות מגורים. ממילא יש להחיל דין זהה גם בנוגע למדידת שטח הדירה.

לפיכך, לדעתנו אפשר בהחלט במקרים המתאימים להוכיח כי שטח הדירה המפונה גדול מהשטח המופיע בחשבון הארנונה, וכתוצאה מכך להיות זכאים לפטור ממס על תמורה גבוהה יותר.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

אילוסטרציה מעצר. קרדיט: AIאילוסטרציה מעצר. קרדיט: AI

21 חשודים נעצרו בחשד לזיוף תקנים בהיקף של 15 מיליון שקל

בתום חקירה סמויה, עוכבו 21 חשודים בחשד למעורבות בביצוע עבירות שחיתות ציבורית חמורות בהן, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, שוחד, הלבנת הון, עבירות על חוק מע"מ ועל פקודת המכס ועבירות על פקודת היבוא והיצוא וחוק התקנים

רן קידר |
נושאים בכתבה הלבנת הון

במסגרת שיתוף פעולה בין היחידה הארצית למאבק בפשיעה הכלכלית (יאל"כ), להב 433, חקירות מכס מע"מ ת"א, בקרת יבוא במכס אשדוד ומשרד הכלכלה והתעשייה, עלה חשד כי אחת ממעבדות הבדיקה בתחום יבוא מוצרים לישראל, חברה לגורמים עבריינים ויחדיו קשרו לקשר שוחדי ומרמתי, במסגרתו שוחררו והופצו כמויות גדולות של מוצרים החייבים עמידה בדרישות תקנים רשמיים, מבלי שעברו את מלוא הבדיקות הנדרשות, ובנוסף לא הועבר הדיווח הנדרש לרשויות בהתאם. 

מרגע שנודעו החשדות האמורים, הוקפאה ההכרה של המעבדה לבדיקות יבוא. בנוסף, עלו חשדות על קשר בין החשוד המרכזי למעבדה במערכת שוחדית, כאשר הוא מפנה אליה יבואנים, תמורת תשלום עמלות ואילו המעבדה בתמורה, מאשרת את שחרור המוצרים. ללא ביצוע הבדיקות וללא דיווח לרגולטור, כנדרש. 

בדרך זו, עולה החשד, כי נכנסו לישראל כמויות גדולות של מוצרים החשודים כמסוכנים, ללא הבדיקות הנדרשות וללא הדיווח הנדרש לרשויות. בשלב זה, על פי החשדות, המוצרים או מרביתם הועברו לשטחים. החקירה מלווה על ידי היחידה המשפטית לתיקים מיוחדים ברשות המיסים ויחידת התביעה הפלילית במשרד הכלכלה. סך עבירות המס נכון ליום זה של החקירה הינן למעלה מ-15 מיליון שקל.

הליך היבוא התקני 

הליך יבוא תקני לישראל נבנה כך שיוודא שכל מוצר שנכנס לשוק המקומי עומד ברף בטיחות ואיכות בסיסי, כך שגם המדינה וגם הצרכן לא נפגעים. הכל מתחיל ברשימון היבוא שמוגש למכס, מסמך רשמי שבו היבואן מפרט את כל פרטי הסחורה, היכן יוצרה, מה ערכה הכספי ומה הייעוד שלה. לאחר מכן מגיע שלב קריטי של בדיקות מעבדה ותקינה: מוצרים מתחומים רגישים כמו חשמל, צעצועים לילדים, קוסמטיקה או ציוד רפואי חייבים לעמוד בתקנים ישראליים מחייבים. כאן נכנסות לפעולה המעבדות המורשות, שאמורות לבדוק אם המוצרים אכן תואמים את התקנות מבחינת בטיחות שימוש, חומרים מסוכנים או התאמה חשמלית. 

במקביל, היבואן מחויב לשלם את כלל המיסים הנדרשים, מכס, מע"מ ולעיתים מסי קנייה נוספים, לפני שהמוצרים יכולים להשתחרר מהנמל. רק כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, מקבל היבואן אישור רשמי לשחרור הסחורה לשוק המקומי ולהפצתה לצרכנים. כאשר התהליך הזה נעקף באמצעות שוחד, זיוף אישורים או העלמות מס, נגרמת פגיעה משולשת: ראשית, הציבור חשוף למוצרים שעלולים להיות מסוכנים, החל במוצרי חשמל לא תקינים ועד צעצועים עם חומרים רעילים; שנית, נפגעת התחרות מול יבואנים שמקפידים על החוק ונדרשים להוצאות גבוהות יותר; ושלישית, נגרע כסף רב מקופת המדינה עקב אובדן מסים. 

וכך, הפרשה הנוכחית לא רק שגורעת כספים מהמדינה לטובת מוצרים שחלקם מועברים לשטחים, אלא גם חושפת את הציבור למוצרים שעלולים להוות סכנה.