שכר דירה בישראל - המשך דהירה או עצירה?
החלטת ריבית בנק ישראל מוקדם יותר השבוע לא הפתיעה את החזאים בשוק. אולם עיון בהודעת בנק ישראל מציג תחזית מפתיעה באשר להתנהלות מחירי שכר הדירה בשנה הקרובה. תחזית אשר על אף הקונטרוברסליות שלה לא משכה את העין הציבורית. בנק ישראל מציין בהחלטת הריבית החודשית, כי להערכתו מחירי השכירויות בישראל ימשיכו ויעלו בשנה הקרובה בקצב של 5.5%. קצב זה זהה לקצב בו עלו מחירי השכירויות בשנה האחרונה. לעומת זאת סבורים בבנק, כי המשך הגידול במספר התחלות הבנייה, ההשפעה בפיגור של העלאת הריבית, צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות והצעדים שנקט משרד האוצר במיסוי על הנדל"ן, יבואו לידי ביטוי בהאטה נוספת בקצב העלייה השנתית במחירי הדירות העומדת נכון לחודש יולי ברמה שנתית של 12.1%. אנו סבורים כי הרמה הגבוהה של הפעילות בענף הבנייה במשק משתקפת גם בהתמתנות בעליית מחירי השכירויות, ולא תעצור אך ורק במחירי הדירות למכירה. ההתחלות והסיומים של בניית דירות ב-12 החודשים האחרונים הגיעו בחודש יולי ל-42,910 ו-33,138 בהתאמה, לעומת החודש הקודם בו מספר הדירות שנותרו למכירה המשיך לעלות - 42,059 ו-33,740. בחודשים יוני - אוגוסט הוא היה גבוה ב-9.1% בממוצע מאשר שלושת קודמיהם. לתפישתנו, הדבר יביא לבלימה מהותית בקצב עליית המחירים בשוק הנדל"ן למגורים בשנה הקרובה, כפועל יוצא גם אם לא סימולטני יביא להאטה בקצב עליית מחירי שכר הדירה. יש הסבורים, כי הפער בין עליות המחירים של מדד מחירי הדירות למכירה לבין עלית המחירים של מדד שכר הדירה צפוי להמשיך ולהסגר בחודשים הקרובים, אולם התהליך יתבצע להערכתנו בעיקר באמצעות התמתנות מואצת בעליית מחירי הדירות והרבה פחות מהמשך עליית מחירי שכר הדירות בקצב מהיר. הערכה של בנק ישראל באשר לקצב עליית מחירי שכר הדירה בשנה הקרובה גורמת לנו להרים גבה שכן גם בבנק המרכזי עצמו מעריכים כי כלכלת ישראל ניצבת בפני האטה מהותית מקצב הצמיחה בשנה הקרובה. נשאלת השאלה האם האטה בקצב הצמיחה במשק המקומי מרמה של כ-5% בשנה לרמה של כ-3% בשנה, לא תמתן לחצי מחירים בשוק השכירויות? להערכתנו בוודאי שכן. לפי ראות עינינו, מוקדם מדי להספיד את השלכות מחאת יוקר המחייה על מחירי שכר הדירה.נזכיר כי לכולנו נקודה זו הייתה הבסיס למחאת האוהלים. בבנק ישראל ככל הנראה צופים כי מה שהיה הוא שיהיה בהקשר של מחירי השכירויות בשנה הקרובה, וכי הלכה למעשה מחאת האוהלים לא תשפר בשנה הקרובה ולו במעט את ההתנהלות המחירים בשוק השכירויות. לעומת זאת אנו אופטימיים יותר, וסבורים כי שילוב בין המשך המחאה החברתית והתמקדות בדה לגיטימציה להעלאת שכר דירה, יחד עם יישום דו"ח וועדת טרכטנברג בחודשים הקרובים אשר אמור גם הוא לטפל באספקטים מסוימים של שוק השכירויות, יסייעו בבלימת עליית מחירי שכר הדירה במשק הישראלי. בהקשר זה נאמר כי גם במשק קפיטליסטי קיים גבול "לחזירות". בעלי הדירות להשכרה במשק לא יוכלו לאורך זמן להתנתק מן האווירה החברתית הקוראת להגינות בתחום המחירים. עצירת מגמת עליית הריבית במשק ואף הפחתת הריבית המפתיעה בחודש שחלף אשר נראה כי אינה חד פעמית, מקטינה את ההיגיון הכלכלי בגביית שכר דירה מוגדל, שכן לפחות באופן תיאורטי, התשואה הנדרשת על דירה אמורה לרדת ולא לעלות. להערכתנו בשנה הקרובה צפויה החלשות מסוימת בשוק העבודה, האטה בקצב הצמיחה הכלכלי העולמי, והמקומי יבוא לידי ביטוי בעלייה באחוז האבטלה במשק הישראלי. עלייה ברמת האבטלה במשק במספר עשיריות האחוז בשנה הקרובה, צפויה לפגום ב-"תחושת העושר" של הציבור ותתרום אך היא להחלשות בקצב עליית מחירי שכר הדירה במשק במהלך התקופה. הנחות מחלקת המחקר של בנק ישראל בכל האמור למחירי השכירויות במדינת ישראל ב-12 החודשים הקרובים, מוטות כלפי מעלה. אילו בפועל יעלו המחירים בתקופה האמורה ב-2%-3% ולא ב-5.5%. עובדה זו תביא את האינפלציה בפועל בשנה הקרובה אל מתחת לרף 2% ואל מתחת לתחזית הבנק לאינפלציה בשיעור של 2.2% במהלך 12 החודשים הקרובים. יחד עם זאת אנו אף פעם לא שוכחים למי ניתנה הנבואה. ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 15.מחירי הדירות ושכר הדירה בישראל מופרזים ביותר (ל"ת)להתמקח ולהוריד הרבה 30/10/2011 09:25הגב לתגובה זו
- 14.יורם מראשון 30/10/2011 08:09הגב לתגובה זוהכרזת שטינמיץ על הטלת מס השבח הוציאו למכירה 10,000 דירות מושכרות .... ההשפעה היא ירידה של 1% - 3% במחירי הדירות במרכז ... ועליה של כ- 3% - 4% במחירי השכירויות
- 13.ר 28/10/2011 21:41הגב לתגובה זואין כסף נוסף! וזה נכון לגבי כל הארץ - כל אחד ויכולותיו היחסיות. זה כבר מעבר לכל גבול .
- 12.מרוויחים 4100 ושכירות 3000 (ל"ת)חוצפה 28/10/2011 09:52הגב לתגובה זו
- ניר 28/10/2011 17:46הגב לתגובה זומהתחת
- 11.המשכירים דורשים 3000 לחדר (ל"ת)חזירות גדולה 28/10/2011 09:52הגב לתגובה זו
- 10.השוק מתקן מ- 3.5% תשואה ל- 4.5% תשואה (ל"ת)יורם מראשון 28/10/2011 01:08הגב לתגובה זו
- 9.השם נשמע לי מוכר. זה לא הפגוט ההוא מפריזמה??? (ל"ת)דניאלה 27/10/2011 22:20הגב לתגובה זו
- 8.לא להיבהל ממשכירים-יש המון דירות ל-כ-ו-ל-ם (ל"ת)די לשיעבוד הצעירים 27/10/2011 18:18הגב לתגובה זו
- 7.ירושלמי 27/10/2011 16:56הגב לתגובה זומה הוא אומר בעצם: הפער שנפתח בשנתיים האחרונות בין מחיר הדיור למחירי השכירות הוא סמן מובהק לבועה. הסגירה של הפער הזה תהיה בהתרסקות מחירי הדירות לעומת ירידה מתונה יחסית של שכר הדירה. וכל מי שמבין כלכלה וקורא בין השורות מבין זאת...
- 6.הפטפטן 27/10/2011 15:20הגב לתגובה זוהמסקנה הסופית מחירי השכירות יעלו ב 2 עד 3 אחוזים ולא ב 5 אחוז כפי שצופה בנק ישראל. אחרי המאמר אני חש תחושת ניצחון עזה של המאבק לצדק חברתי. בהפרש של שני אחוזים אני אקנה פלאפל ולא אשאר רעב
- 5.שי 27/10/2011 13:07הגב לתגובה זומאז יולי מחירי השכירות בשוק נשארו בערך אותו דבר.
- 4.יוסף 27/10/2011 12:33הגב לתגובה זועד מתי? חיבים לבנות והרבה, ועל הנגיד להעלות ריבית עלמנת שלא יתפתו להשקיע בנדל" I.
- 3.שכ" ד קפוא כבר שנה,למה?המבין מבין (ל"ת)אלקו 27/10/2011 12:09הגב לתגובה זו
- 2.מוני 27/10/2011 10:59הגב לתגובה זוהמחאה גורמת לעלייה בשכירות.
- 1.משכיר 27/10/2011 10:47הגב לתגובה זולך תלמד כלכלה אידיוט. אם השוק לא היה מוכן לשלם, הייתי נאלץ להוריד מחיר. אני מפנה אותך לפרק ב' בספרו של תומס סואל " יסודות הכלכלה" שמסביר את תפקיד המחירים בכלכלה.
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
מדד המחירים לצרכן CPIמחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.5%; מדד המחירים ביולי עלה 0.4%
מדד המחירים ביולי עלה בהתאם לתחזיות הכלכלנים; מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, ירידה חדה בדירות חדשות; מה קרה בשכר הדירה ונתונים נוספים?
מדד המחירים עלה ב-0.4% בדומה לקונסנזוס התחזיות. בשנים עשר החודשים האחרונים עלה המדד ב-3.1%.
מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5% - זה משמעותי מאוד!
הנתון שפרסמה היום הלמ"ס מבטא המשך ירידה במחירי הדירות, זה החודש הרביעי ברציפות כשמדי חודש הירידה מתגברת. העדכון של הלמ"ס מתייחס לחודשים מאי-יוני (ממוצע של סוף מאי), כלומר לפני חודשיים וחצי. מאז המחירים המשיכו לרדת. בבדיקות בשטח של ביזפורטל עולה כי מחירי הדירות ירדו ב-5%, יש גם מקומות שהירידה חריפה יותר.
בלמ"ס מעדכנים כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני השנה, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני בשנה שעברה נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.5%. על פי הלמ"ס מתחילת השנה החלה התמתנות בעליות המחירים כשבארבע התצפיות האחרונות יש ירידות מחירים.
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (8.2%), חיפה (5.5%), דרום (2.7%), ירושלים (1.7%), מרכז (1.3%) ותל-אביב (1.1%).
- מדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
- וול סטריט חוגגת את המדד, אבל מדוע המכסים (עדיין) לא משפיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי הלמ"ס מחירי דירות חדשות ירדו ב--1.5% בחודש אחד. שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית ירד מ-30.2% בתקופה הקודמת (אפריל – מאי 2025) ל-29.5% בתקופה הנוכחית. מבדיקה שערכנו עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-0.7%.
