שכר דירה בישראל - המשך דהירה או עצירה?

החלטת ריבית בנק ישראל מוקדם יותר השבוע לא הפתיעה את החזאים בשוק. אולם עיון בהודעת בנק ישראל מציג תחזית מפתיעה באשר להתנהלות מחירי שכר הדירה בשנה הקרובה. תחזית אשר על אף הקונטרוברסליות שלה לא משכה את העין הציבורית.

בנק ישראל מציין בהחלטת הריבית החודשית, כי להערכתו מחירי השכירויות בישראל ימשיכו ויעלו בשנה הקרובה בקצב של 5.5%. קצב זה זהה לקצב בו עלו מחירי השכירויות בשנה האחרונה. לעומת זאת סבורים בבנק, כי המשך הגידול במספר התחלות הבנייה, ההשפעה בפיגור של העלאת הריבית, צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות והצעדים שנקט משרד האוצר במיסוי על הנדל"ן, יבואו לידי ביטוי בהאטה נוספת בקצב העלייה השנתית במחירי הדירות העומדת נכון לחודש יולי ברמה שנתית של 12.1%.

אנו סבורים כי הרמה הגבוהה של הפעילות בענף הבנייה במשק משתקפת גם בהתמתנות בעליית מחירי השכירויות, ולא תעצור אך ורק במחירי הדירות למכירה. ההתחלות והסיומים של בניית דירות ב-12 החודשים האחרונים הגיעו בחודש יולי ל-42,910 ו-33,138 בהתאמה, לעומת החודש הקודם בו מספר הדירות שנותרו למכירה המשיך לעלות - 42,059 ו-33,740. בחודשים יוני - אוגוסט הוא היה גבוה ב-9.1% בממוצע מאשר שלושת קודמיהם. לתפישתנו, הדבר יביא לבלימה מהותית בקצב עליית המחירים בשוק הנדל"ן למגורים בשנה הקרובה, כפועל יוצא גם אם לא סימולטני יביא להאטה בקצב עליית מחירי שכר הדירה. יש הסבורים, כי הפער בין עליות המחירים של מדד מחירי הדירות למכירה לבין עלית המחירים של מדד שכר הדירה צפוי להמשיך ולהסגר בחודשים הקרובים, אולם התהליך יתבצע להערכתנו בעיקר באמצעות התמתנות מואצת בעליית מחירי הדירות והרבה פחות מהמשך עליית מחירי שכר הדירות בקצב מהיר. הערכה של בנק ישראל באשר לקצב עליית מחירי שכר הדירה בשנה הקרובה גורמת לנו להרים גבה שכן גם בבנק המרכזי עצמו מעריכים כי כלכלת ישראל ניצבת בפני האטה מהותית מקצב הצמיחה בשנה הקרובה. נשאלת השאלה האם האטה בקצב הצמיחה במשק המקומי מרמה של כ-5% בשנה לרמה של כ-3% בשנה, לא תמתן לחצי מחירים בשוק השכירויות? להערכתנו בוודאי שכן.

לפי ראות עינינו, מוקדם מדי להספיד את השלכות מחאת יוקר המחייה על מחירי שכר הדירה.נזכיר כי לכולנו נקודה זו הייתה הבסיס למחאת האוהלים. בבנק ישראל ככל הנראה צופים כי מה שהיה הוא שיהיה בהקשר של מחירי השכירויות בשנה הקרובה, וכי הלכה למעשה מחאת האוהלים לא תשפר בשנה הקרובה ולו במעט את ההתנהלות המחירים בשוק השכירויות. לעומת זאת אנו אופטימיים יותר, וסבורים כי שילוב בין המשך המחאה החברתית והתמקדות בדה לגיטימציה להעלאת שכר דירה, יחד עם יישום דו"ח וועדת טרכטנברג בחודשים הקרובים אשר אמור גם הוא לטפל באספקטים מסוימים של שוק השכירויות, יסייעו בבלימת עליית מחירי שכר הדירה במשק הישראלי.

בהקשר זה נאמר כי גם במשק קפיטליסטי קיים גבול "לחזירות". בעלי הדירות להשכרה במשק לא יוכלו לאורך זמן להתנתק מן האווירה החברתית הקוראת להגינות בתחום המחירים. עצירת מגמת עליית הריבית במשק ואף הפחתת הריבית המפתיעה בחודש שחלף אשר נראה כי אינה חד פעמית, מקטינה את ההיגיון הכלכלי בגביית שכר דירה מוגדל, שכן לפחות באופן תיאורטי, התשואה הנדרשת על דירה אמורה לרדת ולא לעלות.

להערכתנו בשנה הקרובה צפויה החלשות מסוימת בשוק העבודה, האטה בקצב הצמיחה הכלכלי העולמי, והמקומי יבוא לידי ביטוי בעלייה באחוז האבטלה במשק הישראלי. עלייה ברמת האבטלה במשק במספר עשיריות האחוז בשנה הקרובה, צפויה לפגום ב-"תחושת העושר" של הציבור ותתרום אך היא להחלשות בקצב עליית מחירי שכר הדירה במשק במהלך התקופה.

הנחות מחלקת המחקר של בנק ישראל בכל האמור למחירי השכירויות במדינת ישראל ב-12 החודשים הקרובים, מוטות כלפי מעלה. אילו בפועל יעלו המחירים בתקופה האמורה ב-2%-3% ולא ב-5.5%. עובדה זו תביא את האינפלציה בפועל בשנה הקרובה אל מתחת לרף 2% ואל מתחת לתחזית הבנק לאינפלציה בשיעור של 2.2% במהלך 12 החודשים הקרובים. יחד עם זאת אנו אף פעם לא שוכחים למי ניתנה הנבואה.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.