פטור ממס שבח למוסד ציבורי בגין מכירת זכויות במקרקעין

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

תקציר וע 1573/08 קופת חולים כללית נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב
עו"ד לילך דניאל |

תקציר וע 1573/08

קופת חולים כללית נ'

מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה את ערר קופת חולים כללית, ופסקה כי היא זכאית להחיל את הוראות הפטור שבסעיף 61(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") בקשר לזכויות בנייה במקרקעין שנמכרו על ידה.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

במשך עשרות שנים היו בידי העוררת (שהיא "מוסד ציבורי") מלוא זכויות הבעלות בנכס מקרקעין בשטח של כ-5,129 מ"ר, הנמצא ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. לאחר שהנכס חולק מבחינה תכנונית לשני מגרשים, התקשרה העוררת עם קבוצת רוכשים בהסכם מכר מיום 1.3.2007, ולפיו מכרה את עיקר זכויותיה במגרש ב' לשם בניית מגדל מגורים. המכר נעשה בדרך של רישום זכויות חכירה לתקופה של 999 שנים (בהחרגת היחידות שייוותרו בבעלות העוררת) והסכם לרשום את כל יחידות הנכס כבית משותף.

בהסכם נקבע בין היתר כי הרוכשים ישלמו לעוררת תמורה כספית בסך 33,333,333 דולר (בשקלים חדשים) בתוספת מע"מ, וכן יקימו ויבנו על חשבונם חניון בן שבע קומות שבו יוקצו לעוררת 150 מקומות חניה וחלק יחסי ביחידת ההתחברות.

ביום 19.4.2007 מסרה העוררת למשיב הצהרה על ההסכם כדין וביקשה פטור חלקי מהמס על פי הוראות סעיף 61(ב)(2) לחוק, כשהיא מציינת כי תבקש לקבל פטור מלא מהמס (וממס המכירה) אם יתקבל הערעור שהוגש על ידה בע"א 9946/06 (קופת חולים כללית נ' מנהל מס שבח ת"א). המשיב דחה את הצהרת העוררת. בהחלטתו ציין המשיב בין היתר שלא השתכנע כי מגרש החניה שנמכר שימש במישרין את המוכרת במשך תקופה בשיעור 80% מתקופת ההחזקה בנכס. נוסף על כך ציין המשיב כי המגרש שנמכר על ידי העוררת אמנם נמצא בסמיכות לבניין ההנהלה, אולם מדובר בחטיבת קרקע נפרדת הן מהבחינה הכלכלית והן מהבחינה הפיזית, ולפיכך יוענק לעוררת פטור חלקי בלבד בשיעור 50% מהמס.

על החלטת המשיב הוגש הערר דנן, ובו טוענת העוררת כי עשתה שימוש במישרין במקרקעין במשך 41 שנה ועל כן היא זכאית לפטור מלא ממס שבח (וכפועל יוצא מכך גם לפטור ממס מכירה), על פי הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק.

לטענת העוררת המשיב שגה שלא יישם את החלטת בית המשפט העליון בעניינה, שבה נקבע כי אם עשה המוסד הציבורי שימוש במישרין במקרקעין (ולא בהכרח בזכות הנמכרת), הרי יחולו הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק גם על מכירת הזכות במקרקעין ולאו דווקא על מכירת המקרקעין בלבד.

במסגרת פסק הדין העיר כבוד השופט ריבלין כי מסקנה זו מתבקשת מלשון החוק, ואם חפץ המחוקק בשינוי המצב אזי עליו לתקן את החוק ולסייג את הפטור המלא לעניין זכויות הבנייה הנוספות הגלומות במקרקעין, כשם שעשה לעניין זכויות הבנייה הנוספות הגלומות בדירת מגורים מזכה (שפוצלו משווי המכירה של הדירה בסעיף 49ז לחוק). מנגד, לטענת המשיב, אילו מכרה העוררת את מלוא זכויותיה בנכס כי אז אכן הייתה זכאית לפטור מלא ממס לאור הפסיקה התקדימית, אך משלא נפרדה העוררת מהמקרקעין ששימשו וממשיכים לשמש אותה במישרין, ראוי לבצע הפרדה לצורכי מס בין הזכויות בנכס שנמכרו על ידי העוררת לבין הזכויות שנותרו בידיה.

דיון

המשיב מציע להבחין לצורכי המס בין מוסד ציבורי המוכר "באותה נשימה" מקרקעין ששימשו אותו במישרין עם כל הזכויות במקרקעין הללו, לבין מוסד ציבורי אשר מוכר את זכויות הבנייה במקרקעין מבלי שחדל להשתמש במקרקעין.

הבחנה שכזו - מעבר לכך שאין לה בסיס בחוק - אינה עולה בקנה אחד עם הצורך בגיבוש תכלית החקיקה. לאור פסיקת בית המשפט העליון ולפי הוראות החוק, זכאי מוסד ציבורי לפטור מלא ממס שבח (וממס מכירה) בשל מימוש זכות במקרקעין, אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרה היו בידי המוסד במשך תקופה של שנה לפחות, ושימשו אותו במישרין במשך תקופה של 80% מתקופת ההחזקה של הזכות במקרקעין. אין מחלוקת על כך שבמקרה שבפנינו נתקיימו התנאים הדרושים (שימוש במישרין ותקופת ההחזקה במקרקעין). אשר על כן יש לקבל את הערר.

תוצאה

הערר התקבל.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב

לפני כב' השופטת ר' שטרנברג אליעז

ניתן ב-7.8.2011

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
טראמפ בישראל CHATGPTטראמפ בישראל CHATGPT

ארה״ב סירבה להפחתת המכסים: שיעור המכס על יבוא סחורות מישראל יהיה 15%

לאחר מו"מ של מספר חודשים של משרד הכלכלה מול משרד הסחר האמריקאי, במטרה להוריד את המכס מרמה של 17% לשיעור של 10%, הושגה הפחתה מוגבלת בלבד; ארה״ב הודיעה כי תעמיד את שיעור המכס על יבוא סחורות מישראל על 15%; גורמים מוסרים כי טראמפ מחזיק בקלף של 10% והפחתה מלאה של המכסים, כמנוף במו"מ להסכמים אזוריים 

רן קידר |

ממשל טראמפ הודיע כי שיעור המכס הכללי שיוטל על יצוא סחורות מישראל לארה״ב יעמוד על 15%, נמוך מהרמה של 17% שנקבעה בתחילה אך גבוה מהיעד המרכזי שאליו כיוונה ישראל, מכס מינימלי של 10%. ההחלטה התקבלה לאחר חודשים של מגעים אינטנסיביים בין נציגי משרד הכלכלה והתעשייה לבין משרד הסחר האמריקאי, ונחשבת בירושלים לפשרה חלקית בלבד, שאמנם כוללת הקלות משמעותיות ברמת המוצרים, אך אינה מספקת מענה מלא לחשש מפגיעה מתמשכת ביצוא הישראלי.

ההחלטה צפויה לקבל תוקף רשמי עם פרסום הודעת משרד הסחר האמריקאי עד סוף החודש, כחלק מהשלמת מערך הסכמי המכסים המעודכנים של ארה״ב עם שותפות סחר נוספות. מדובר במהלך רחב יותר שמוביל ממשל טראמפ, שמטרתו לעדכן את מדיניות הסחר האמריקאית ולצמצם גירעונות מסחריים, גם מול מדינות ידידותיות.

מו״מ ממושך והישג חלקי בלבד

במהלך המגעים ביקשה ישראל להוריד את תקרת המכס הכללית מ-17% ל-10%, רמה שנקבעה על ידי ארה״ב עבור מספר מדינות אחרות. המשלחת הישראלית, שכללה בכירים ממשרד הכלכלה והנספחים המסחריים בארה״ב, הדגישה את מעמדה הייחודי של ישראל כמדינה בעלת הסכם סחר חופשי מלא עם ארה״ב מזה עשרות שנים, ואת תרומתה של התעשייה הישראלית לשרשראות אספקה אסטרטגיות עבור המשק האמריקאי.

למרות זאת, וושינגטון עמדה על כך ששיעור של 15% יהיה הרף התחתון במסגרת מדיניות המכסים החדשה, החלה על מדינות בעלות מאזן סחר שלילי מול ארה״ב. גורמים כלכליים בישראל ציינו כי הנשיא טראמפ אינו מוכן בשלב זה לרדת מתחת לרמה זו, מתוך רצון לשמור על אחידות מדיניות ולהותיר לעצמו מרחב תמרון להסכמים עתידיים.

פטורים רחבים ומאות מוצרים ללא מכס

לצד האכזבה מהשיעור הכללי, ההסכם המתגבש כולל שורה ארוכה של פטורים והקלות סקטוריאליות. לפי גורמים המעורים בפרטים, מאות מוצרים ישראליים צפויים ליהנות מפטור מלא ממכס, בהם רכיבים לתעשיות התעופה והרכב, שבבים, תרופות גנריות, וקטגוריות נרחבות בתחומי הכימיה, המתכות, המזון והתוספים הרפואיים.

ארנון בר דוד ההסתדרות
צילום: דוברות ההסתדרות

בית המשפט: ארנון בר-דוד יורחק מההסתדרות 90 יום נוספים

בית משפט השלום בראשון לציון קיבל את עמדת המשטרה וקבע כי חזרתו של ארנון בר-דוד לכהונת יו״ר ההסתדרות בשלב זה עלולה לאפשר השפעה על עדים ולשבש את החקירה; הורה על המשך הרחקתו מהארגון ועל איסור יצירת קשר עם עשרות מעורבים בפרשה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה הסתדרות

בית משפט השלום בראשון לציון קיבל את עמדת המשטרה והורה על הארכת הרחקתו של יו״ר ההסתדרות, ארנון בר-דוד, מתפקידו ומהארגון לתקופה של 90 ימים נוספים. בהחלטה קבעה השופטת דורית סבן-נוי כי בשלב הנוכחי של החקירה קיימת סכנה ממשית לפגיעה בה ולשיבושה, אם בר-דוד ישוב לכהן בתפקידו. לדבריה, השבתו לכהונה, "בשים לב לעוצמת הראיות שהונחה לעיוני בשלב כה מוקדם של החקירה", עלולה "לאפשר השפעה על עדים וסיכון ממשי לפגיעה בחקירה ושיבושה".

בהתאם להחלטה, נאסר על בר-דוד להתקרב למשרדי ההסתדרות ולגופים הקשורים אליה למרחק של לפחות 500 מטר, וכן ליצור קשר ישיר או עקיף עם כ-30 גורמים המעורבים בפרשה, בהם חשודים ועדים. בית המשפט קבע כי חזרתו לתפקיד בשלב זה עלולה לא רק להשפיע על עדים, אלא גם להקל על ביצוע עבירות דומות לאלו המיוחסות לו. השופטת הדגישה כי מדובר ב"תפקיד בעל השפעה רבה על הציבור והמשק בכללותו", ולכן כל החלטה הנוגעת לחזרה לתפקיד מחייבת זהירות יתרה.

בהחלטה ניתנה התייחסות נרחבת גם למצב הראייתי בתיק. השופטת ציינה כי החומר שהוצג בפניה מצביע על תשתית ראייתית משמעותית כבר בשלב מוקדם יחסית של ההליך. לדבריה, לאחר שעיינה בחקירותיו של בר-דוד, הן במהלך ימי מעצרו והן לאחר שחרורו, לא נמצא בהן דבר שיש בו כדי להחליש את החשד. להפך, "ביצוע פעולות החקירה מאז שחרורו של המשיב הוביל דווקא להתעצמות והתעבות החשד הסביר בעניינו". עוד צוין כי החקירה נמצאת בעיצומה, עם מאות עדויות שנגבו ועשרות חשודים ועדים שנחקרו, והיא ממשיכה להסתעף לכיוונים נוספים.

בית המשפט דחה גם את טענת ההגנה שלפיה מדובר בפרשנות שגויה של סמכויות יו״ר ההסתדרות. בהחלטה נקבע כי קיים חשד סביר לכך שבר-דוד פעל לכאורה "בכובעו כיו״ר ההסתדרות וניצל את מעמדו הרם שלא כדין", תוך שימוש בכוח ובסמכויות הנלווים לתפקיד. השופטת הבהירה כי מארג הראיות אינו נשען על מקור אחד בלבד, אלא מבוסס על מצבור רחב של ראיות הקושרות את בר-דוד באופן ישיר לחשדות.

על פי החשד, בר-דוד ובכירים נוספים בהסתדרות פעלו לקדם אינטרסים כלכליים של סוכנות ביטוח מסוימת בקרב ועדי עובדים המאוגדים בהסתדרות, ללא קיום הליכי מכרז, ובתמורה לטובות הנאה שונות. המשטרה טוענת כי מדובר במנגנון שיטתי שנועד לעשות שימוש במשאבי ההסתדרות לצרכים פרטיים. בהקשר זה דחה בית המשפט את הצעתו של בר-דוד לשוב לתפקידו תחת מגבלות ופיקוח, לאחר שנקבע כי העבירות בוצעו לכאורה "בחדרי-חדרים ובדלתיים סגורות", וכי גם מנגנוני פיקוח פורמליים אינם מפחיתים את החשש לביצוען.