הנדל"ן משנה כיוון? מחירי הדירות ירדו ב-0.8%, המשקיעים עוזבים

דו"ח אורות אדומים מטעם משרד האוצר, הסוקר את מצב המשק, ממחיש כי צעדי האוצר ובנק ישראל לצינון שוק הנדל"ן מתחילים לתת את אותותיהם. לפי הנתונים, מחירי הדירות החדשות רשמו בחודש נובמבר ירידה של 0.8 אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

בירושלים נרשמו שיעורי ירידה חדים יותר של 2% ובאזור תל אביב נרשמה ירידה של 1.8%. מנגד, באזור חיפה נרשמה עלית מחירים של 1.3 אחוזים ושיעור עלייה מתון יותר של 0.3% נרשם באזור רחובות .

באוצר מדגישים כי בחודש נובמבר נרשמה עלייה בשיעור של כ-14% במספר העסקאות בהשוואה לחודש הקודם עם רכישות של למעלה מ- 8,800 דירות, גידול של כ-10% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הגידול החד, יחסית, במספר העסקאות הושפע מעלייה משמעותית במכירת דירות יד שניה באזור המרכז ובאזור תל אביב, אזורים בהם ניכרת מגמה של עליה בקצב מכירת דירות על ידי משקיעים. מנגד, בנתניה וירושלים חל שינוי משמעותי במספר העסקאות הכולל בדירות יד שניה.

לפי האוצר, המשמעות היא שהיצע דירות יד שניה מושפע בתקופה הנוכחית משינוי התנהגות של משקיעים ופחות של משפרי דיור. "ניתוח מאפייני המשקיעים היוצאים מהשוק (מוכרים את דירתם) מלמדת כי כ-36% מהם מכרו לפחות דירה אחת נוספת במהלך שש השנים האחרונות, לפיכך עבור פלח שוק זה, עשוי הפטור ממס שבח שעתיד להיכנס לתוקף בינואר 2011 להיות אפקטיבי. במכירת דירות חדשות נרשמה עליה חדה במכירות באזורי חיפה, באר שבע ותל-אביב (באזור זה העליה מתרכזת רובה ככולה בפרויקט אחד)."

באוצר מציינים כי משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן רשם ירידה בחודש נובמבר. בולטת במיוחד ירידה במשקל המשקיעים באזור באר-שבע, לאחר עלייה חריגה בחודש הקודם. מנגד, באזור תל אביב נרשמה עליה חדה במשקל המשקיעים, המתרכזת רובה ככולה בדירות חדשות: כ-66% מהדירות החדשות שנרכשו בתל אביב בחודש נובמבר היו דירה "נוספת".

"כאשר בוחנים את התפלגות הרוכשים של דירות שנמכרו על ידי משקיעים כי כ-53% נרכשו למגורים . רמות המחירים של דירות אלו מלמדות כי הן זולות יחסית בהשוואה למחירי דירות שנרכשו למגורים ושימשו קודם לכן כדירה למגורים. הדבר בולט במיוחד באזור המרכז, רחובות ובאר-שבע. יש בכך כדי לרמז על היותן קטנות יותר ו/או במיקום פחות איכותי".

רוכשי הדירות להשקעה בחודשיים האחרונים מתאפיינים ברמות שכר גבוהות מאלו של המשקיעים בחודשים הקודמים. באוצר מעריכים כי תרמה לכך החמרת תנאי המימון על ידי המפקח על הבנקים שנכנסה לתוקף בנובמבר (לגבי משכנתאות בגובה של 800 אלף שקל ומעלה).