גיוס הון עצמי לפרויקטים בתקופה של משבר אשראי
ענף הנדל"ן הנו ענף עתיר הון. קבלן או יזם המעוניין ליזום פרויקט חדש נדרש לנזילות כספית גבוהה ומקורות מימון זמינים. בשנים האחרונות המערכת הבנקאית ושוק ההון הצליחו להעמיד את המימון, הנדרש לצורך הפעילות של היזמים הישראלים גם בשוק המקומי וגם בפעילותם בחו"ל. אולם המשבר הפיננסי העולמי טרף את הקלפים עבור הפעילים בשוק.
גיוסי הון בשוק ההון במסגרת הנפקת מניות או הנפקת אג"ח ירדו כמעט לחלוטין מן הפרק וקיים חשש כי החברות שגייסו הון באמצעות הנפקת אג"ח יתקשו בהחזרת החוב ויקלעו לקשיים. במקביל הבנקים צמצמו את האשראי הניתן לקבלנים והחמירו את הדרישות בכל הקשור להון העצמי הנדרש, לצורך קבלת מימון להקמת פרויקטים בנדל"ן. שיעור המימון הבנקאי המקובל כיום הנע בין 50% ל- 70% מהיקף הפרויקט, בעוד שטרום המשבר עמד המימון על שיעור של 70%-85%.
התוצאה היא שיזמים וקבלנים רבים מתקשים מאוד כיום בכניסה לפרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן. אחד הפתרונות הקיימים לבעיה הנו באמצעות גיוס הון חוץ-בנקאי בדרך של הלוואות "מזנין". פתרון זה מאפשר ליזם להעמיד ממקורותיו הון עצמי מופחת לצורך ייזום פרויקטים חדשים וכן חילוץ הון עצמי מפרויקטים קיימים, המצויים בשלבי ביצוע.
לדוגמא, קבלנים הנמצאים במהלך פרויקט, בו נמכרו מרבית הדירות, עדיין אינם יכולים לשחרר מהבנק את מלוא ההון העצמי והעודפים שנצברו, עד להשלמת הבניה ואכלוס הפרויקט. לעיתים מדובר במיליוני שקלים הנחוצים להם לצורך כניסה לפרויקט חדש. באמצעות קבלת אשראי או העמדת בטוחה ממממן חיצוני, יכול היזם לחלץ את ההון העצמי המושקע בפרויקט. פעולה של חילוץ הון עצמי "הכלוא" באמצעות מימון חוץ בנקאי "מנזילה" לקבלן הון, שיכול לשמש אותו לצורך הזדמנויות עסקיות, המחייבות הון זמין.
נקודה נוספת שבה הקבלן זקוק לעיתים להון זמין הוא השלב שבין ביצוע העסקה ועד לקבלת המימון מבנק. במקרים כאלו הלוואת גישור ממקור חוץ בנקאי יכולה להוות פתרון ביניים להמשך קידום הפרויקט, עד לקבלת ליווי בנקאי.
בשוק ישנן חברות נדל"ן ציבוריות יציבות, עם פרויקטים רווחיים ולמרות זאת האג"ח שלהן נסחרות בתשואות גבוהות, המגיעות לעיתים לשיעורים של למעלה מ-20%. ניתן להעמיד לחברות אלו אשראי כנגד שעבוד ראשון או שני של הפרויקטים שברשותם, המסומנים כמקור ההחזר הצפוי של ההלוואה.
בצורה זו החברה מקדימה את תזרים המזומנים מהפרויקטים ומשחררת לעצמה הון פנוי, היכול המשמש אותה, בין השאר, לרכישה עצמית של אג"ח. רכישה עצמית של האג"ח בתשואות גבוהות יוצרת לחברה במיידית רווחי הון גדולים, מקטינה את מצבת ההתחייבויות של החברה וע"י כך משפרת עד מאוד את מצבה הפיננסי של החברה.
החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
מאזדה 3 (רשתות)בעלי סוכנות רכב חשודים כי התחמקו מתשלום מס בסך עשרות מיליוני שקלים
צמד אחים מחדרה, שבבעלותם סוכנות רכב, נעצר ושוחרר בתנאים מגבילים בעקבות חשד כי הצהירו על מחירי רכב הנמוכים באופן משמעותי משוויים האמיתי, לכאורה מתוך כוונה לחמוק מתשלומי מס
משה ועמית קלינגר, שני אחים, בעלי חברה ליבוא ומכירת רכבים פרטיים ומסחריים, נלקחו לחקירה בעקבות חשד כי הצהירו על מחירים לרכבים שהם נמוכים מהשווי האמיתי שלהם, זאת כדי להתחמק מתשלום מס למדינה על סך עשרות מיליוני שקלים, תוך חשד לביצוע עבירות על חוק איסור הלבנת הון.
בית משפט השלום בחיפה שחרר היום בתנאים מגבילים את האחים קלינגר, יבואני רכב ובעלי חברת "K M motors" שבחדרה, החשודים כי ייבאו לארץ רכבים מחו"ל, תוך הצהרה על מחירים כוזבים. החשדות עלו במסגרת חקירה שמנהלת רשות המסים בעניינם, באמצעות חקירות מכס ומע"מ חיפה והצפון בשיתוף עם בית המכס אילת. במסגרת החקירה עלה חשד לביצוע עבירות על פקודת המכס, מס קנייה, חוק מע"מ וחוק איסור הלבנת הון, בהיקפים המסתכמים בעשרות מיליוני שקלים.
אמש בוצעו חיפושים בביתם של החשודים ובעסק, ונתפסו מסמכים שונים. בתום החיפוש נלקחו החשודים לחקירה ראשונית במשרדי מכס ומע"מ חיפה והצפון. היום, כאמור, הורה בית המשפט על שחרורם בתנאים מגבילים וכעת החקירה נמשכת.
