גיוס הון עצמי לפרויקטים בתקופה של משבר אשראי
ענף הנדל"ן הנו ענף עתיר הון. קבלן או יזם המעוניין ליזום פרויקט חדש נדרש לנזילות כספית גבוהה ומקורות מימון זמינים. בשנים האחרונות המערכת הבנקאית ושוק ההון הצליחו להעמיד את המימון, הנדרש לצורך הפעילות של היזמים הישראלים גם בשוק המקומי וגם בפעילותם בחו"ל. אולם המשבר הפיננסי העולמי טרף את הקלפים עבור הפעילים בשוק.
גיוסי הון בשוק ההון במסגרת הנפקת מניות או הנפקת אג"ח ירדו כמעט לחלוטין מן הפרק וקיים חשש כי החברות שגייסו הון באמצעות הנפקת אג"ח יתקשו בהחזרת החוב ויקלעו לקשיים. במקביל הבנקים צמצמו את האשראי הניתן לקבלנים והחמירו את הדרישות בכל הקשור להון העצמי הנדרש, לצורך קבלת מימון להקמת פרויקטים בנדל"ן. שיעור המימון הבנקאי המקובל כיום הנע בין 50% ל- 70% מהיקף הפרויקט, בעוד שטרום המשבר עמד המימון על שיעור של 70%-85%.
התוצאה היא שיזמים וקבלנים רבים מתקשים מאוד כיום בכניסה לפרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן. אחד הפתרונות הקיימים לבעיה הנו באמצעות גיוס הון חוץ-בנקאי בדרך של הלוואות "מזנין". פתרון זה מאפשר ליזם להעמיד ממקורותיו הון עצמי מופחת לצורך ייזום פרויקטים חדשים וכן חילוץ הון עצמי מפרויקטים קיימים, המצויים בשלבי ביצוע.
לדוגמא, קבלנים הנמצאים במהלך פרויקט, בו נמכרו מרבית הדירות, עדיין אינם יכולים לשחרר מהבנק את מלוא ההון העצמי והעודפים שנצברו, עד להשלמת הבניה ואכלוס הפרויקט. לעיתים מדובר במיליוני שקלים הנחוצים להם לצורך כניסה לפרויקט חדש. באמצעות קבלת אשראי או העמדת בטוחה ממממן חיצוני, יכול היזם לחלץ את ההון העצמי המושקע בפרויקט. פעולה של חילוץ הון עצמי "הכלוא" באמצעות מימון חוץ בנקאי "מנזילה" לקבלן הון, שיכול לשמש אותו לצורך הזדמנויות עסקיות, המחייבות הון זמין.
נקודה נוספת שבה הקבלן זקוק לעיתים להון זמין הוא השלב שבין ביצוע העסקה ועד לקבלת המימון מבנק. במקרים כאלו הלוואת גישור ממקור חוץ בנקאי יכולה להוות פתרון ביניים להמשך קידום הפרויקט, עד לקבלת ליווי בנקאי.
בשוק ישנן חברות נדל"ן ציבוריות יציבות, עם פרויקטים רווחיים ולמרות זאת האג"ח שלהן נסחרות בתשואות גבוהות, המגיעות לעיתים לשיעורים של למעלה מ-20%. ניתן להעמיד לחברות אלו אשראי כנגד שעבוד ראשון או שני של הפרויקטים שברשותם, המסומנים כמקור ההחזר הצפוי של ההלוואה.
בצורה זו החברה מקדימה את תזרים המזומנים מהפרויקטים ומשחררת לעצמה הון פנוי, היכול המשמש אותה, בין השאר, לרכישה עצמית של אג"ח. רכישה עצמית של האג"ח בתשואות גבוהות יוצרת לחברה במיידית רווחי הון גדולים, מקטינה את מצבת ההתחייבויות של החברה וע"י כך משפרת עד מאוד את מצבה הפיננסי של החברה.
מה הסוד של תושבי מודיעין-מכבים-רעות לאריכות ימים?
תוחלת החיים הממוצעת בעיר היא 87.5 - פער של 4.4 שנים מעל הממוצע הארצי; מחקרים מצביעים על שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, ומצביעים על פערים בין מרכז לפריפריה ובין ישובים יהודיים לערביים
איפה בישראל קונים עוד 8 שנים של חיים? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים האחרונות מציבים את מודיעין-מכבים-רעות בראש רשימת הערים בישראל במדד תוחלת החיים, עם ממוצע של 87.5 שנים. זהו פער של כ-4.4 שנים מעל הממוצע הארצי, שעמד בתקופת המדידה על 83.1 שנים. מאז הבדיקה עלתה תוחלת החיים, על פי ההערכות, בכ-0.7 שנים נוספות. על פי OECD, תוחלת החיים בארץ הגיעה ל-83.8 שנים ב-2023, ונותרה יציבה גם ב-2024-2025 למרות אתגרי המלחמה.
העיר מקדימה ערים כמו רעננה (86.7 שנים), הוד השרון (85.7 שנים), גבעתיים (85.4 שנים) וכפר סבא (85.3 שנים). לעומת זאת, בערים כמו אום אל-פאחם תוחלת החיים היא 78.8 שנים, וברהט 79.8 שנים - פערים של עד 8.7 שנים. הפערים הללו משקפים שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, כפי שמעידים מחקרים עדכניים של ארגון הבריאות העולמי, OECD ומכוני מחקר ישראליים.
ישראל במקום הרביעי העולמי - למרות הפערים הפנימיים
תוחלת החיים בישראל עלתה בשנים האחרונות ל-83.8 שנים ב-2023, מה שמציב את המדינה במקום הרביעי ב-OECD, אחרי יפן (84.5 שנים), שווייץ (84.0 שנים) וספרד (83.9 שנים). אצל גברים תוחלת החיים היא 81.7 שנים בממוצע, ובקרב נשים 85.7 שנים בממוצע - פער מגדרי של ארבע שנים שעקבי עם המגמה העולמית. עלייה זו נמשכה למרות השפעות מגפת הקורונה והמלחמה שהחלה ב-2023, אם כי תמותה עודפת בקרב צעירים (כולל חיילים שנפלו בלחימה) השפיעה מעט על הנתון הכללי.
מחקר מרכז טאוב מציין "פלא ישראלי" - תוחלת חיים גבוהה ב-6-7 שנים מעבר למה שצפוי בהתחשב ברמת עושר, השכלה ואי-שוויון. החוקרים מייחסים זאת לשילוב של תרבות משפחתית חזקה, קהילתיות גבוהה, תזונה ים-תיכונית ומערכת בריאות ציבורית נגישה. עם זאת, פערים פנימיים גדולים חושפים אי-שוויון מבני, בעיקר בין אוכלוסיות יהודיות לערביות ובין מרכז לפריפריה - תופעה שמאיימת לשחוק את היתרון הישראלי בעתיד.
- "הכסף שוכב בתוך הקירות": מהי משכנתא הפוכה ואיך היא עובדת?
- כמה תשפיע העלייה בתוחלת החיים על הרווח של חברות הביטוח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכסף קובע: 60%-80% מהפערים נובעים ממצב סוציו-אקונומי
מחקרים מהשנים 2024-2025 מאשרים כי גורמים בריאותיים מסבירים רק 10%-20% מהשונות בתוחלת חיים, בעוד 60%-80% מהשונות נובעים מגורמים חברתיים-כלכליים. דוח שנת 2025 של OECD מדגיש הכנסה, השכלה, הוצאות רווחה והשקעות סביבתיות כמפתחות מרכזיים. מחקר ב-JAMA מ-2024 מראה שהפרשי הכנסה מתורגמים לפערים של עד 10 שנים במדינות מפותחות, דפוס דומה לישראל עם מתאם של 0.85 בין אשכול סוציו-אקונומי לתוחלת חיים.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
