גיוס הון עצמי לפרויקטים בתקופה של משבר אשראי
ענף הנדל"ן הנו ענף עתיר הון. קבלן או יזם המעוניין ליזום פרויקט חדש נדרש לנזילות כספית גבוהה ומקורות מימון זמינים. בשנים האחרונות המערכת הבנקאית ושוק ההון הצליחו להעמיד את המימון, הנדרש לצורך הפעילות של היזמים הישראלים גם בשוק המקומי וגם בפעילותם בחו"ל. אולם המשבר הפיננסי העולמי טרף את הקלפים עבור הפעילים בשוק.
גיוסי הון בשוק ההון במסגרת הנפקת מניות או הנפקת אג"ח ירדו כמעט לחלוטין מן הפרק וקיים חשש כי החברות שגייסו הון באמצעות הנפקת אג"ח יתקשו בהחזרת החוב ויקלעו לקשיים. במקביל הבנקים צמצמו את האשראי הניתן לקבלנים והחמירו את הדרישות בכל הקשור להון העצמי הנדרש, לצורך קבלת מימון להקמת פרויקטים בנדל"ן. שיעור המימון הבנקאי המקובל כיום הנע בין 50% ל- 70% מהיקף הפרויקט, בעוד שטרום המשבר עמד המימון על שיעור של 70%-85%.
התוצאה היא שיזמים וקבלנים רבים מתקשים מאוד כיום בכניסה לפרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן. אחד הפתרונות הקיימים לבעיה הנו באמצעות גיוס הון חוץ-בנקאי בדרך של הלוואות "מזנין". פתרון זה מאפשר ליזם להעמיד ממקורותיו הון עצמי מופחת לצורך ייזום פרויקטים חדשים וכן חילוץ הון עצמי מפרויקטים קיימים, המצויים בשלבי ביצוע.
לדוגמא, קבלנים הנמצאים במהלך פרויקט, בו נמכרו מרבית הדירות, עדיין אינם יכולים לשחרר מהבנק את מלוא ההון העצמי והעודפים שנצברו, עד להשלמת הבניה ואכלוס הפרויקט. לעיתים מדובר במיליוני שקלים הנחוצים להם לצורך כניסה לפרויקט חדש. באמצעות קבלת אשראי או העמדת בטוחה ממממן חיצוני, יכול היזם לחלץ את ההון העצמי המושקע בפרויקט. פעולה של חילוץ הון עצמי "הכלוא" באמצעות מימון חוץ בנקאי "מנזילה" לקבלן הון, שיכול לשמש אותו לצורך הזדמנויות עסקיות, המחייבות הון זמין.
נקודה נוספת שבה הקבלן זקוק לעיתים להון זמין הוא השלב שבין ביצוע העסקה ועד לקבלת המימון מבנק. במקרים כאלו הלוואת גישור ממקור חוץ בנקאי יכולה להוות פתרון ביניים להמשך קידום הפרויקט, עד לקבלת ליווי בנקאי.
בשוק ישנן חברות נדל"ן ציבוריות יציבות, עם פרויקטים רווחיים ולמרות זאת האג"ח שלהן נסחרות בתשואות גבוהות, המגיעות לעיתים לשיעורים של למעלה מ-20%. ניתן להעמיד לחברות אלו אשראי כנגד שעבוד ראשון או שני של הפרויקטים שברשותם, המסומנים כמקור ההחזר הצפוי של ההלוואה.
בצורה זו החברה מקדימה את תזרים המזומנים מהפרויקטים ומשחררת לעצמה הון פנוי, היכול המשמש אותה, בין השאר, לרכישה עצמית של אג"ח. רכישה עצמית של האג"ח בתשואות גבוהות יוצרת לחברה במיידית רווחי הון גדולים, מקטינה את מצבת ההתחייבויות של החברה וע"י כך משפרת עד מאוד את מצבה הפיננסי של החברה.
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
