רונן מנחם מזהה שיפור בארה"ב: "קצב הירידה במכירות הבתים מאט - ההתייצבות בשוק הדיור קרובה"

אולם, מנחם סבור שיש להמתין עוד מספר חודשים כדי לקבל את התמונה המלאה. כמו כן, סבור שהמצב של שוק המגורים הישראלי הוא הפוך מזה של האמריקני
שהם לוי |

ירידה במכירות החוזרות של בתים, עלייה במספר יחידות הדיור הזמינות וירידה במחירי הדיור. כך נחתם חודש מרץ בשוק הדיור בארה"ב. הדגש הפעם הוא על המילה - קצת.

המכירות החוזרות קטנו ב-2% (בניכוי עונתיות), או 100,000 יחידות דיור. זאת בדומה להערכות המוקדמות. בפעמים הקודמות נטו התוצאות להפתיע לרעה, אך לא הפעם. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד מדובר, עדיין, בירידה של ממש, כ-19%.

"עלינו לזכור כי הדירות הותיקות הן הרוב המכריע של שוק הדיור בארה"ב. המכירות החדשות, שלפי ההערכות רשמו דווקא עלייה מזערית במכירות בחודש מרץ (הנתון יתפרסם השבוע), מהוות כ-600,000 יחידות, מול כ-5,000,000 יחידות בקרב המכירות החוזרות," אומר היום רונן מנחם ראש יחידת ההשקעות והאסטרטגיה בבנק מזרחי טפחות.

כדי ששוק הדירות החדשות יתאושש, צריכות להתקבל אינדיקציות חיוביות משוק המכירות החוזרות, ובפיגור מסוים יחלו גם התחלות והיתרי הבנייה להתאושש. עד כה הן לא התקבלו ולכן הכלכלה האמריקאית התבשרה על ירידות בהיתרי הבנייה, כגון זו שנרשמה בחודש מרץ: מ-984,000 ל-927,000 היתרים בלבד. בהתאם, מדד הביטחון בבנייה נותר על כנו זה 3 חודשים. 80% מהקבלנים סברו בסקר האחרון כי מצב השוק רע.

"האם ניתן לראות בכך שהירידה בשוק הדירות הותיקות הייתה הפעם נמוכה, כאמור, ותאמה את ההערכות המוקדמות, אינדיקציה להתייצבות קרבה בשוק זה? להערכתנו, התשובה לכך עשויה להיות חיובית, אם כי ראוי להמתין חודש חודשיים נוספים", מוסיף מנחם.

התאחדות הקבלנים בארה"ב מעריכה כי כבר ברביע הקרוב תירשם עלייה ראשונה במכירות החוזרות (כ-3%) והיא תתגבר ותהפוך דו ספרתית ברביעים הבאים. המכירות החדשות תהפוכנה כיוון כעבור שנה, ברביע השני של 2009. רבים יושבים על הגדר, ממתינים, מתלבטים, בידי חלקם האמצעים הנדרשים, הריביות על המשכנתאות נמוכות היסטורית ולכן ייתכן בהחלט כי מדובר בביקוש כבוש - הנוטה להתפרץ כשהתנאים בשלים לכך.

מנהל יחידת ההשקעות והאסטרטגיה במזרחי מגדיר את התנאים שצפויים להתפתח במהלך של יתאוששות בשוק המגורים: "האם תרחיש מעין זה יביא להתפרצות מחירים, או שתהליך התיקון ילווה בעליות מחירים הדרגתיות ותומכות? להערכתנו, החלופה השנייה סבורה יותר. יש לדעת - מספר הדירות הותיקות הזמינות למכירה ממשיך לעלות, הפעם ב-1%".

אנו נוהגים לבחון את מצב השוק באמצעות חישוב מספר חודשי ההיצע - שהוא היחס בין מספר יחידות הדיור הזמינות שנותרו לבין מספר יחידות הדיור שנמכרו בחודש האחרון. הנתון האחרון - כמעט 10 חודשים ובסימן עלייה - אינו מצביע, לעת עתה, על לחץ לעליות מחירים בשוק. אגב, חישוב דומה עבור שוק הדיור בישראל משרטט תמונה הפוכה - מסתמנים כאן לחצים לעליות מחירים.

המחיר החציוני אכן פחת בקרוב ל-8% ב-12 החודשים האחרונים, ל-207,000. אנו סבורים כי קרוב שינוי כיוון כלפי מעלה והדבר משתקף, בין השאר, בהערכות התאחדות הקבלנים האמריקאית, לפיהן כבר ברביע הבא נראה עליות קלות במחירים בשני סוגי המכירות - החדשות והחוזרות.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי בייליס (רשתות)שי בייליס (רשתות)

תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?

פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה

צלי אהרון |

הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס. 


המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.

במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.

פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים.  המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.


מסלול של 'הסדר כופר'

על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.

אמיר ירון בנק ישראל
צילום: World economic forum

מתי הריבית תתחיל לרדת?

הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות? 

רן קידר |

בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.      


אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%

האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%,  אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה


שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו. 


הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.


השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.