לאומי: שוק המשכנתאות בישראל לא צפוי להיגרר אחרי ארה"ב

שהגירעון בשנת 2007 צפוי להסתכם בכאחוז תוצר בלבד, בהשוואה לגירעון מתוכנן של 2.9% תוצר. יחד עם זאת, בהתחשב בהיקף העודף התקציבי עד כה, הצפוי לההיפך לגירעון עד לסוף השנה (בעיקר לקראת סופה), צפויים לגדול צרכי המימון של הממשלה, כך שבשליש האחרון של השנה תתכנה הנפקות אג"ח סחיר בשוק המקומי בהיקף הקרוב ל-5 מיליארד ₪, בממוצע חודשי.

האם ישראל עלולה להידבק אף היא ממשבר המשכנתאות בארה"ב?

בבנק אומרים, כי בארה"ב מקובל מאוד לקחת משכנתא גם עבור מימון הוצאות לצריכה שוטפות ולא רק לשם מימון רכישת דירה. נוהג זה הרבה פחות נפוץ בישראל. על פי הערכות, בארה"ב היקף המשכנתאות שקול לכמעט 45% משווי כלל הנדל"ן למגורים, ובממוצע לכל משפחה שנייה בארה"ב ישנה משכנתא.

לאומי מדווח, כי לשם השוואה, באירופה השיעור זה נמוך בהרבה ועומד על כ-12% בלבד. במקרה של ישראל, אומרים בבנק, כי מידת התלות הקטנה יחסית של משקי הבית באשראי למשכנתאות כמקור מימון לצריכה שוטפת בולטת גם בשיעור החיסכון הגבוה יחסית של משקי בית ישראליים (מכלל הכנסתם הפנויה) הקרובה לכ-30% לעומת פחות מאחוז אחד בלבד בארה"ב. לדברי הבנק, חלק מן ההסברים לתופעות הללו נובעים גם מהמבנה השונה של המערכת הפיננסית והסדרי החיסכון המוסדי המקובלים בישראל לעומת ארה"ב.

על פי לאומי, המערכת הפיננסית בארה"ב מבוססת על שימוש בציוני דירוג ללווה של לשכות שירות לדירוג סיכון אשראי עבור משקי בית. לעומת כלי "אוטומטי" זה, בישראל היקף ההתעמקות ביכולת ההחזר של הלווה, כתנאי למתן אשראי לרכישת דיור, היא גדולה בהרבה מאשר בארה"ב.

בבנק מציינים את היקף העלייה החד יחסית במחירי הדירות בארה"ב ובהשקעה בבנייה שם, בעוד שבארה"ב מחירי הדירות עלו בקצב מהיר יחסית במשך השנים האחרונות וההשקעה בבנייה למגורים הגיעה לשיעורים גבוהים יחסית מהתוצר, מגמת העלייה של משתנים אלו בישראל הייתה מתונה יחסית והחלה רק לאחרונה. יתר על כן, קצב הרחבת היצע הדיור בישראל היה מתון מאוד בישראל בשנים האחרונות והחשש מפני יצירת עודף היצע בעתידי הנראה לעין (בפרט באיזורי הביקוש) הוא קטן מאוד. במילים אחרות, שוק הנדל"ן בארה"ב צמח בקצב מהיר מדי בשנים האחרונות, וזאת שלא כמו השוק הישראלי.

לכן בבנק מסיקים כי במבט כולל, לאור המבנה השונה של השווקים ושל ההסדרים המוסדיים, נראה שמידת הפגיעות של שוק המשכנתאות הישראלי קטנה מזו של השוק האמריקאי. יתר על כן, ניסיון העבר מלמד שהמגמה של מחירי הדירות בישראל איננה רגישה למגמות המקבילות בארה"ב ובאנגליה, כך שהחשש שנפילת מחירי דיור בארה"ב ובמקומות אחרים בעולם "תדביק" את המחירים בישראל הוא קטן.

עם זאת מציינים בבנק כי נראה שהחשש העיקרי בארץ הוא מפני הרעה רב חזיתית במצב המשק – כדוגמת המשבר הכלכלי של השנים 2001-2002 –המבוססת על מיתון עולמי, הרעה מתמשכת במצב הביטחוני ואי נקיטת המדיניות הכלכלית המתבקשת. התפתחות מדאיגה כזו עלולה לבוא לידי ביטוי בעלייה משמעותית בשיעור האבטלה בישראל ובפגיעה בפרנסת משקי הבית, תוך הרעה במידת יכולתם לעמוד בהתחייבויות המשכנתא.