סיווג דירת מגורים בבית מלון לצורך חיוב בארנונה
תקציר בר"ם 268/07 (טרם פורסם) מרים היינריך נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו
העובדות מרים היינריך [להלן - "המבקשת"] הנה הבעלים והמחזיקה בדירת מגורים, הנמצאת בבניין הידוע כבניין "מגדלות" בתל-אביב [להלן - "הבניין"]. בבניין 28 קומות וחלק ממנו משמש כבית מלון. בקומות 7 עד 26 מצויות דירות מגורים פרטיות, שבהן גם דירת המבקשת. המבקשת קיבלה דרישה לתשלום ארנונה לשנת 2004, ובה סווגה הדירה כ"דירה במלון", המוגדרת בצו הארנונה לשנת 2003, כ"יחידת מגורים הממוקמת בבניין המשמש כמלון...". המבקשת הגישה השגה על דרישת התשלום. לטענתה, מדובר בדירת מגורים פשוטה וכך היה על המשיב לסווגה לצורך התשלום בארנונה. אך ההשגה נדחתה, וגם ערר שהגישה המבקשת - נדחה. המשיבה הגישה ערעור על ההחלטה. בית המשפט קמא דחה את הערעור וקבע, כי החלטת ועדת הערר [להלן - "הוועדה"] בדין יסודה, לאור הגדרת "דירה במלון" בצו הארנונה ולאור הנתונים, שנפרשו לפני הוועדה, ואשר על פיהם מדובר בדירה, הנהנית ממכלול המתקנים הקיימים במלון, ולאור פסיקה קודמת בסוגיות דומות. בבקשת רשות הערעור שלפנינו, המבקשת חזרה על טענתה, כי דירתה אינה "דירה במלון", ויש לחייבה בארנונה בגין דירת מגורים "רגילה", למרות מיקום הדירה בבניין, אשר חלק ממנו משמש בית מלון. לטענת המבקשת, כדי להגדיר את דירתה כ"דירה במלון", יש לקבוע תחילה, כי כל הבניין שבו מצויה הדירה מהווה מלון. אולם, במקרה דנן רק מחצית מן הבניין משמשת לחדרי אירוח של בית מלון, ודירת המגורים שבבעלותה אינה ממוקמת במחצית בניין זה. נוסף על כך, הדירה אינה נהנית ממכלול המתקנים הקיימים במלון, וחלק מן השירותים ממומן בחלקו בידי הדיירים. לטענת המשיב, דירת המבקשת תואמת את ההגדרה "דירה במלון", אשר בצו הארנונה. אין חולק, כי הדירה ממוקמת בבניין, אשר חלק ממנו משמש כבית מלון, וכי הגרים בדירה נהנים ממתקני בית המלון. המבקשת נהנית מבעלות בזכויות, בבניין המצוי על קו החוף ואשר חלק ממנו משמש כמלון, ולכן אינה יכולה לטעון, כי מדובר בדירה שאין לה כל ייחוד, לעומת כל דירה פרטית אחרת בעיר. לפיכך, דין הבקשה להידחות. פסק דין בית המשפט פסק, שאין חולק, כי דירת המבקשת נכללת בגדר הגדרת "דירה במלון" על פי צו הארנונה. שכן, דירתה היא יחידת מגורים, הממוקמת בבניין המשמש כמלון. בית המשפט דן בשאלה: האם העובדה, שמדובר בדירת מגורים שאינה חלק מבית המלון, מבטלת את ייחודיותה של הדירה כדירה הממוקמת בבית מלון, ומצדיקה הפחתה בתשלום הארנונה ? שאלה זו טרם נידונה לפני בית המשפט העליון, אולם בתי המשפט המחוזיים נדרשו לשאלה זו, וקבעו במקרה דומה, כי יש שוני בין דירות המצויות בבניין שהוא מלון דירות, לבין דירות בבניין מגורים רגיל, ויש סיווג נפרד ושונה של דירות במלון דירות, תוך הבחנה בדירות בבניין מגורים רגיל, איננו לוקה בחוסר סבירות קיצונית וגם אין בו אפליה. עוד נקבע, כי המתקנים הנמצאים במלון אינם מצויים בבניין מגורים רגיל, הימצאותם במלון דירות תורמת להבחנה בין מלון דירות לבין בניין מגורים רגיל, וגם בהם ניתן לראות בסיס להטלת ארנונה בתעריף גבוה יותר. בית המשפט קבע, כי גם במקרה שלפנינו, המבקשת נהנית מחלק מן השירותים הניתנים במלון. אכן, כאמור לעיל, חלק מן השירותים ממומנים בחלקם בידי הדיירים, אולם אין בכך כדי לשלול את עצם מתן השירות, שאינו ניתן בבית מגורים רגיל. טענת המבקשת, אשר על פיה יש להפריד בין הדירות בבניין, דינה להידחות. הלכה פסוקה היא, כי כאשר מדובר במתקן רב-תכליתי ובעל שימושים מגוונים, שניתן להפריד בין מתקניו השונים, יש לסווג בו כל חלק בנפרד, בהתאם לשימוש בו ולתכליתו. עם זאת, הלכה זו סויגה כאשר מדובר בנכס הומוגני מעיקרו. אין מחלוקת, כי לבניין, שבו קיים בית מלון, יש ייחוד מבחינת אופיו, מיקומו והשירותים הניתנים בו. ערכה הכלכלי של דירת המבקשת שונה מערכה הכלכלי של דירת מגורים בבניין מגורים רגיל, ועל כן יש הצדקה להטיל ארנונה על המבקשת, בהתאם לסיווג של "דירה במלון". רשות הערעור נדחתה. בבית המשפט העליון לפני: כב' השופטת מרים נאור ניתן ב-14.5.2007 הכותבת - מהמחלקה המשפטית בחברת "חשבים ה.פ.ס. - מידע עסקי בע"מ".
