מיסוי מכירת דירת מגורים בישראל בידי תושב חוץ
המיסוי החל על תושב חוץ (מקום מושבו: ארצות הברית) שלו דירת מגורים בישראל שעומדת למכירה.
שאלה
-------
לתושב חוץ (מקום מושבו: ארצות הברית) יש דירת מגורים בישראל.
1. האם תושב חוץ זה יכול למכור את דירת המגורים שבישראל בפטור ממס [מס הכנסה, מיסוי מקרקעין]?
2. האם בהתאם לאמנות בדבר כפל מס, אין תושב חוץ זה חייב מס [מס הכנסה, מיסוי מקרקעין] במקום מושבו (כלומר: ארצות הברית) ?
תשובה
------
הפטור ממס במכירת דירת מגורים בהתאם לפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 אינו מותנה בהיות המוכר תושב ישראל דווקא. על כן, יחול הפטור ממס גם על מכירת דירת מגורים בעת שהמוכר הוא תושב חוץ. כמובן, יש לוודא, כי אכן מדובר כאן ב"דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק (דהיינו: היא שימשה למגורים לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה, או בארבע חמישיות מתקופת השבח). כמו כן, יש לוודא: את דבר התקיימותם של יתר התנאים בנידון הקבועים בחוק.
לעניין הוראות האמנה למניעת כפל-מס עם ארצות הברית - קובעת אמנה זו, כי במכר מקרקעין זכות המיסוי הראשונית היא לישראל. עדיין נותרת זכות מיסוי שיורית לארצות הברית (מדינת התושבות); ואם חל בנידון מס בישראל, הוא ייחשב לזיכוי כנגד המס של ארצות הברית אם הוא חל (סעיפים 7 ו-15 לאמנה).
אין איפוא מגבלה באמנת המס האמורה בדבר זכותה של ארצות הברית למסות את הרווח. לעניין השאלה, אם יחול חיוב במס בארצות הברית - מדובר בעניין שיוכרע על פי הדין הפנימי בארצות הברית.
בעיקרון, חל על תושבי ארצות הברית חיוב במס על הכנסותיהם בכל מקום בעולם. על כן - יחול, לכאורה, חיוב לתשלום מס על הרווח ממכירת הדירה הנידונה. עם זאת, לאור העובדה שמדובר בנושא של דין פנימי זר - מוצע להתייעץ עם מומחה מס של ארצות הברית.
המשיב - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות'.

מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?
בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח
ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ.
ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.
מהי ויזת זהב
ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.
בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.
דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.
