מיסוי מכירת דירת מגורים בישראל בידי תושב חוץ

שאלה ------- לתושב חוץ (מקום מושבו: ארצות הברית) יש דירת מגורים בישראל.

1. האם תושב חוץ זה יכול למכור את דירת המגורים שבישראל בפטור ממס [מס הכנסה, מיסוי מקרקעין]? 2. האם בהתאם לאמנות בדבר כפל מס, אין תושב חוץ זה חייב מס [מס הכנסה, מיסוי מקרקעין] במקום מושבו (כלומר: ארצות הברית) ?

תשובה ------ הפטור ממס במכירת דירת מגורים בהתאם לפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 אינו מותנה בהיות המוכר תושב ישראל דווקא. על כן, יחול הפטור ממס גם על מכירת דירת מגורים בעת שהמוכר הוא תושב חוץ. כמובן, יש לוודא, כי אכן מדובר כאן ב"דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק (דהיינו: היא שימשה למגורים לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה, או בארבע חמישיות מתקופת השבח). כמו כן, יש לוודא: את דבר התקיימותם של יתר התנאים בנידון הקבועים בחוק. לעניין הוראות האמנה למניעת כפל-מס עם ארצות הברית - קובעת אמנה זו, כי במכר מקרקעין זכות המיסוי הראשונית היא לישראל. עדיין נותרת זכות מיסוי שיורית לארצות הברית (מדינת התושבות); ואם חל בנידון מס בישראל, הוא ייחשב לזיכוי כנגד המס של ארצות הברית אם הוא חל (סעיפים 7 ו-15 לאמנה). אין איפוא מגבלה באמנת המס האמורה בדבר זכותה של ארצות הברית למסות את הרווח. לעניין השאלה, אם יחול חיוב במס בארצות הברית - מדובר בעניין שיוכרע על פי הדין הפנימי בארצות הברית. בעיקרון, חל על תושבי ארצות הברית חיוב במס על הכנסותיהם בכל מקום בעולם. על כן - יחול, לכאורה, חיוב לתשלום מס על הרווח ממכירת הדירה הנידונה. עם זאת, לאור העובדה שמדובר בנושא של דין פנימי זר - מוצע להתייעץ עם מומחה מס של ארצות הברית. המשיב - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות'.