שנת הבדק ובדיקות ליקויי בנייה
"כל מי שרכש דירה מקבלן נתקל במושג "שנת הבדק", אולם מסתבר כי רק שליש מרוכשי הדירות החדשות בארץ מודעים למלוא זכויותיהם במסגרת חוק המכר המגדיר הן את תקופת הבדק והן את תקופת האחריות אשר נועדו להגן על ציבור זה", כך טוען צחי ברדוגו, מנכ"ל בדק-בית מקבוצת קו מנחה המתמחה בשרותי בדיקות ומידע לרוכשי דירה.
לפני שנים אחדות כאשר רואיין נתן שרנסקי בהיותו שר בממשלה, הוא נשאל ע"י המראיין מתי לראשונה הוא התחיל להרגיש כישראלי. שרנסקי חייך וענה כי ביום שבו הוא הבין כי הקבלן שלו "סידר" גם אותו, או אז הוא התחיל להרגיש ישראלי לכל דבר "כמו כולם".
התופעה הזאת הפכה למכת מדינה. בתי המשפט מוצפים בתביעות נגד קבלנים בגין ליקויי בנייה בהיקף ממוצע של כ-4000 תביעות בשנה בסכום כולל של מעל 500 מיליון שקל, המהוות כשליש מס"ה התביעות האזרחיות. הללו גורמות עומס עצום על המערכת המשפטית, וכן טרחה, התשה ועוגמת נפש לרוכשי הדירות. "רוב התביעות מתגלות כמבוססות ונשענות על ליקויי בנייה אמיתיים שנתגלו בדירה, אולם חלקן היו יכולות להסתיים מחוץ לכותלי בית המשפט, במידה והקבלנים היו מיישמים גישה שירותית ואחראית יותר, ולא מתייחסים לתלונות הדיירים כאל הצקה קנטרנית, או כאל "ניסיון סחטנות" כפי שחלקם מגדירים זאת", אומר ברדוגו.
זאת ועוד. בחודש יוני פרסם משרד השיכון כי להערכתו כמחצית מהבתים צמודי הקרקע בארץ נבנים על ידי קבלנים 'חאפרים' שאינם מאושרים על פי החוק ואינם רשומים כמתחייב בפנקס רשם הקבלנים. לפני שבועות ספורים פורסם מקרה טרגי שארע בהוד השרון בבניין מגורים די חדש, שבו נשר לפתע לוח חיפוי שיש מקומה עליונה ופגע באורח אנוש בראשו של ילד בן 5 ופצע גם את אימו. במודיעין קרס גג של חניון בפרוייקט מגורים חדש וקבר תחתיו, לתוך בור שנפער, את המכוניות של הדיירים. במכבים דווח על וילה תלת-מפלסית שהקירות שלה החלו להתפרק ולשקוע עקב בנייה לקוייה של היסודות. דוגמאות אלה ורבות אחרות מלמדות שלא בכדי התפתחה כאן תעשיית תביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים. תעשייה זו מקיפה מעל 10% מכלל רוכשי הדירות החדשות, בעוד שבאנגליה, למשל, שיעור התביעות הזהות אינו מגיע אף לא לאחוז אחד.
"המודעות של צרכני הדירות מאוד התפתחה בשנים האחרונות, כמו בכל תחומי הצרכנות האחרים. הבעיה היא שדירה היא מוצר מאוד מורכב, ולצרכני הדירות אין עדיין כלי בקרה כדי לבחון אם הם קיבלו מוצר תקין או פגום, מלבד הפגמים שנראים לעין. לכן הם פונים לעזרת אנשי מקצוע מיומנים על מנת לקבל חוות דעת בלתי תלוייה", מציין ברדוגו. ואולם מסקר שערכה חברת בדק-בית באמצעות חברת מחקרי הגל החדש, עולה כי רק כשליש מרוכשי הדירות מבצעים בדיקה מקצועית של מהנדס לאיתור ליקויי בנייה במסגרת מיצוי זכויותיהם בתקופת "שנת הבדק". הם מאופיינים בהשכלה תיכונית ומעלה, מרביתם משתייכים לקבוצת הגיל 35-44, בעלי הכנסה ממוצעת ומעלה, וכשני שליש מהם מאזור גוש דן, השרון והשפלה. כמו כן כ-63% מהם צברים ילידי הארץ. נתון יותר מפתיע הוא שדווקא הנשים הן אלה שמגלות מודעות גבוהה יותר בנושא זה ויוזמות את הזמנת הבדיקות לאיתור ליקויי בנייה. הסקר נערך בקרב מדגם מייצג של כלל רוכשי הדירות החדשות בארץ.
שני מושגים שראוי להבהיר
1. תקופת הבדק, המכונה "שנת הבדק", מתייחסת לתקופה שבה האחריות לתיקון הליקויים המתגלים בדירה מוטלת על הקבלן שממנו היא נרכשה, אלא אם כן הוא מוכיח כי הם נגרמו באשמתו של הרוכש. תקופה זו מתחילה ממועד מסירת הדירה לרוכש והיא מתפרסת משנה אחת ועד שבע שנים בהתאם לסוג הליקויים, כמפורט בחוק המכר:
צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים שנתיים חדירת רטיבות בגג, בקירות, במקלט 3 שנים מכונות, מנועים, דודים 3 שנים קילוף חיפויים בחדרי מדרגות 3 שנים שקיעת מרצפות בקומת קרקע 3 שנים שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין 3 שנים סדקים עוברים בקירות ובתקרות 5 שנים קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים 7 שנים כל אי התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית שנה אחת
2. תקופת האחריות היא בת שלוש שנים ומתחילה עם סיום תקופת הבדק. בתקופת האחריות על רוכש הדירה מוטלת חובת ההוכחה כי הליקויים שנתגלו במהלכה אינם באשמתו, אלא באשמת הקבלן. יצויין כי במקרים של אי התאמה יסודית, כמו למשל ליקויים בשלד הבניין, לא קיימת מגבלת זמן לאחריות הקבלן.
רוכשי הדירות חייבים לתעד במפורט את כל הליקויים שנתגלו בדירתם ולהעביר בכתב לקבלן בפרק זמן סביר, על מנת לאפשר לו לתקן אותם. מומלץ לתייק ולשמור את כל התכתובת עם הקבלן באופן מסודר למקרה שהדברים יגיעו לכלל תביעה משפטית. זכרו, מה שלא כתוב – לא קיים.
בפועל אין כמעט דירה שאי אפשר לאתר בה ליקויי בנייה, אך ישנם ליקויים זניחים שניתן לחיות איתם, ולעומתם ליקויים פונקציונליים או בטיחותיים הגורעים באופן משמעותי בתיפקוד ובערך של הנכס. כדי למנוע ליקויים עד כמה שניתן טרם היווצרותם, ישנם כיום רוכשי בתים המצמידים ליווי של מהנדס מקצועי מטעמם, המופקד על פיקוח כל שלבי תהליך הבנייה ורמת האיכות שלה לרבות במעמד פרוטוקול המסירה.
לפי נתוני המחלקה ההנדסית של בדק-בית, הליקויים השכיחים ביותר מתרכזים בעיקר בשלבי הגמר של תהליך הבנייה, ופחות בשלב המוקדם של הנחת היסודות והקמת השלד. הסיבה לכך היא כי בשלב המוקדם רמת הפיקוח הדוקה ומחייבת יותר, ואילו בשלבי הגמר הלו"ז מתחיל ללחוץ ורמת הפיקוח פחות מחייבת ולכן 'מעגלים פינות' כדי לסיים כמה שיותר מהר. לפיכך הליקויים הנפוצים ביותר הם בתחום: חיפויים קרמיים, טיח, צבע, ריצוף, התקנת אביזרי חשמל, הרכבת כלים סניטריים, גימורי איטום והתאמת אחידוּת. כאשר על כל הכשלים הללו מוסיפים גם את הנושא הכאוב של אי עמידה בלוחות זמנים ואי מסירת הדירה במועד המובטח, קורה לא אחת שרוכשי הדירות מגיעים לשלב האיכלוס עם עצבים שחוקים ו'בטן מלאה' אכזבות מהקבלן, אשר מהווים קרקע פורייה לשתדלנים למיניהם שחדרו לענף ומזינים את תעשיית התביעות בגין ליקויי בנייה.
מצב זה יצר שוק פרוץ של "מומחים מטעם עצמם" שאיש לא עמד על כישוריהם ורמתם המקצועית.הם מנפחים את כמות הליקויים באופן מופרז ומנותק מהמציאות, ומשכנעים את הדיירים לתבוע את הקבלן על סכומים מוגזמים ברמה אבסורדית. חלקם אף מגדילים עשות בכך שהם משדלים את הלקוח בדברי חלקלקות כי שכר טרחתם יגזר באחוזים מדמי הפיצוי הענקיים שיקבלו מהקבלן, להוציא "תשלום סמלי" עבור "דמי טיפול". ביניהם אפשר למצוא גם כאלה שבדלת האחורית מוכרים אף שירותי שיפוצים עם הפתיון של "אני יעשה לך מחיר". לפעמים נוצרים מצבים מביכים שמהנדס עצמאי שנשכר על ידם לצורך הכנת דוח ליקויים לקראת התביעה, מופיע כעבור מספר שנים כשמתחיל המשפט, מצידו השני של המתרס בו הוא מייצג את הקבלן.
כדי לא ליפול קורבן בסבך האינטרסים הזרים הללו, מומלץ לבדוק היטב האם יש לאותם אנשי מקצוע תעודת מהנדס מוסמך ממוסד אקדמי מוכר, האם הם רשומים בפנקס המהנדסים והאדריכלים, האם הרשיון שלהם בר תוקף, כמה שנות ניסיון יש להם בתחום של איתור ליקויי בנייה, האם הם מצויידים במכשירי המדידה החיוניים לבדיקות, האם הם בקיאים בכל התקנים המתחייבים על פי החוק, האם אפשר לראות דוחות לדוגמא שהם ביצעו ללקוחות אחרים, האם יש להם המלצות, האם הם מאפשרים לדייר להיות נוכח בזמן הבדיקות ולשאול שאלות תוך כדי, האם הם משתייכים לגוף רציני מוכר ומבוקר, האם איכות התוצר שהם מפיקים הוכיחה את עצמה.
מגיפת התביעות יצרה זילות של ענף שרותי הבדיקות לאיתור ליקויי בנייה, אולם חשוב להדגיש כי החברות המובילות אינן שותפות לגל העכור הזה והן מקבלות בברכה את היוזמה המתוכננת של מכון התקנים להנפיק תעודת אחריות על טיב הבנייה לכל דירה נרכשת וסרט מצולם על מהלך הבדיקות שהתבצעו בה.
