סלע מצפה לחזור לצמיחה - "ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO"
השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.
מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן -0.09% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.
לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.
ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו
בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.
- סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
- מחירי הדלק יישארו ללא שינוי בחודש אוקטובר - למרות התחזקות הדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.
לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.
בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.
- אנרג'יקס נפלה אבל המוסדיים עשו רווח מהיר
- מנכ"ל אפקון: "EBITDA של 50 מיליון שקל לרבעון - רק מגרד את הפוטנציאל"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...
"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"
אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה 0.68% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה.
בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".
רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?
"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".
מה אנחנו צופים לשנה הבאה?
"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".
בהנחה שאין עוד סגרים...
"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.
"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".
אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?
- 11.קרן רייט עצמאית 11/12/2020 23:12הגב לתגובה זומעבר לעניין הכספי יש כאן עניין שלבעלי המניות לא יתאפשר לחוות את דעתם, סלע נדל"ן חייבת להשאר עצמאית כקרן רייט!
- 10.מי שינסה לבלוע את סלע יאכל בדרך הרבה חול וחצץ ! (ל"ת)מומחה לסלעים 09/12/2020 13:34הגב לתגובה זו
- 9.בעל עיניין 30/11/2020 17:34הגב לתגובה זומדוע המראיין לא שואל אותו מדוע מגיע לו שכר כלכך גבוה, כ 300 אלפי ש"ח בחודש כשהתוצאות המצטברות גרועות, על מה בדיוק??.
- שלומי 30/11/2020 19:57הגב לתגובה זולפני שאתה יוצא בהצהרות ממליץ להיצמד לעובדות ולא לזרוק מספרים לאוויר ללא כל חקר מקדים( תשווה שכר בין חברות דומות). בנוסף, התוצאות מעולות, על מה אתה מדבר?
- 8.האם יש התארגנות של בעלי המניות של סלע? (ל"ת)משקיעה 30/11/2020 16:03הגב לתגובה זו
- רון 30/11/2020 16:41הגב לתגובה זואסור לנו לוותר על הזכויות שלנו למען הטייקונים
- 7.סטנלי 30/11/2020 15:23הגב לתגובה זולא יאומן. שוב דורכים על האזרח הקטן. סלע הינה קרן ריט יוצאת מן הכלל והיא מחוייבת על פי חוק לחלק דיבידנד נאה למשקיעים שרובם הם משקי הבית הקטנים. אם מבנה תשתלט היא לא תהיה מחוייבת והכסף שעד כה הגיע למשקי הבית יילך לטייקונים .
- 6.מהיכן הכתב הגאון מגיע למסקנה שהעסקה כדאית גם לבעלי המניות של סלע? (ל"ת)הצהרה ללא ביסוס 30/11/2020 11:36הגב לתגובה זו
- 5.מבין עניין 30/11/2020 07:37הגב לתגובה זולעומת היציבות של סלע במבנה יש ירידות משמעותיות בהכנסות ו ב noi לא סתם הם רוצים את סלע
- 4.מבנה. עם נכסי תעשיה ומלאכה רוצה את ממבני סלע האיכותים ! (ל"ת)כרמל 30/11/2020 07:24הגב לתגובה זו
- 3.סלע מתנהלת מצוין , התשתלטות של מבנה תוריד את הרמה ! (ל"ת)שוכר מוטרד של סלע 30/11/2020 07:21הגב לתגובה זו
- 2.אסלאן 30/11/2020 01:12הגב לתגובה זוהשקעתי כשחיפשתי קרן REIT , ו אני מתנגד בתוקף להצעת השתלטות מצד מבנה
- 1.יוני 30/11/2020 00:55הגב לתגובה זושלום ארז, לא מבין מדוע אתה רושם ״רכישת מבנה תשתלם למשקיעי סלע נדלן״ מבלי לתת נתונים והסברים לכך. זה משפט לא מקצועי שמעלה חשדות שאולי אתה כותב את הכתבה מעמדת עניין ואינטרס. מדוע אינך מזכיר את המשמעות של הפיכת קרן ריט לחברה רגילה, עם בעל שליטה אשר לא מחוייב בחלוקת דיוודנדים? מדוע אינך מזכיר את תפוסת הנכסים הנמוכה יחסית של חברת מבנה בהשוואה לסלע נדלן (86% אל מול 96%)? ויש עוד הרבה נתונים מעניינים שאפשר לדבר עליהם. חבל שנזרקים משפטים ללא כל נימוק והסבר, רמה מקצועית נמוכה של הכותב.
שווקים מסחר (AI)תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה
אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות.
אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב,
מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא
עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים
הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי
מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט, מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה.
ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר:
התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026
- פייזר מאותתת על קיפאון במכירות ב-2026 והמניה נחלשת
- הום דיפו: תחזית לצמיחה כמעט אפסית בשנה הבאה עקב ריביות ולחץ על הצרכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגנעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%
יום ראשון-אחרון של מסחר התסיים לו כשמדדי הדגל שנסחרו בתנודתיות הצליחו לנעול בטריטוריה חיובית עולים 0.4% בת"א 35 ו-1% בת"א 90; הביטוח שהספיק להתממש עד 2.4% התאושש ונעל בירידה של 1%; מחזור המסחר הסתכם ב-2.1 מיליארד שקל
עוד 4 ימים לסיום השנה וכבר אפשר לסכם שהייתה זו שנה היסטורית בשוק ההון. מדדי הדגל זינקו מעל 50% וכעת מתברר ש'אפקט העושר' רחב ביותר, כך לפי נתוני בנק ישראל המתפרסמים היום מהם עולה כי תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור המשיך להתרחב ברביע השלישי של 2025. יתרת התיק עלתה בכ-265.1 מיליארד שקל, עלייה של כ-4%, והגיעה לרמה של כ-6.9 טריליון שקל. העלייה נרשמת על רקע גידול רוחבי בכלל רכיבי התיק, ובעיקר במניות בארץ, באג"ח קונצרניות ובהשקעות בחו"ל. משקל תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור ביחס לתוצר עלה במהלך הרביע בכ-8.8 נקודות אחוז, והגיע בסוף התקופה לכ-332.7%. העלייה משקפת קצב גידול מהיר יותר של הנכסים הפיננסיים לעומת התוצר במשק - אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים נעלו בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל טיפסו. ת"א 35 הוסיף 0.43%, ת"א 90 נעל בעליה של 1.06%. ועדיין, לא כולם היו שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח המשיך במומנטום השלילי אמנם זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל בשעות השיא הוא ראה ירידה של 2.4% אך לבסוף התאושש מעט ונעל בירידה של 1% למטה.
חלל
תקשורת חלל תקשורת -6.36% ירדה. החברה הודיעה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת
עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים
"על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.
מניית אפקון החזקות 1.85% זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
