השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.

מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן -2.36% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.

לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.

ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו

בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.

• סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
• מחירי הדלק יישארו ללא שינוי בחודש אוקטובר - למרות התחזקות הדולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.

לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.

בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.

• “המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
• הבנקים ירדו 1.7% על רקע כוונת הרגולטור למסות רווחים עודפים; המדדים המובילים איבדו כ-1%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה...

"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"

אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה -2.59% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה. 

בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".

רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?

"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".

מה אנחנו צופים לשנה הבאה?

"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".

בהנחה שאין עוד סגרים...

"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.

"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".

אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?