עובדים במשרד הייטק
צילום: Alex Kotliarskyi on Unsplash
ראיון

סלע מצפה לחזור לצמיחה - "ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO"

קרן הריט מנסה למנוע את נסיון ההשתלטות של מבנה ומספקת בינתיים תחזית חיובית להמשך; גדי אליקם, מנכ"ל הקרן: "אנחנו לא רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרנו"
ארז ליבנה | (13)

השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.

 

מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן 0.79% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.

 

לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.

 

ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו

בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.

 

ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.

 

לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.

 

בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"

אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה 0.07% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה. 

בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".

 

רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?

"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".

 

מה אנחנו צופים לשנה הבאה?

"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".

 

בהנחה שאין עוד סגרים...

"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.

 

"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".

 

אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    קרן רייט עצמאית 11/12/2020 23:12
    הגב לתגובה זו
    מעבר לעניין הכספי יש כאן עניין שלבעלי המניות לא יתאפשר לחוות את דעתם, סלע נדל"ן חייבת להשאר עצמאית כקרן רייט!
  • 10.
    מי שינסה לבלוע את סלע יאכל בדרך הרבה חול וחצץ ! (ל"ת)
    מומחה לסלעים 09/12/2020 13:34
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    בעל עיניין 30/11/2020 17:34
    הגב לתגובה זו
    מדוע המראיין לא שואל אותו מדוע מגיע לו שכר כלכך גבוה, כ 300 אלפי ש"ח בחודש כשהתוצאות המצטברות גרועות, על מה בדיוק??.
  • שלומי 30/11/2020 19:57
    הגב לתגובה זו
    לפני שאתה יוצא בהצהרות ממליץ להיצמד לעובדות ולא לזרוק מספרים לאוויר ללא כל חקר מקדים( תשווה שכר בין חברות דומות). בנוסף, התוצאות מעולות, על מה אתה מדבר?
  • 8.
    האם יש התארגנות של בעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    משקיעה 30/11/2020 16:03
    הגב לתגובה זו
  • רון 30/11/2020 16:41
    הגב לתגובה זו
    אסור לנו לוותר על הזכויות שלנו למען הטייקונים
  • 7.
    סטנלי 30/11/2020 15:23
    הגב לתגובה זו
    לא יאומן. שוב דורכים על האזרח הקטן. סלע הינה קרן ריט יוצאת מן הכלל והיא מחוייבת על פי חוק לחלק דיבידנד נאה למשקיעים שרובם הם משקי הבית הקטנים. אם מבנה תשתלט היא לא תהיה מחוייבת והכסף שעד כה הגיע למשקי הבית יילך לטייקונים .
  • 6.
    מהיכן הכתב הגאון מגיע למסקנה שהעסקה כדאית גם לבעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    הצהרה ללא ביסוס 30/11/2020 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מבין עניין 30/11/2020 07:37
    הגב לתגובה זו
    לעומת היציבות של סלע במבנה יש ירידות משמעותיות בהכנסות ו ב noi לא סתם הם רוצים את סלע
  • 4.
    מבנה. עם נכסי תעשיה ומלאכה רוצה את ממבני סלע האיכותים ! (ל"ת)
    כרמל 30/11/2020 07:24
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    סלע מתנהלת מצוין , התשתלטות של מבנה תוריד את הרמה ! (ל"ת)
    שוכר מוטרד של סלע 30/11/2020 07:21
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אסלאן 30/11/2020 01:12
    הגב לתגובה זו
    השקעתי כשחיפשתי קרן REIT , ו אני מתנגד בתוקף להצעת השתלטות מצד מבנה
  • 1.
    יוני 30/11/2020 00:55
    הגב לתגובה זו
    שלום ארז, לא מבין מדוע אתה רושם ״רכישת מבנה תשתלם למשקיעי סלע נדלן״ מבלי לתת נתונים והסברים לכך. זה משפט לא מקצועי שמעלה חשדות שאולי אתה כותב את הכתבה מעמדת עניין ואינטרס. מדוע אינך מזכיר את המשמעות של הפיכת קרן ריט לחברה רגילה, עם בעל שליטה אשר לא מחוייב בחלוקת דיוודנדים? מדוע אינך מזכיר את תפוסת הנכסים הנמוכה יחסית של חברת מבנה בהשוואה לסלע נדלן (86% אל מול 96%)? ויש עוד הרבה נתונים מעניינים שאפשר לדבר עליהם. חבל שנזרקים משפטים ללא כל נימוק והסבר, רמה מקצועית נמוכה של הכותב.
בצלאל מכליס אלביט מערכות
צילום: תמר מצפי

אופנהיימר: "אלביט תהנה עוד שנים רבות מביקושים"; מעלה מחיר יעד

אופנהיימר מעלה מחיר יעד לאלביט ל-550 דולר, אפסייד של כ-10% ומציין כי: "היתרון במזרח אירופה הולך ומעמיק, אלביט תהנה עוד שנים רבות מביקושים חזקים מאוד בשוק הישראלי"

תמיר חכמוף |

אופנהיימר מפרסמת סקירה עדכנית על אלביט מערכות אלביט מערכות -5.23%   לאחר פרסום הדוחות, ומחדדת את המסר שהביקושים לטכנולוגיה ביטחונית באירופה ובישראל אינם זמניים (זאת לאור העובדה כי ישראל מתכוננת למלחמה נוספת עם איראן ועם מדינות עוינות אחרות, כלשונם), אלא שינוי עומק בשוק שממשיך למצב את אלביט כשחקנית שמספקת פתרונות למדינות ללא תעשייה ביטחונית מקומית. על רקע המגמה הזו, בבית ההשקעות מעלים את מחיר היעד למניה ל-550 דולר ומשאירים את ההמלצה על "תשואת יתר".

האנליסטים מציינים כי הדוחות של אלביט הציגו רבעון חזק מבחינת רווחיות ושיפור תפעולי. הרווח המתואם היה גבוה מהתחזיות, ושיעור הרווח התפעולי המתואם עלה ל-9.7%, שיפור של כ-150 נקודות בסיס לעומת השנה שעברה. מנגד, ההכנסות היו מעט מתחת לצפי, אך עדיין צמחו לשיא של 1.92 מיליארד דולר. באופנהיימר מדגישים כי השיפור ברווח הנקי ושיעור המס הנמוך מצביעים על התייעלות תפעולית שמאפשרת למנף את הגידול בפעילות.

הפער הגדול נמצא בצבר ההזמנות, שממשיך להיות אחד החזקים בתעשייה: 25.2 מיליארד דולר, עוד לפני עסקת הענק שדווחה אתמול. על פי אופנהיימר, הצבר ימשיך לתמוך בצמיחה דו ספרתית בשנים 2026-2025, עם תרומה ברורה של מזרח אירופה, שם אלביט נהנית מיתרון מבני. “מדינות כמו אלבניה, דנמרק וסרביה, שאין להן תעשייה ביטחונית מקומית, הופכות את אלביט לספק טבעי”. בנוסף, המתיחות מול רוסיה והתחייבויות נאט"ו להגדלת ההוצאה הביטחונית הופכות את הביקוש למערכות קרקע, חימושים, תקשוב ואלקטרו אופטיקה ליציב ומתמשך.

הסקירה מתייחסת גם לעסקה הגדולה בהיקף 2.3 מיליארד דולר שעליה דיווחה אלביט אתמול. לפי הערכת אופנהיימר, ההסכם ככל הנראה משקף שיתוף פעולה אסטרטגי בין ישראל למדינה ממזרח אירופה (ההשערה עלתה גם כאן בביזפורטל - אלביט בעסקת ענק של 2.3 מיליארד דולר, אבל מה לא נחשף?) ככל הנראה אחת המדינות שבהן כבר קיימות רכישות משמעותיות של החברה. לדברי האנליסטים, העסקה כוללת מערכות יבשה, רחפנים ומערכות שליטה ובקרה, וצפויה לייצר תרומה ניכרת להכנסות בשנים הקרובות. "מדינות מזרח אירופה יישארו הרבה יותר פתוחות לרכש ישראלי לעומת מערב אירופה, וזה אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים של אלביט לשנים הקרובות", נכתב.

מנקודת מבט תפעולית, אופנהיימר מציינים כי אלביט מציגה שיפור כמעט בכל החטיבות, עם צמיחה של 41% בחטיבת היבשה, עלייה דו ספרתית בחטיבות הסייבר וה-C4I, ויציבות בחטיבת ESA לאחר תקופה חלשה יותר. במצטבר, מדובר בתמהיל שמאפשר לחברה לשמור על חוסן גם בזמן תנודתיות אזורית בשווקים כמו אסיה-פסיפיק, שם נרשמה ירידה מסוימת ברבעון.

משה סבוסקי, סמנכ"ל הכספים של שפיר הנדסה, צילום: יח"צמשה סבוסקי, סמנכ"ל הכספים של שפיר הנדסה, צילום: יח"צ
דוחות

שפיר הנדסה: עלייה של 15% בהכנסות, הרווח הנקי קפץ ל-60 מיליון שקל

חברת התשתיות מציגה שיפור ברווחיות ברוב תחומי הפעילות ומקדמת מכירת חלק ממגזר הזכיינות למוסדיים

מנדי הניג |
נושאים בכתבה שפיר הנדסה

שפיר הנדסה, מחברות התשתיות והתעשייה הגדולות בישראל, מסכמת את הרבעון השלישי ומציגה גידול בפעילות כמעט בכל ענפי הליבה שלה. שפיר הנדסה -2.5%   פועלת במגוון תחומים, בהם תעשייה כבדה, ביצוע פרויקטי תשתית, ייזום נדל"ן למגורים, זכיינות בתחבורה ופעילות לוגיסטית, ובמקביל ממשיכה להרחיב את פעילותה גם בשוק הדיור המוגן והתחדשות עירונית.

הכנסות החברה ברבעון עלו ל-1.57 מיליארד שקל, עלייה של 15% לעומת הרבעון המקביל ב-2024, אז עמדו על כ-1.36 מיליארד שקל. הרווח הנקי הגיע ל-60 מיליון שקל, כאשר הרווח המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-57 מיליון שקל, זינוק ביחס ל-16 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. גם הרווח התפעולי הציג שיפור והגיע ל-154 מיליון שקל, לעומת 122 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

במגזר התעשייה נרשמו הכנסות של 672 מיליון שקל, עלייה של 5% הנובעת בעיקר מגידול בכמויות שנמכרו. רווח המגזר עלה ל-115 מיליון שקל, עלייה של 11% לעומת השנה שעברה. מגזר התשתיות המשיך להיות אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים, עם הכנסות של 595 מיליון שקל - עלייה של 33% ברבעון, על רקע האצת ביצוע הפרויקטים, במיוחד בקו הסגול של הרכבת הקלה. הרווח במגזר זה עלה ל-46 מיליון שקל לעומת 27 מיליון שקל ברבעון המקביל.

מגזר הנדל"ן תרם הכנסות של 120 מיליון שקל, לעומת 81 מיליון שקל בתקופה המקבילה, עלייה שמגיעה בעיקר מתחילת שיווק של פרויקטים חדשים. רווח המגזר עלה ל-36 מיליון שקל, בהשוואה ל-26 מיליון שקל אשתקד. במגזר הזכיינות נרשמה ירידה קלה בהכנסות - 77 מיליון שקל לעומת 83 מיליון שקל בשנה שעברה - בעקבות הכנסות חד פעמיות שנרשמו אז. הרווח במגזר זה הסתכם ב-20 מיליון שקל. פעילות השילוח והלוגיסטיקה הציגה הכנסות של 107 מיליון שקל לעומת 118 מיליון שקל בשנה הקודמת, והרווח עמד על 9 מיליון שקל.

לאחרונה חברת הדירוג מעלות שיפרה את אופק הדירוג של שפיר מ"שלילי" ל"יציב", בין היתר בשל הערכה לירידה עתידית במינוף. בנוסף חתמה שפיר על מזכר הבנות עם גופים מוסדיים למכירת 33.5%-38.5% מהזכויות במגזר הזכיינות לפי שווי של 9-10 מיליון שקל לכל 1%.