סלע מצפה לחזור לצמיחה - "ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO"
השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.
מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן -0.61% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.
לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.
ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו
בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.
- סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
- מחירי הדלק יישארו ללא שינוי בחודש אוקטובר - למרות התחזקות הדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.
לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.
בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.
- דוראל זינקה האם המניה יקרה? ״השוק רק מתחיל להבין את האירוע״
- ת"א 35 מעל 3,500 נקודות: ת"א ביטוח קופץ 1.5%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלפרד אקירוב: "אני עובד מהבוקר עד הלילה. זו לא עבודה קשה,...
"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"
אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה -0.14% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה.
בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".
רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?
"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".
מה אנחנו צופים לשנה הבאה?
"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".
בהנחה שאין עוד סגרים...
"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.
"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".
אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?
- 11.קרן רייט עצמאית 11/12/2020 23:12הגב לתגובה זומעבר לעניין הכספי יש כאן עניין שלבעלי המניות לא יתאפשר לחוות את דעתם, סלע נדל"ן חייבת להשאר עצמאית כקרן רייט!
- 10.מי שינסה לבלוע את סלע יאכל בדרך הרבה חול וחצץ ! (ל"ת)מומחה לסלעים 09/12/2020 13:34הגב לתגובה זו
- 9.בעל עיניין 30/11/2020 17:34הגב לתגובה זומדוע המראיין לא שואל אותו מדוע מגיע לו שכר כלכך גבוה, כ 300 אלפי ש"ח בחודש כשהתוצאות המצטברות גרועות, על מה בדיוק??.
- שלומי 30/11/2020 19:57הגב לתגובה זולפני שאתה יוצא בהצהרות ממליץ להיצמד לעובדות ולא לזרוק מספרים לאוויר ללא כל חקר מקדים( תשווה שכר בין חברות דומות). בנוסף, התוצאות מעולות, על מה אתה מדבר?
- 8.האם יש התארגנות של בעלי המניות של סלע? (ל"ת)משקיעה 30/11/2020 16:03הגב לתגובה זו
- רון 30/11/2020 16:41הגב לתגובה זואסור לנו לוותר על הזכויות שלנו למען הטייקונים
- 7.סטנלי 30/11/2020 15:23הגב לתגובה זולא יאומן. שוב דורכים על האזרח הקטן. סלע הינה קרן ריט יוצאת מן הכלל והיא מחוייבת על פי חוק לחלק דיבידנד נאה למשקיעים שרובם הם משקי הבית הקטנים. אם מבנה תשתלט היא לא תהיה מחוייבת והכסף שעד כה הגיע למשקי הבית יילך לטייקונים .
- 6.מהיכן הכתב הגאון מגיע למסקנה שהעסקה כדאית גם לבעלי המניות של סלע? (ל"ת)הצהרה ללא ביסוס 30/11/2020 11:36הגב לתגובה זו
- 5.מבין עניין 30/11/2020 07:37הגב לתגובה זולעומת היציבות של סלע במבנה יש ירידות משמעותיות בהכנסות ו ב noi לא סתם הם רוצים את סלע
- 4.מבנה. עם נכסי תעשיה ומלאכה רוצה את ממבני סלע האיכותים ! (ל"ת)כרמל 30/11/2020 07:24הגב לתגובה זו
- 3.סלע מתנהלת מצוין , התשתלטות של מבנה תוריד את הרמה ! (ל"ת)שוכר מוטרד של סלע 30/11/2020 07:21הגב לתגובה זו
- 2.אסלאן 30/11/2020 01:12הגב לתגובה זוהשקעתי כשחיפשתי קרן REIT , ו אני מתנגד בתוקף להצעת השתלטות מצד מבנה
- 1.יוני 30/11/2020 00:55הגב לתגובה זושלום ארז, לא מבין מדוע אתה רושם ״רכישת מבנה תשתלם למשקיעי סלע נדלן״ מבלי לתת נתונים והסברים לכך. זה משפט לא מקצועי שמעלה חשדות שאולי אתה כותב את הכתבה מעמדת עניין ואינטרס. מדוע אינך מזכיר את המשמעות של הפיכת קרן ריט לחברה רגילה, עם בעל שליטה אשר לא מחוייב בחלוקת דיוודנדים? מדוע אינך מזכיר את תפוסת הנכסים הנמוכה יחסית של חברת מבנה בהשוואה לסלע נדלן (86% אל מול 96%)? ויש עוד הרבה נתונים מעניינים שאפשר לדבר עליהם. חבל שנזרקים משפטים ללא כל נימוק והסבר, רמה מקצועית נמוכה של הכותב.
יאיר לפידות, מייסד ומנכ”ל משותף, בית ההשקעות ילין לפידות צילום: שלומי יוסף"אי אפשר לעלות 20%-30% בשנה, זה ייגמר בתיקון״
"הזינוקים הם לא ברי-קיימא וכולם יודעים את זה": בוועידה הכלכלית של ביזפורטל יאיר לפידות, מייסד ומנכ"ל משותף של ילין לפידות מסביר למה העליות האחרונות בשווקים לא יחזיקו מעמד, הוא מצביע על ״קאפקס״ עצום בתשתיות AI, על עסקאות מנופחות בין חברות הטק, ועל זה שכולנו צריכים להיות מוכנים לתיקון שיחזיר את השוק לפרופורציות; וגם: על ההטיה של הבורסה המקומית לפיננסים ונדל״ן
בזמן שהבורסות בעולם שוברות שיאים והמדדים בארה״ב רושמים שלוש שנים רצופות של עליות דו-ספרתיות, יאיר לפידות, מייסד ומנכ״ל משותף של ילין לפידות, רוצה שנעצור רגע את המסיבה ונסתכל על העובדות. זה קורה במושב מיוחד בוועידה הכלכלית של ביזפורטל. הועידה השביעית הכלכלית נערכת הפעם בסימן של ההתאוששות ממלחמה בת שנתיים, הבורסה זינקה, המשק גילה חסינות אבל השאלה מה הלאה?
באולם שהמה מפה לפה יכולתם להרגיש את הדואליות הזאת. כמו המיקרוקוסמוס של הכלכלה הישראלית שהתנקזה לאולם הכנסים במתחם הבורסה. מצד אחד, כלכלנים כמו פרופ’ אמיר אקשטיין הציגו נתונים מדאיגים. הפריון נפגע, יש תלות מוגברת בייצוא הביטחוני כשבתווך מעמד הביניים נשחק. אבל מצד שני, יש גם את הצד האחר, מי שמגיע מהשטח וחושב שהמצב לא כזה גרוע. צביקה שווימר, מנכ״ל אלקטרה צריכה, הציג תמונה מעורבת הוא אומר לנו שלמרות המציאות הביטחונית המאתגרת שהייתה כאן, הצריכה בישראל לא נעצרה. אבל זה לא בהכרח כי יש לנו ברירות - "אנחנו חיים באי צרכני" הביקושים כאן קשיחים (ברמת הצריכה הקמעונאית) גם בזכות ילודה גבוהה ״200 אלף תינוקות בשנה זה כמו עיר חדשה״ הוא חושב שחברות קמעונאות ימשיכו לצמוח גם כשהגרפים המאקרו-כלכליים יציירו תמונה יציבה פחות. להרחבה - ״אלקטרה צריכה תצמח בקצב של 10-15% בשנה״
הדיון מתקדם. לבמה עולה יאיר לפידות, מייסד ומנכ"ל משותף בבית ההשקעות ילין לפידות. גם הוא מתחבר לדואליות שהזכרנו. צריכים להיות זהירים ממה שראינו בבורסה ולא רק פה בארץ. הוא מציע לנו נקודת מבט מפוכחת על מה שהניע את הראלי האחרון וגם על מה שעלול לעצור אותו. הוא לא ״דובי״ על השוק, ההתרסקות אינה בהכרח מעבר לפינה, אבל אם אתם חושבים שהמגמה הזאת תימשך עוד שנים אפילו עוד שנה אתם מתעלמים מההיסטוריה.
"אם מסתכלים על המדדים הגדולים לאורך עשרים שנה, תראו תשואה ריאלית של 5%-7% בשנה - זה הממוצע, זה הקצב שהכלכלה יכולה לייצר", אמר. “מה שקורה בשלוש השנים האחרונות - עליות של 20%-30% בשנה - זה לא ססטיינבל. (בר קיימא, מ.ה.) אין כלכלה שיכולה לעמוד בזה לאורך זמן”.הקצבים החריגים האלה לדעתו יכולים להופיע רק בשני מצבים: יציאה ממשבר אמיתי, או שקיעה-רדיפה להייפ שמנתק את השוק מהמציאות. “והפעם”, הוא אומר, “זה הייפ. הייפ סביב AI”.
- ילין לפידות עם תוצאות שיא: היקף הנכסים על 150 מיליארד שקל - רווח של 108 מיליון שקל במחצית
- מה עשתה קרן ההשתלמות שלכם? - כל התוצאות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה עושים? לפידות חושב שזה לא הזמן להגדיל חשיפה מנייתית. אם אתם מאלו שלא תרדמו בלילה בתיקון עמוק, חלק ממכם צריכים אפילו לשקול להקטין. “העליות האחרונות גרמו להרבה אנשים להרגיש שזה ‘רק עולה’. זה לא עובד ככה. ככל שהעליות נמשכות בקצב הזה - ככה אני יותר מודאג”.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגת"א 35 מעל 3,500 נקודות: ת"א ביטוח קופץ 1.5%
אחרי פריצת שיאים אמש הבורסה במגמה חיובית כשהמדדים מוסיפים כ-0.3% ות"א 35 עוקף את הרמה הפסיכולוגית של 3,500 נקודות; הגיוס של כחצי מיליארד שקל לוחץ על דוראל
מגמה חיובית בבורסה, ת"א 35 מוסיף 0.1% אחרי שסגר אתמול בשיא של 3440 נק' ובזינוק של 1.9% הוא עוקף את ה-3,500 נקודות, ת"א 90 עולה גם הוא קלות עד 0.1%.
בהסתכלות ענפית - הבנקים עולים 0.2%, בעוד מדד ת"א ביטוח קופץ 1.3%. ת"א נדל"ן יציב ללא שינוי על שער הפתיחה בנטיה לירידות קלות, ת"א נפט וגז יורד 0.4%.
טבע בדרך להיות החברה הכי גדולה בשוק המקומי. טבע 0.42% עקפה אתמול את שווי השוק של 100 מיליארד שקל ונמצאת היום במקום השני בבורסה מתחת לבנק לאומי לאומי 0.31% שנע סביב שווי של 105 מיליארד שקל. המומנטום החזק הזה מגיע אחרי התוצאות של הרבעון השלישי של שהפתיעו לטובה זה נראה שחברת התרופות הישראלית חוזרת למסלול צמיחה. ההכנסות ברבעון האחרון הגיעו ל-4.48 מיליארד דולר והיו גבוהות ב-5.9% מהצפיות של השוק, גם בשורה התחתונה הרווח הנקי של 910 מיליון דולר עלה על התחזית ב-13.8%. לפני חודש האנליסטים של לידר צפו אפסייד של 25% למניה והעלו את מחיר היעד מ-26 דולר ל-30 דולר, על רקע הביצועים החזקים שנבעו בעיקר מתרומה של Austedo והפתעה חיובית בעסקי הגנריקה בארה"ב טבע כבר עקפה את זה. האנליסטים של לידר צפו אפסייד של 25%, טבע כבר עשתה יותר מ-30%, טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%.
דוראל זינקה האם המניה יקרה? ״השוק רק מתחיל להבין את האירוע״ - דוראל
אנרגיה מגייסת כחצי מיליארד שקל. אתמול מנכ"ל החברה יוני חנציס נתן לנו תמונה מקיפה בוועידה הכלכלית של ביזפורטל על הביקושים לחשמל ירוק והרווחיות בפרויקטים הסולאריים. אמנם הוא אומר "אנחנו מנהלים חברה ולא מניה", אבל הוא הסביר שדוראל השקיעה עד היום כ-9
מיליארד שקל בפרויקטים וזה מתחיל להניב הכנסות. היקף הפעילות העתידי גדול ולכן האפסייד כנראה עוד פה.
- הבורסה ננעלה בשיא; דוראל זינקה 7.7%, מיטב איבדה 5.5%; המדדים עלו עד 1.9%
- מגוריט זינקה 8.5%, שופרסל הוסיפה 2.4%; ת"א 35 עלה בסגירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אתמול שברה הבורסה שיאים חדשים. מומחי ההשקעות אומרים שמתקרבים לתיקון, ואתם מתלבטים כי אתם רואים את העליות ולא רוצים להישאר בחוץ. אף אחד לא יודע בדיוק מתי יגיע תיקון אם בכלל יגיע. חשוב להסביר את זה - יש הערכות, יש תחזיות, אבל לא ניתן לתזמן את השוק. ולכן, נראה שהאסטרטגיה הנכונה למשקיעים היא כזו - אם אתם משקיעים לטווח ארוך, להיצמד לגוף שמנהל לכם את הכסף או להמשיך להחזיק כפי שאתם מחזיקים - באותן אלוקציות של מניות ואג"ח, שמתאימות לסיכונים ולצרכים שלכם. כלומר, לא לבצע שינויים.
