הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
עובדים במשרד הייטק
צילום: Alex Kotliarskyi on Unsplash
ראיון

סלע מצפה לחזור לצמיחה - "ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO"

קרן הריט מנסה למנוע את נסיון ההשתלטות של מבנה ומספקת בינתיים תחזית חיובית להמשך; גדי אליקם, מנכ"ל הקרן: "אנחנו לא רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרנו"
ארז ליבנה | (13)
נושאים בכתבה אגורות מחירי הדירות סלע נדלן קרנות ריט

השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.

 

מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן 1.52% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.

 

לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.

 

ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו

בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.

 

ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.

 

לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.

 

בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"

אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה 0.92% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה. 

בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".

 

רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?

"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".

 

מה אנחנו צופים לשנה הבאה?

"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".

 

בהנחה שאין עוד סגרים...

"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.

 

"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".

 

אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    קרן רייט עצמאית 11/12/2020 23:12
    הגב לתגובה זו
    מעבר לעניין הכספי יש כאן עניין שלבעלי המניות לא יתאפשר לחוות את דעתם, סלע נדל"ן חייבת להשאר עצמאית כקרן רייט!
  • 10.
    מי שינסה לבלוע את סלע יאכל בדרך הרבה חול וחצץ ! (ל"ת)
    מומחה לסלעים 09/12/2020 13:34
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    בעל עיניין 30/11/2020 17:34
    הגב לתגובה זו
    מדוע המראיין לא שואל אותו מדוע מגיע לו שכר כלכך גבוה, כ 300 אלפי ש"ח בחודש כשהתוצאות המצטברות גרועות, על מה בדיוק??.
  • שלומי 30/11/2020 19:57
    הגב לתגובה זו
    לפני שאתה יוצא בהצהרות ממליץ להיצמד לעובדות ולא לזרוק מספרים לאוויר ללא כל חקר מקדים( תשווה שכר בין חברות דומות). בנוסף, התוצאות מעולות, על מה אתה מדבר?
  • 8.
    האם יש התארגנות של בעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    משקיעה 30/11/2020 16:03
    הגב לתגובה זו
  • רון 30/11/2020 16:41
    הגב לתגובה זו
    אסור לנו לוותר על הזכויות שלנו למען הטייקונים
  • 7.
    סטנלי 30/11/2020 15:23
    הגב לתגובה זו
    לא יאומן. שוב דורכים על האזרח הקטן. סלע הינה קרן ריט יוצאת מן הכלל והיא מחוייבת על פי חוק לחלק דיבידנד נאה למשקיעים שרובם הם משקי הבית הקטנים. אם מבנה תשתלט היא לא תהיה מחוייבת והכסף שעד כה הגיע למשקי הבית יילך לטייקונים .
  • 6.
    מהיכן הכתב הגאון מגיע למסקנה שהעסקה כדאית גם לבעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    הצהרה ללא ביסוס 30/11/2020 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מבין עניין 30/11/2020 07:37
    הגב לתגובה זו
    לעומת היציבות של סלע במבנה יש ירידות משמעותיות בהכנסות ו ב noi לא סתם הם רוצים את סלע
  • 4.
    מבנה. עם נכסי תעשיה ומלאכה רוצה את ממבני סלע האיכותים ! (ל"ת)
    כרמל 30/11/2020 07:24
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    סלע מתנהלת מצוין , התשתלטות של מבנה תוריד את הרמה ! (ל"ת)
    שוכר מוטרד של סלע 30/11/2020 07:21
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אסלאן 30/11/2020 01:12
    הגב לתגובה זו
    השקעתי כשחיפשתי קרן REIT , ו אני מתנגד בתוקף להצעת השתלטות מצד מבנה
  • 1.
    יוני 30/11/2020 00:55
    הגב לתגובה זו
    שלום ארז, לא מבין מדוע אתה רושם ״רכישת מבנה תשתלם למשקיעי סלע נדלן״ מבלי לתת נתונים והסברים לכך. זה משפט לא מקצועי שמעלה חשדות שאולי אתה כותב את הכתבה מעמדת עניין ואינטרס. מדוע אינך מזכיר את המשמעות של הפיכת קרן ריט לחברה רגילה, עם בעל שליטה אשר לא מחוייב בחלוקת דיוודנדים? מדוע אינך מזכיר את תפוסת הנכסים הנמוכה יחסית של חברת מבנה בהשוואה לסלע נדלן (86% אל מול 96%)? ויש עוד הרבה נתונים מעניינים שאפשר לדבר עליהם. חבל שנזרקים משפטים ללא כל נימוק והסבר, רמה מקצועית נמוכה של הכותב.
משקיע מאוכזב. צילום: Andrea Piacquadio, Pexelsמשקיע מאוכזב. צילום: Andrea Piacquadio, Pexels

מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים את האמת המרה

מה הגורמים שמשפיעים על משקיעים פרטים בהשקעות? וגם - משקיעים פרטיים מאבדים עד 10% בשנה בגלל סחר מוגזם  וביטחון יתר

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע

בשנים האחרונות אתם מרוויחים הרבה כסף בהשקעות שלכם - גם משקיעים-חוסכים דרך גופים מוסדיים וגם משקיעים באופן ישיר. השקעה עצמאית יכולה להיות נהדרת, אתם עוקפים את דמי הניהול, אתם אמורים גם להרוויח יותר כי אן לכם דמי ניהול והבנצ'מרק-מדד הוא בהישג יד ודווקא הגופים המוסדיים לרוב לא מגיעים למדד, ומעבר לכך - אם אתם קוראים, לומדים, משקיעים זמן ויש לכם סבלנות, אתם יכולים להרוויח תשואה עודפת. 

צריך לזה אופי, צריך משמעת, צריך הבנה בקריאת דוחות, מגמות, קריאת המפה, ובעיקר סבלנות כי שווקים יכולים לרדת. זו התורה שלנו להשקעות ויש לא מעטים שפועלים בדרך הזו ומייצרים תשואות מצוינות על פני זמן. 

אבל בשנים האחרונות רוב המשקיעים העצמאיים עשו כסף גם בלי מחשבה, בלי ניתוח, אלא אחרי נהירה להייפיים - מניות כמו פלנטיר, קרנות על הביטקוין, טסלה, אנבידיה ועוד הן ההשקעות המרכזיות של משקיעים עצמאיים. חלק קטן יחסית מושקע במניות בארץ, הרוב בוול סטריט.

דווקא בגלל שמשקיעים עצמאיים הרוויחו הרבה, דווקא בגלל שחלקם עשו זאת באופן אוטומטי, בלי לחשוב, אל פשוט בהתחברות למגמה, כדאי להם לקרוא מה קרה בעבר בשיטות ההשקעה האלו -  בגדול, משקיעים הפסידו. אז תפעלו איך שתרצו, זה הכסף שלכם, אבל תנסו לראות גם את הצד השני. 

על פי המחקרים בתחום, משקיעים פרטיים מאבדים עד 10% בשנה בגלל סחר מוגזם - ביטחון יתר הוא האשם המרכזי. המסקנה הכואבת עולה מסדרה של מחקרים מקיפים: המשקיע הפרטי הממוצע פשוט לא מצליח להכות את השוק. יותר מכך - ככל שהוא סוחר יותר בניירות הערך שלו, כך הוא דווקא מפסיד יותר כסף. שניתח 66,465 משקי בית בהובלת פרופ' בראד ברבר וטרנס אודיאן מאוניברסיטת קליפורניה, מגלה תמונה מדאיגה: המשקיע העצמאי הפעיל ביותר מפסיד כ-10% בשנה לעומת מדד השוק.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

טאואר קופצת 7.2%, קיסטון 6%; המדדים במגמה חיובית

טאואר מתרחבת לתחום חיישני LiDAR והעליות במניה מתחזקות - המדדים בירוק בוהק; גילת טלקום עם קפיצת מדרגה מדווחת על עסקת של 52 מיליון שקל; אלביט עם חוזים נוספים; סוגת ברכישה ראשונה מההנפקה - מה הרכישה מספרת לנו על מחיר המניה?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35


טאואר טאואר 6.91%   מרחיבה את פעילות הסיליקון פוטוניקס שלה מעבר לתשתיות ה-AI והדאטה סנטרים, ונכנסת לתחום חיישני הרכב והרובוטיקה. החברה הודיעה היום על שיתוף פעולה עם LightIC Technologies, שבמסגרתו תייצר חיישני LiDAR מבוססי FMCW, המיועדים ליישומי רכב אוטונומי, רובוטיקה ו-Physical AI. בעקבות ההודעה טאואר (שעלתה אפילו קודם יחד עם מניות השבבים) מתחזקת עד 8% ונסחרת לפי שווי שוק של 45.3 מיליארד שקל. שיתוף הפעולה מתבסס על תהליכי הייצור של טאוור בתחום הסיליקון פוטוניקס, שכבר מיושמים כיום במערכות תקשורת אופטית עבור דאטה סנטרים. לפי החברות, הבשלות הייצורית של הפלטפורמה מאפשרת כעת שימוש בה גם ביישומי חישה, הדורשים שילוב הדוק בין רכיבים אופטיים ואלקטרוניים. חיישני ה-LiDAR שייוצרו עבור LightIC מבוססים על טכנולוגיית FMCW, המאפשרת מדידה בו-זמנית של מרחק ומהירות באמצעות ניתוח שינוי התדר של האור המוחזר. בניגוד לחיישנים מבוססי פולסים, הטכנולוגיה מספקת גם מידע על מהירות האובייקט הנמדד, נתון רלוונטי ליישומי רכב אוטונומי ורובוטיקה - מהדאטה סנטרים לכבישים: טאואר מתרחבת לשוק ה-LiDAR


נקסט ויז'ן קופצת היום. נזכיר שב-30 לדצמבר הודיעה נקסט ויז'ן 2%   כי היום בין השעות 15:30 ל-16:30 (זמן החלטת הריבית) החברה תפרסם את ההערכות שלה בקשר עם סך ההכנסות ב-2025 וכן את יעד ההכנסה שיציב דירקטוריון החברה לשנת 2026 רק בחודש האחרון היא הספיקה לדווח על עוד 2 הזמנות בהיקף של 31.6 מ' דולר בנוסף לעסקת הענק של ה-77 מיליון דולר חישבנו והיקף ההזמנות של נקסט ויז'ן רק בחצי השנה האחרונה עומד על 165.4 מיליון דולר. נקסט ויז'ן עשתה קפיצה מטורפת מאז ההנפקה שלה, למעלה מפי 42 תשואה (!) היא עקפה חברות ענק, נכנסה לת"א 35 והיא כיום במקום ה-18 בשווי השוק שלה בבורסה, מעל מליסרון, ביג קמטק, כלל ושופרסל. בסוף 2023 נקסט ויז'ן פרסמה תחזית שאז נשמעה שמרנית ל-2025, היא כללה צפי להכנסות של 160 מיליון דולר, גידול של 45% לעומת 2024, וזאת לאחר שההכנסות קפצו ביותר מ-110% בהשוואה ל-2023. בתשעת החודשים הראשונים של 2025 רשמה החברה הכנסות של 120 מיליון דולר, כך שנכון לעכשיו (ובשקלול ההזמנות האחרונות) סביר להניח שהיא עומדת ואפילו עוקפת את התחזית השנתית שהציבה - מה יהיה היעד החדש ל-2026? יש הרבה ספקולציות בשוק, בפעם הקודמת התחזית נשמעה שמרנית - יש מי שמסמן את 270-290 מיליון שקל, צמיחה של קרוב ל-70% על 2025 ויש מי שמסמן את איזורי ה-220 מיליון שקל בהנחה שמרנית יותר.

החברה דיווחה על עסקאות מצטברות של כ-223 מיליון דולר במהלך 2025, נכון לסוף 2025, צבר ההזמנות של החברה התנפח לממדי ענק. עסקת ה-77 מיליון דולר והזמנה נוספת של 22.1 מיליון דולר מתחילת ינואר 2026 מיועדות לאספקה במהלך שנת 2026. בשוק מדברים על צמיחה של 45-50% נוספים. אם נגזור זאת מההכנסות הצפויות ב-2025, אנחנו מסתכלים על יעד של 240-260 מיליון דולר לפחות. אבל נמתין ונראה. אבל מה זה אומר על הרווח ומה זה אומר על המכפיל העתידי של נקסט ויז'ן - ניתחנו: אחרי שקפצה פי 42, החברה הזו תספק היום תחזית - האם היא תמשיך לעלות?



קיסטון מתחזקת. דיווחים כי חברת ההחזקות קיסטון אינפרא 6.16%   נערכת להנפיק את פעילות האנרגיה שלה, אחרי שבימים האחרונים השלימה מהלך ארגוני שבמסגרתו ריכזה את כלל החזקותיה בתחנות כוח בחברה חדשה בשם קיסטון פאוור. הקרן בוחנת להנפיק את החברה בתל אביב, אולי כבר בשנה הקרובה, כשהשווי שתבקש יכול להגיע עד 2 מיליארד שקל. קיסטון פאוור מרכזת כיום החזקות בחמש תחנות כוח פעילות בהספק מצרפי של כ-2.3 גיגה-ואט, המייצרות תזרים נקי שנתי מוערך של כ-115 מיליון שקל, לצד אופציה להחזקה של עד 49% בתחנת שורק העתידית בהספק של 900 מגה-ואט ושני פרויקטים נוספים בשלבי תכנון, עטרות וחגית 2. המהלך הוא חלק מהתוכנית האסטרטגית של קיסטון למעבר למודל של פלטפורמות תשתית ייעודיות והכפלת ההון העצמי בתוך חמש שנים.


   

להמשך הכתבה לחץ כאן