הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
עובדים במשרד הייטק
צילום: Alex Kotliarskyi on Unsplash
ראיון

סלע מצפה לחזור לצמיחה - "ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO"

קרן הריט מנסה למנוע את נסיון ההשתלטות של מבנה ומספקת בינתיים תחזית חיובית להמשך; גדי אליקם, מנכ"ל הקרן: "אנחנו לא רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרנו"
ארז ליבנה | (13)
נושאים בכתבה אגורות מחירי הדירות סלע נדלן קרנות ריט

השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.

 

מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן 0.09% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.

 

לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.

 

ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו

בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.

 

ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.

 

לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.

 

בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"

אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה -2.37% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה. 

בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".

 

רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?

"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".

 

מה אנחנו צופים לשנה הבאה?

"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".

 

בהנחה שאין עוד סגרים...

"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.

 

"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".

 

אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    קרן רייט עצמאית 11/12/2020 23:12
    הגב לתגובה זו
    מעבר לעניין הכספי יש כאן עניין שלבעלי המניות לא יתאפשר לחוות את דעתם, סלע נדל"ן חייבת להשאר עצמאית כקרן רייט!
  • 10.
    מי שינסה לבלוע את סלע יאכל בדרך הרבה חול וחצץ ! (ל"ת)
    מומחה לסלעים 09/12/2020 13:34
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    בעל עיניין 30/11/2020 17:34
    הגב לתגובה זו
    מדוע המראיין לא שואל אותו מדוע מגיע לו שכר כלכך גבוה, כ 300 אלפי ש"ח בחודש כשהתוצאות המצטברות גרועות, על מה בדיוק??.
  • שלומי 30/11/2020 19:57
    הגב לתגובה זו
    לפני שאתה יוצא בהצהרות ממליץ להיצמד לעובדות ולא לזרוק מספרים לאוויר ללא כל חקר מקדים( תשווה שכר בין חברות דומות). בנוסף, התוצאות מעולות, על מה אתה מדבר?
  • 8.
    האם יש התארגנות של בעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    משקיעה 30/11/2020 16:03
    הגב לתגובה זו
  • רון 30/11/2020 16:41
    הגב לתגובה זו
    אסור לנו לוותר על הזכויות שלנו למען הטייקונים
  • 7.
    סטנלי 30/11/2020 15:23
    הגב לתגובה זו
    לא יאומן. שוב דורכים על האזרח הקטן. סלע הינה קרן ריט יוצאת מן הכלל והיא מחוייבת על פי חוק לחלק דיבידנד נאה למשקיעים שרובם הם משקי הבית הקטנים. אם מבנה תשתלט היא לא תהיה מחוייבת והכסף שעד כה הגיע למשקי הבית יילך לטייקונים .
  • 6.
    מהיכן הכתב הגאון מגיע למסקנה שהעסקה כדאית גם לבעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    הצהרה ללא ביסוס 30/11/2020 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מבין עניין 30/11/2020 07:37
    הגב לתגובה זו
    לעומת היציבות של סלע במבנה יש ירידות משמעותיות בהכנסות ו ב noi לא סתם הם רוצים את סלע
  • 4.
    מבנה. עם נכסי תעשיה ומלאכה רוצה את ממבני סלע האיכותים ! (ל"ת)
    כרמל 30/11/2020 07:24
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    סלע מתנהלת מצוין , התשתלטות של מבנה תוריד את הרמה ! (ל"ת)
    שוכר מוטרד של סלע 30/11/2020 07:21
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אסלאן 30/11/2020 01:12
    הגב לתגובה זו
    השקעתי כשחיפשתי קרן REIT , ו אני מתנגד בתוקף להצעת השתלטות מצד מבנה
  • 1.
    יוני 30/11/2020 00:55
    הגב לתגובה זו
    שלום ארז, לא מבין מדוע אתה רושם ״רכישת מבנה תשתלם למשקיעי סלע נדלן״ מבלי לתת נתונים והסברים לכך. זה משפט לא מקצועי שמעלה חשדות שאולי אתה כותב את הכתבה מעמדת עניין ואינטרס. מדוע אינך מזכיר את המשמעות של הפיכת קרן ריט לחברה רגילה, עם בעל שליטה אשר לא מחוייב בחלוקת דיוודנדים? מדוע אינך מזכיר את תפוסת הנכסים הנמוכה יחסית של חברת מבנה בהשוואה לסלע נדלן (86% אל מול 96%)? ויש עוד הרבה נתונים מעניינים שאפשר לדבר עליהם. חבל שנזרקים משפטים ללא כל נימוק והסבר, רמה מקצועית נמוכה של הכותב.
עידן וולס, מנכ”ל קבוצת דלק צילום:שלומי יוסףעידן וולס, מנכ”ל קבוצת דלק צילום:שלומי יוסף
ניתוח Bizportal

למרות הירידה באיתקה, דלק נסחרת בדיסקאונט משמעותי על השווי הנכסי

הורדת ההמלצה לאיתקה בסוף השבוע הובילה לירידה של 5% במניה בלונדון שמשפיעה על דלק בבורסה המקומית; ניתוח שווי הנכסים העדכני של דלק קבוצה מצביע על שווי נכסי נקי גבוה ביותר מ-20% מהמחיר בשוק 

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה דלק קבוצה איתקה

בעוד מניית איתקה סגרה את המסחר בלונדון בירידה של כ-5% בסוף השבוע האחרון בעקבות הורדת המלצה של גולדמן זאקס ל"מכירה" עם מחיר יעד של 180 פני (קרב ההמלצות על איתקה - וההשפעה על דלק), בהסתכלות על התמחור הכולל של דלק קבוצה דלק קבוצה -4.32%   נראה שההשפעה קטנה יותר משחושבים. אם ניקח בחשבון תמחור NAV, המבוסס על שוויי שוק עדכניים של כלל החברות הבנות והנכסים, שממנה עולה כי המניה נסחרת כיום בדיסקאונט משמעותי ביחס לשווי הנכסי הנקי שלה, מעל 20%.

שווי הנכסים

החישוב כולל את כל האחזקות המרכזיות של הקבוצה מעודכן לכתיבת שורות אלה. ההחזקה המשמעותית ביותר היא החזקה של 54.66% בניו-מד אנרג'י, עם שווי החזקה כ-10.5 מיליארד שקל. ההחזקה השנייה בגודלה היא החזקה של 50.5% באיתקה אנרג'י השווה כ-7.28 מיליארד שקל לפי מחיר הסגירה של יום שישי. בנוסף החברה מחזיקה בכ-40.07% בישראכרט בשווי 1.78 מיליארד שקל, 61.36% במהדרין בשווי של 623 מיליון שקל, 24.7% בדלק ישראל בשווי של 198 מיליון שקל, 19.1% בדלק נכסים  בשווי של 174 מיליון שקל, ו-32.7% ב-InPlay Oil, בשווי של 268 מיליון שקל שם השקיעה לאחרונה. סך הכל השקעות נכסים סחירים של כ-20.45 מיליארד שקל.

לכך מתווספים גם נכסים שאינם סחירים, בהם בניין מלון בהרצליה בשווי שמאות של 299 מיליון שקל, ו-25% מקרקע בעכו בשווי של 98 מיליון שקל, לסכום כולל של כ-20.85 מיליארד שקל.

הנכס שלא במאזן

אחד הנכסים החשובים ביותר, שאינו רשום במאזן מסיבות חשבונאיות אך נמצא בכל מודל של השוק, הוא התמלוגים מלווייתן, שמקנים לדלק עד 6% מהתמורות הגולמיות מפי הבאר. הערכת השווי המקובלת עומדת סביב נעות בין 650-800 מיליון דולר. בחישוב שמרני יחסית של 720 מיליון דולר, השווי שנכנס למודל עומד על כ-2.36 מיליארד שקל.

במצטבר, שווי כלל הנכסים מסתכם בקצת יותר מכ-23.2 מיליארד שקל, ומהם מנוכה החוב הפיננסי נטו לפי דוחות הרבעון, 3.84 מיליארד שקל. כך מתקבל NAV של כ-19.37 מיליארד שקל. בנוסף נציין כי מאז סוף הרבעון החוב אף ירד מתחת ל-3.8 מיליארד שקל, אך במודל שנותח כאן נעשה שימוש בנתון השמרני מדוחות החברה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
עידן וולס, מנכ”ל קבוצת דלק צילום:שלומי יוסףעידן וולס, מנכ”ל קבוצת דלק צילום:שלומי יוסף
ניתוח Bizportal

למרות הירידה באיתקה, דלק נסחרת בדיסקאונט משמעותי על השווי הנכסי

הורדת ההמלצה לאיתקה בסוף השבוע הובילה לירידה של 5% במניה בלונדון שמשפיעה על דלק בבורסה המקומית; ניתוח שווי הנכסים העדכני של דלק קבוצה מצביע על שווי נכסי נקי גבוה ביותר מ-20% מהמחיר בשוק 

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה דלק קבוצה איתקה

בעוד מניית איתקה סגרה את המסחר בלונדון בירידה של כ-5% בסוף השבוע האחרון בעקבות הורדת המלצה של גולדמן זאקס ל"מכירה" עם מחיר יעד של 180 פני (קרב ההמלצות על איתקה - וההשפעה על דלק), בהסתכלות על התמחור הכולל של דלק קבוצה דלק קבוצה -4.32%   נראה שההשפעה קטנה יותר משחושבים. אם ניקח בחשבון תמחור NAV, המבוסס על שוויי שוק עדכניים של כלל החברות הבנות והנכסים, שממנה עולה כי המניה נסחרת כיום בדיסקאונט משמעותי ביחס לשווי הנכסי הנקי שלה, מעל 20%.

שווי הנכסים

החישוב כולל את כל האחזקות המרכזיות של הקבוצה מעודכן לכתיבת שורות אלה. ההחזקה המשמעותית ביותר היא החזקה של 54.66% בניו-מד אנרג'י, עם שווי החזקה כ-10.5 מיליארד שקל. ההחזקה השנייה בגודלה היא החזקה של 50.5% באיתקה אנרג'י השווה כ-7.28 מיליארד שקל לפי מחיר הסגירה של יום שישי. בנוסף החברה מחזיקה בכ-40.07% בישראכרט בשווי 1.78 מיליארד שקל, 61.36% במהדרין בשווי של 623 מיליון שקל, 24.7% בדלק ישראל בשווי של 198 מיליון שקל, 19.1% בדלק נכסים  בשווי של 174 מיליון שקל, ו-32.7% ב-InPlay Oil, בשווי של 268 מיליון שקל שם השקיעה לאחרונה. סך הכל השקעות נכסים סחירים של כ-20.45 מיליארד שקל.

לכך מתווספים גם נכסים שאינם סחירים, בהם בניין מלון בהרצליה בשווי שמאות של 299 מיליון שקל, ו-25% מקרקע בעכו בשווי של 98 מיליון שקל, לסכום כולל של כ-20.85 מיליארד שקל.

הנכס שלא במאזן

אחד הנכסים החשובים ביותר, שאינו רשום במאזן מסיבות חשבונאיות אך נמצא בכל מודל של השוק, הוא התמלוגים מלווייתן, שמקנים לדלק עד 6% מהתמורות הגולמיות מפי הבאר. הערכת השווי המקובלת עומדת סביב נעות בין 650-800 מיליון דולר. בחישוב שמרני יחסית של 720 מיליון דולר, השווי שנכנס למודל עומד על כ-2.36 מיליארד שקל.

במצטבר, שווי כלל הנכסים מסתכם בקצת יותר מכ-23.2 מיליארד שקל, ומהם מנוכה החוב הפיננסי נטו לפי דוחות הרבעון, 3.84 מיליארד שקל. כך מתקבל NAV של כ-19.37 מיליארד שקל. בנוסף נציין כי מאז סוף הרבעון החוב אף ירד מתחת ל-3.8 מיליארד שקל, אך במודל שנותח כאן נעשה שימוש בנתון השמרני מדוחות החברה.

להמשך הכתבה לחץ כאן