ראיון

סלע מצפה לחזור לצמיחה - "ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO"

קרן הריט מנסה למנוע את נסיון ההשתלטות של מבנה ומספקת בינתיים תחזית חיובית להמשך; גדי אליקם, מנכ"ל הקרן: "אנחנו לא רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרנו"
ארז ליבנה | (13)

השנה לא הייתה פשוטה עבור קרנות הריט. בשיא המשבר, מניות הריט, נתפסו ככאלה שנמצאות בחשיפת יתר להשפעות משבר הקורונה. הרבה השתנה מאז. קודם כל, הבנו שהשמיים לא נופלים. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי חוטף מכות, הן מבחינת סגרים והן מבחינת שינויים בהרגלי העבודה שהביאה המגפה, שהובילה לצמצום של גופים רבים בשטחים אותם הם שוכרים לשם עבודה.

 

מרבית הסקטורים בנדל"ן חטפו. השאלה היחידה היא עד כמה. גם קרן הריט הישראלית, סלע נדלן -0.67% , העוסקת בעיקר בנדל"ן עסקי ומסחרי נפגעה מהמשבר. אבל בינתיים לא יותר מדי. בדוחותיה האחרונים, החברה צופה שבניגוד לתחזיות המוקדמות, לא תהיה צמיחה השנה, כשהנתונים, פחות או יותר, יהיו דומים ל-2019.

 

לדוגמה, שיעור התפוסה עומד על צפונה ל-96%, כשמתוך נכסים מניבים בשווי של 3.4 מיליארד, רק 3% משועבדים. כלומר 97% לא. זה לא רע בכלל. בהתחשב שלחברה יש לא מעט אזורי מסחר פתוחים, אבל גם לקוחות ממשלתיים וארגוניים גדולים שחותמים ל-10 שנים קדימה, הפגיעה הורגשה פחות. אבל פגיעה הייתה גם הייתה, כשחלקה עדיין לוט בערפל עם הסגרים שעוד עלולים לבוא ולשתק לנו חלקים מ-2021.

 

ה-NOI עלה, הנכסים הזהים ירדו

בהשוואה לתקופה המקבילה, ההכנסות מדמי שכירות עלו ב-1.5%, מ-60 מיליון שקל ל-61 מיליון שקל. העלויות עלו בקרוב ל-9%, מרמה של 5.7 מיליון לרמה של 6.2 מיליון. הרווח מהשכרת נכסים עלה ב-1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7.

 

ה-NOI, עלה בשיעור של 1.1%, מ-54.1 מיליון ל-54.7 מיליון שקל. עם זאת ה-NOI של הנכסים הזהים ירד ב-6.5%, מרמה של 54.1 מיליון שקל ל-50.6 מיליון שקל. המשמעות היא שסלע הגדילה נכסים, אבל יש ירידה בהכנסות מאותם הנכסים.

 

לפי הצפי של החברה, ה-NOI צפוי לעמוד על בין 209-212 שקל, לעומת תחזית מקורית של 226 מיליון שקל. ב-2019 השורה עמדה 205. כלומר התחזית שונמכה בין 1.4% ל-2.8%.

 

בשורת ה-FFO יש עלייה מ-39 מיליון ל-39.5 מיליון, עלייה של 1.3%. ה-FFO הריאלי למניה עלה מ-20.3 אגורות ל-20.6 אגורות, עלייה של 1.5%. התחזית המקורית לשורה זו עמדה בתחילה על 165 מיליון שקל, לעומת בין 149 ל-151 מיליון בתחזית המעודכנת. כלומר עד 10% פחות. ב-FFO למניה, יש ירידה של מ-86 אגורות ל-78 אגורות, כלומר ירידה של 9.3%, או שחזור של 2019.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

"אין ירידה בהיקף השטחים המושכרים"

אז הדוחות לא מדהימים, אבל בהתחשב במצב, הם לא רעים גם. זה גם מסביר למה חברת מבנה -0.33% הציעה לרכוש את החברה. האמת משתלם למבנה. גם לבעלי המניות של סלע. להנהלה קצת פחות. מה לעשות, הדבר הראשון שיעשו אם וכשמבנה תרכוש את החברה וזה סינרגיה. זה אומר שההנהלה הבכירה, ברובה, תישאר ללא עבודה. 

בכל מקרה, בחברה מודים שהסגרים והשלכותיהם פגעו בהם. "אנחנו חווים את המשבר דרך הלקוחות שלנו", אומר מנכ"ל החברה, גדי אליקם, בראיון לביזפורטל. "בהתחלה רואי השחורות שלטו וכולם השאירו את העובדים בבית. אבל בסבב האחרון אנחנו מרגישים את ההקלה. עשינו הרבה עסקאות חדשות, כלומר ארגונים עדיין רוצים לשמור על סביבת עבודה".

 

רואים ירידה בהיקף השטחים שהשכרתם?

"אנחנו לא רואים את זה עדיין. בתחום המסחר יש דרישה לאזורים פתוחים, ויש לנו הרבה מרכזי קניות פתוחים, אז השכרנו ואפילו הכפלנו את מחירי השכירות בחלק מהמקרים, הכול לפי המחירים בשוק. צריך לזכור גם שחלק מהחברות הודיעו שהן מוותרות על החובות של הלקוחות שלהן בשל ההשפעות של המגפה. אנחנו לא הכרזנו על צעד שכזה מעולם. אז נכון, לא נבוא ישר ונבקש כסף, אבל במורד הדרך הוא יוחזר".

 

מה אנחנו צופים לשנה הבאה?

"ב-2020 הסגרים השפיעו זה אין ספק, רואים את זה ב-FFO וב-NOI. אבל ברבעון הראשון של 2021 אנחנו צופים 39 מיליון שקל ב-FFO, זה קצב של 166 מיליון שקל בשנה הבאה".

 

בהנחה שאין עוד סגרים...

"נכון. אבל יש עוד אלמנטים שבאו לידי ביטוי. המרכזים שלנו הם מרכזים פתוחים שחלקם היו פתוחים בחלקם וחלק במלואם במהלך הסגר האחרון. אנחנו יושבים על 60% עסקים חיוניים.

 

"אנחנו חשופים רק 12.5% באופנה, שזה יחסית נמוך. אבל אצלנו זה גם ככה רק פוקס ודלתא שחוו דווקא גידול משמעותי. יש לנו שני נכסים במאזן שצופים שיכניסו לנו בין 40 מיליון ל-50 מיליון, בהם בזק, שאיתם חתמנו בירושלים ל-10 שנים. זה ייתן לנו צוספת משמעותית".

 

אילו עוד מנועי צמיחה יש לכם?

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    קרן רייט עצמאית 11/12/2020 23:12
    הגב לתגובה זו
    מעבר לעניין הכספי יש כאן עניין שלבעלי המניות לא יתאפשר לחוות את דעתם, סלע נדל"ן חייבת להשאר עצמאית כקרן רייט!
  • 10.
    מי שינסה לבלוע את סלע יאכל בדרך הרבה חול וחצץ ! (ל"ת)
    מומחה לסלעים 09/12/2020 13:34
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    בעל עיניין 30/11/2020 17:34
    הגב לתגובה זו
    מדוע המראיין לא שואל אותו מדוע מגיע לו שכר כלכך גבוה, כ 300 אלפי ש"ח בחודש כשהתוצאות המצטברות גרועות, על מה בדיוק??.
  • שלומי 30/11/2020 19:57
    הגב לתגובה זו
    לפני שאתה יוצא בהצהרות ממליץ להיצמד לעובדות ולא לזרוק מספרים לאוויר ללא כל חקר מקדים( תשווה שכר בין חברות דומות). בנוסף, התוצאות מעולות, על מה אתה מדבר?
  • 8.
    האם יש התארגנות של בעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    משקיעה 30/11/2020 16:03
    הגב לתגובה זו
  • רון 30/11/2020 16:41
    הגב לתגובה זו
    אסור לנו לוותר על הזכויות שלנו למען הטייקונים
  • 7.
    סטנלי 30/11/2020 15:23
    הגב לתגובה זו
    לא יאומן. שוב דורכים על האזרח הקטן. סלע הינה קרן ריט יוצאת מן הכלל והיא מחוייבת על פי חוק לחלק דיבידנד נאה למשקיעים שרובם הם משקי הבית הקטנים. אם מבנה תשתלט היא לא תהיה מחוייבת והכסף שעד כה הגיע למשקי הבית יילך לטייקונים .
  • 6.
    מהיכן הכתב הגאון מגיע למסקנה שהעסקה כדאית גם לבעלי המניות של סלע? (ל"ת)
    הצהרה ללא ביסוס 30/11/2020 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מבין עניין 30/11/2020 07:37
    הגב לתגובה זו
    לעומת היציבות של סלע במבנה יש ירידות משמעותיות בהכנסות ו ב noi לא סתם הם רוצים את סלע
  • 4.
    מבנה. עם נכסי תעשיה ומלאכה רוצה את ממבני סלע האיכותים ! (ל"ת)
    כרמל 30/11/2020 07:24
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    סלע מתנהלת מצוין , התשתלטות של מבנה תוריד את הרמה ! (ל"ת)
    שוכר מוטרד של סלע 30/11/2020 07:21
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אסלאן 30/11/2020 01:12
    הגב לתגובה זו
    השקעתי כשחיפשתי קרן REIT , ו אני מתנגד בתוקף להצעת השתלטות מצד מבנה
  • 1.
    יוני 30/11/2020 00:55
    הגב לתגובה זו
    שלום ארז, לא מבין מדוע אתה רושם ״רכישת מבנה תשתלם למשקיעי סלע נדלן״ מבלי לתת נתונים והסברים לכך. זה משפט לא מקצועי שמעלה חשדות שאולי אתה כותב את הכתבה מעמדת עניין ואינטרס. מדוע אינך מזכיר את המשמעות של הפיכת קרן ריט לחברה רגילה, עם בעל שליטה אשר לא מחוייב בחלוקת דיוודנדים? מדוע אינך מזכיר את תפוסת הנכסים הנמוכה יחסית של חברת מבנה בהשוואה לסלע נדלן (86% אל מול 96%)? ויש עוד הרבה נתונים מעניינים שאפשר לדבר עליהם. חבל שנזרקים משפטים ללא כל נימוק והסבר, רמה מקצועית נמוכה של הכותב.
מגדל שלמה אליהו רונן אגסי
צילום: יחצ, אורן דאי
ניתוח

שלמה אליהו הרוויח פי 3 על ההשקעה במגדל - הסבלנות משתלמת

אליהו מממש מניות מגדל ב-370 מיליון שקל - מה התשואה האפקטיבית שלו על ההשקעה, ואיך מחשבים תשואה שנתית? וגם - מי הרוכשות בעסקת המימוש האחרונה

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה מגדל שלמה אליהו

הסבלנות משתלמת. שלמה אליהו רכש את השליטה במגדל לפני 13 שנים בתמורה ל-3.5 מיליארד שקל. מאז ובמשך רוב שנות ההשקעה הוא היה בהפסד על ההשקעה. בשנים האחרונות התמונה התהפכה, ובשנה האחרונה, זו הפכה להשקעת חלום.

אליהו שממש כעת מניות ב-370 מיליון שקל, מימש בשנה האחרונה מניות מגדל במעל מיליארד שקל, כשמוסיפים לזה מימושי עבר ובעיקר דיבידנדים, מקבלים שהוא נפגש עם מעל 3 מיליארד שקל - כלומר החזיר את רוב ההשקעה ועדיין מחזיק בשליטה בחברה עם 46% בחברה בשווי של  מעל 6 מיליארד שקל.  מדובר על רווח כולל של כ-5.5 מיליארד שקל. 

אליהו ייצר תשואה של בערך פי 3 ב-12 השנים האלו, וכשמחשבים את התשואה השנתית מקבלים 10% בשנה. זה מרשים, אבל זה עדיין לא הסיפור כולו. אליהו מינף את ההשקעה. חלק גדול ממנה הגיע במימון, הוא השקיע סדר גודל של 1.5-2 מיליארד שקלים בהון עצמי והיתר בהלוואות. הרווח האבסולוטי על ההשקעה בהינתן המימון (אחרי הוצאות ריבית) מוערך בכ-4.8 מיליארד שקל - כשמחשבים את זה בתשואה שנתית מקבלים כ-12%-13% בשנה. 

גם התשואה הזו לא מייצגת כי אליהו החזיר בדיבידנדים ובמכירת מניות חלק מההשקעה, כלומר התשואה האפקטיבית הרבה יותר גדולה ונדגים בדוגמה תיאורטית קיצונית - נניח שהשקעתם 1 מיליון שקל ואחרי שבוע מימשתם חלק מההשקעה במיליון שקל ואחרי 3 שנים את כולה בעוד 1 מיליון שקל - מה התשואה שלכם? השקעתם 1 מיליון ויצאתם עם 2 מיליון, אבל התשואה שלכם לא 100% כפי שאפשר לשער, כי החזרתם מאוד מהר את ההשקעה.  התשואה הפנימית שלכם ענקית כי לא השקעתם (ההחזר היה כמעט במידי).  אצל אליהו זה ממש לא ככה אבל החזר ההשקעה הקטין אפקטיבית את ההשקעה וייצר לו תשואה גבוהה יותר. 


ההשקעה של אליהו אולי לא נראית מרשימה, אבל צריך להזכיר שבמשך 6-7 שנים ההשקעה הזו הסבה הפסדים על הנייר. כעת, אחרי כמה שנים טובות התמונה התהפכה לחלוטין. מדד הייחוס - השקעה במניות בתקופה זו ייצר תשואה של כ-8% בשנה. 


איציק בן אליעזר גילת טלקום
צילום: יחצ

גילת טלקום: הרווח הנקי נפגע משערוך אג"ח להמרה

דו"חות הרבעון השני מצביעים על רווח תזרימי של כ-2 מיליון דולר בנטרול השפעת השערוך וצמיחה מהירה בכלל תחומי הפעילות. חטיבת הממשלה תרמה את עיקר ההכנסות עם קפיצה של כ-30% בפעילות, בעוד חטיבת ה-ISP הפתיעה עם זינוק של מאות אחוזים במספר הלקוחות וברווחיות. לדברי החברה, המוסדיים מביעים אמון ומזרימים הון חדש לחברה, שממשיכה להציב יעדים אגרסיביים לעתיד

עוזי גרסטמן |

גילת טלקום גלובל  GILAT  פרסמה היום את דו"חותיה הכספיים לרבעון השני של 2025, שעל פיהם רווח ה-Non-GAAP לרבעון הגיע לכ-2 מיליון דולר, לעומת 777 אלף דולר בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. בחישוב חצי שנתי, הסתכם הרווח בכ-2.8 מיליון דולר, לעומת 640 אלף דולר בלבד בתקופה המקבילה בשנה שעברה. מדובר בזינוק חד, על פי הודעת החברה, אך המספרים עצמם עדיין נמוכים מאוד.

הנהלת החברה מסבירה את השיפור ברווחיות כתוצאה ישירה של האסטרטגיה העסקית החדשה, הממוקדת בצמיחה מבוקרת ובמבנה סיכונים נמוך יותר לעומת העבר. מנכ"ל החברה, איציק בן אליעזר, אמר לאחר פרסום הדו"חות כי, "תוצאות הרבעון השני של שנת 2025 הינם תוצאה ישירה של האסטרטגיה העסקית שלנו - לטווח קצר וארוך. אנחנו ממשיכים להציג רווח באופן עקבי. גילת טלקום של השנים האחרונות היא חברה עם רווחיות עקבית ובעלת מרכיב סיכון נמוך בהרבה מבעבר".

אחת המגמות הבולטות בדו"חות היא התרחבות פעילות ה-ISP (ספקית גישה לאינטרנט) של החברה, שחדרה לשוק בקצב מהיר הרבה מהתחזיות המוקדמות. החטיבה הציגה רווח ישיר של כ-114 אלף דולר ברבעון השני - זינוק חד של יותר מ-700% לעומת הרבעון המקביל ב-2024. החברה אף מציינת כי היא צפויה לעמוד כבר השנה ביעד שהוגדר לשימוש ב-18 אלף קווים, וזאת במחצית מהזמן שתוכנן מלכתחילה. לשם כך מתנהלים מגעים לרכישת קווים נוספים בעלות מופחתת.

תרומה משמעותית נוספת נרשמה מצד חטיבת הממשלה, הממשיכה לשמש מנוע צמיחה מרכזי. החטיבה הציגה הכנסות של כ-11.9 מיליון דולר ברבעון, לעומת 9.1 מיליון דולר בתקופה המקבילה - עלייה של כ-30%. החברה מציינת כי בזכות גיבוש אסטרטגיה חדשה, היא השיגה התקשרויות עם חברות גדולות במשק וצברה צבר הזמנות משמעותי לשנים הקרובות. בנוסף על כך, נרשמה צמיחה גם בפעילות האינטרנט הלווייני לעסקים בישראל, לרבות התקשרויות עם חברות ענק מקומיות.

חטיבת אפריקה, שנחשבת רזה ובעלת מבנה הוצאות נמוך, ממשיכה להתמקד ברווחיות תוך שילוב טכנולוגיות חדשות, ביניהן טכנולוגיית Mpower. הפעילות הזו הביאה להתקשרויות חדשות עם לקוחות מוסדיים בעלי פרופיל גבוה, ומאפשרת לחברה לשמר נוכחות יציבה גם בשווקים מתפתחים גם בגזרת שוק ההון נרשמה התפתחות משמעותית: בתי ההשקעות מור ופסטרנק הובילו ביולי האחרון השקעה בגילת בהיקף של כ-6.8 מיליון שקל, באמצעות הנפקה פרטית של כ-7.7 מיליון מניות. המהלך נתפש כהבעת אמון מובהקת של המשקיעים המוסדיים בפוטנציאל הצמיחה של גילת טלקום.