עלייה במחירי הדירות באשקלון, ירידה ברחובות - ומה בתל אביב ובחיפה?
מסקירת שמאי המקרקעין אוהד דנוס עולה כי מחירי הדירות בחלק מהערים השתנו בצורה ניכרת, עד 6% לעומת הרבעון הקודם. על השינוי המהותי באשקלון וראשל"צ, היכן היה השינוי הגדול ביותר והמחיר החדש של דירה במודיעין: 3 מיליון שקל
ברבעון השלישי של שנת 2024 נרשמה עליה בשיעור של 1.2% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו - כך עולה מתוך סקירה שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס.
בסקירתו, דנוס לא סוקר דירות בנות 5 חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. גם דירות קטנות בנות 3 חדרים ומטה לא נסקרו. המוצר השכיח הוא כמובן דירות 4 חדרים בבניה רוויה. עסקאות מכר של חלקים מדירה נופו ובסך הכל הסקירה מתבססת על 2,717 עסקאות לניתוח ב-16 ערים.
דירות ברמת גן (מורן ישעיהו)
עלייה של 10% בכמות העסקאות
ברבעון השלישי אובחנה עליה בשיעור של כ- 10% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השני של 2024 ועליה בשיעור של כ-34% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. מהבדיקה עולה כי ברבעון השלישי של שנת 2024 נצפתה ב- 10 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 2 ערים לא היה שינוי – הרצליה ונתניה. ב- 4 ערים נרשמה ירידה – חיפה, ראשל"צ, רמלה ורחובות.
הטבלה המלאה:
טבלה של מחירי הדירות (אוהד דנוס)
שימו לב למחירי הדירות בתל אביב, שמוסיפים להתרחק מרף ה-4 מיליון שקל, אם כי במקרה שלו - סטיית התקן גבוהה ויש לקחת זאת בחשבון. מחירי הדירות ברחובות נעים סביב 2.44 מיליון שקל, בנתניה דירה ממוצעת עולה יותר - 2.77 מיליון שקל. בבאר שבע הרף הוא עדיין מתחית למיליון - 980 אלף שקל לדירה ממוצעת. בהרצליה המחיר יקר - היא השנייה בדירוג הזה אחרי תל אביב - 3.62 מיליון שקל לדירה ממוצעת. מודיעין הגיעה לרף ה-3 מיליון שקלים.
חשוב לציין כי בחלק מהערים נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית. הערים תל אביב, חיפה וירושלים מייצרות נתונים כאלה בגלל השונות בין אזורי יוקרה לאזורים רגילים. באילת וברמלה נרשמה שונות חריגה כתוצאה מדיווח על מכירות של פרויקטים חדשים בעיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אשדוד, הרצליה, מודיעין ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
מהנתונים עולה כי עליית המחירים השנתית החריגה בעיר נתניה נמשכת, המשך תוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית. גם העיר רמלה מציגה עליה שנתית דו ספרתית. העיר תל אביב ממשיכה במסעה צפונה ומתרחקת מ- 4 מיליון שקל. בנוסף, הפריפריה הדרומית ממשיכה להתחזק.
"נמשך חוסר תשומת הלב של הממשלה"
לדברי דנוס, "למרות ההאטה הרבעונית, ברמה השנתית שוק הדיור עלה בעוצמה וזאת, בתקופת מלחמה, אי וודאות באשר להימשכותה ורמת ריבית גבוהה יחסית שאינה יורדת. חוסר תשומת הלב מצד הממשלה לשוק הדיור נמשך ואפילו גובר, וההאטה הזמנית שנרשמת הרבעון לא נראה שתימשך זמן רב, בהינתן הקבעון במצב הקיים". "בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 6.2% בערים שנסקרו", הוא סיכם.
- 7.מי קונה דירה ב 2 מליון שקל בישראל? (ל"ת)רר 20/11/2024 14:02הגב לתגובה זו
- 6.תושב מודיעין 18/11/2024 07:42הגב לתגובה זובמודיעין מה שנסגר כמעט 10% פחות ממה שהיה לפני שנתיים, 5% פחות משנה שעברה. וגם זה דליל. העסקאות שנסגרו היו בחלקן יותר יקרות כי היו מסוג מסויים. רוב הקונים על הגדר אם בכלל. כבר פחות קונים במחירי ההזיה, של כל אחד שזכה במחיר למשתכן וחושב שהוא עושה אקזיט על חשבון פראייר אחר. נגמר, אפילו אלו שאין להם הבנה פיננסית כבר מבינים את מחיר הכסף.
- 5.קובי 17/11/2024 16:20הגב לתגובה זורק פראיירים קונים .
- 4.אור 17/11/2024 15:11הגב לתגובה זואין ביקוש מנסה למכור במחיר סביר אבל באים עם הצעות הזויות שאני הוריד 300 אלף מדירת ארבע חדרים שעולה פחות מ3 מיליון
- מי ישלם 3 מליון שקל בשביל דירה? (ל"ת)44 20/11/2024 14:02הגב לתגובה זו
- 3.בקריית ים וחיפה העליה לא מספיקה במיוחד ליד הים (ל"ת)איילה 17/11/2024 14:11הגב לתגובה זו
- 2.צריך זמן 17/11/2024 12:40הגב לתגובה זוהאם המחירים לא יעצרו ב4 מיליון לדירה מעופשת ו8 לחדשה?
- dw 17/11/2024 15:49הגב לתגובה זויוצאת תוצאה יפה מאד (אני מתכוון לשיפוץ שנע בין 200 אלשח למיליון) ואנשים מרוצים. יש לי שכנים כאלה. זה יוצא זול משמעותית מאשר לקנות דירה חדשה. לא הייתי קונה דירה בת"א להשקעה, כלומר כדי להשכיר אותה, כי התשואה השוטפת נמוכה ולמה להסתפק בתשואה של 2-2.5% כדי לספק דיור לאנשים זרים? אגחים משלמים יותר, למשל אגחי דלק, שמשלמים לי כפול מדירה בת"א. מאידך בקניית דירה לשימוש עצמי יש תועלות נוספות, לא כלכליות, כמו לגור באזור שבאמת אוהבים או עיצוב לפי הטעם האישי. אלו האנשים שאני מכיר שקנו דירות בת"א בזמן האחרון. לגיטימי.
- 1.אשקלון מיצתה את עצמה די (ל"ת)חובב 17/11/2024 12:35הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
