התחדשות עירונית בחיפה: 850 דירות חדשות - כמה עולה דירה באזור?
קבוצת בוני התיכון בוני תיכון -0.28% מקדמת מגה פרויקט התחדשות עירונית בחיפה ותקים 846 דירות חדשות. הפרויקט יכלול גם כ-3,050 מ"ר מסחר וכ- 1,860 מ"ר שטחים ציבוריים. בחברה מדווחים על התקדמות משמעותית בפרויקט, כשהוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה כבר החליטה להפקיד להתנגדויות את התב"ע שהגישה החברה.
הדמיית הפרויקט (יחצ)
מדובר בפרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי) בסמוך לשכונת בת גלים ונמל חיפה. המתחם משתרע על פני כ-32.7 דונמים ובו 7 מבני מגורים טוריים ישנים הכוללים 185 דירות שיהרסו, ובמקומן בוני התיכון תבנה סך הכל כ-846 דירות ב-5 בנייני מגורים חדשים בני 20-22 קומות, ו-4 בנייני מגורים חדשים בני 5 קומות. בנוסף הפרויקט יכלול כ-3,050 מ"ר מסחר וכ- 1,860 מ"ר שטחים ציבוריים.
דירה ממוצעת בבת גלים בחיפה אינה זולה ומגיעה לכ-30 אלף שקל למ"ר. יחד עם זאת, הרחובות האמורים שוכנים בצמוד לה, בקרית אליהו והמושבה הגרמנית, שכונות צמודות ממזרח לבת גלים וקריית אליעזר. קריית אליהו שכונה ותיקה והמחירים שם נמוכים יותר, סביב 17-18 אלף שקל למ"ר, וכך גם סביב המושבה הגרמנית. חשוב לציין כי השכונות האלה לא בנו בתים חדשים מאז 2022 (בקריית אליהו מאז 2020). גם העסקאות האחרונות באזור הם בעיקר של בניינים ישנים. יחד עם זאת, סביר כי המחיר הממוצע, גם לאור הבנייה החדשה, יהיה קרוב יותר לרף העליון, משום שפרויקט בבת גלים הסמוכה, המקום היחיד באזור בו נמכרות דירות חדשות, עומד על 27-29 אלף שקל למ"ר. בקריית אליעזר, בה יש בנייה חדשה, נמכרות דירות שטרם אוכלסו בשל פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף מעט מעל המחיר הממוצע בשכונות שהזכרנו קודם. צריך לזכור שפרויקט התחדשות עירונית לוקח זמן, והוא מושפע, בין היתר, ממחירי האזור שיהיו באותה תקופה בה הדירות ישווקו.
- בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
- בוני התיכון מקדמת פינוי־בינוי בחולון ובבת ים; למעלה מ־2,500 דירות בדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה חתמו כ-86% (כלומר, הרוב הדרוש הושג) מבעלי הזכויות במתחם, הממוקם ברחובות תל אביב 28-44, ורחוב יפו 147-155 בחיפה. החברה מעריכה כי הקמת הפרויקט צפוי להתחיל במהלך שנת 2027. מובהר כי הוועדה המקומית הינה ועדה עצמאית מוסמכת, ומשכך אישור התוכנית נמצא בסמכותה, ללא צורך באישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.
רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "העיר חיפה הינה מוקד משמעותי להתחדשות עירונית בשנים הבאות ואנו רואים בה סביבת מגורים אידיאלית עם קרבה לחופי ים, נמל, מוסדות אקדמאים ולטבע לצד מרקם עירוני איכותי. אנו גאים להמשיך ולבנות את הארץ, לחדש מבנים ישנים ולהוסיף דירות חדשות למרקם האורבני הארצי, גם ובמיוחד על רקע ימים מורכבים אלו. פרויקט זה מצטרף לשלושה פרויקטים נוספים שאנחנו מקדמים בחיפה בהיקף של כ-3,500 דירות חדשות הנמצאות בשלבי תכנון וייזום שונים.
"התכנון קרם עור וגידים בשותפות מלאה עם העיריה. אנו מברכים ונרגשים, יחד עם שותפינו לדרך, הדיירים והגורמים המקצועיים, להתקדם צעד נוסף, לקראת התחלת העבודות. בימים בהם הביטחון האישי הינו ערך עליון, הוספת ממ"ד לכל דירה הינו הכרח ללא כל צל של ספק ועל כל עיר לדאוג לתושביה ולקדם פרויקטים מסוג זה".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 2.ישראל 17/06/2024 20:28הגב לתגובה זואולי עוד 10 שנים
- 1.קריית חיים מערבית שכונת חוף (ל"ת)חיים 17/06/2024 13:41הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
