כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
הדבר החשוב בעת בדיקה לגבי רכישת דירה מסוימת הוא כמובן הבדיקה המשפטית - יש לוודא שהדירה תואמת להיתר, שאין חריגות בניה, שאין עיקולים בדרך ושבעל הדירה שפגשתם אכן רשום כבעלים. רבים מביאים בשלב הזה בדק בית כדי לבדוק האם בעיות רטיבות רגע לפני שהם מתקדמים לחוזה בעסקה.
ולאן פונה הדירה שלכם? דירות עם מרפסת (שלומי יוסף)
הבדיקות האלה נעשות בשלב הסופי, אחרי המשא ומתן הראשוני, אבל על מנת לבחון האם הדירה הזאת בכלל מתאימה לכם, יש כמה נושאים חשובים שצריך לבחון עוד קודם - רמת ההשקעה בדירה עצמה חשובה, אבל יש כאלה שדווקא הפרטים הטכניים החשובים להם הם הנוף, הקומה וכמובן - כיווני אוויר. כבר הרחבנו כאן על ההבדל במחיר בין דירה בקומה נמוכה לגבוהה, אבל האם חשבתם פעם על המשמעות של כיווני אוויר, כלומר כמה הם חשובים לדירה ואיך הם משפיעים על המחיר?
לרוב הדירות בשכונות החדשות כיום שלושה כיווני אוויר, זאת משום שהיזמים נוהגים לבנות בעיקר בניינים עם 4 דירות בקומה. אדריכלית, דירות כאלה לא יכולות לפנות לארבע כיוונים, למעט מקרים חריגים. השאלה היא לאיזה כיוון פונה הפרויקט. אם הדירה נמצאת על הים, כמובן שיש ערך גבוה לדירה שפונה לצד מערב, משום שבמקרה כזה הסיכוי שלה לראות ים, בעיקר אם היא בקומה גבוהה, גבוה יותר. אבל בכל מקרה אחר, יש חשיבות רבה לכיוון. קחו דירה בין גדרה לחדרה וברוב המקרים תגלו שאנשים מעדיפים דירה מזרחית על מערבית ובחלק גדול מהמקרים דרומית על צפונית. הסיבה לכך ברורה - השמש. רוב האנשים מעדיפים לקבל מרפסת שמש לא מוצלת ברוב שעות היום. מי שמעדיף אחרת - יכול לבחור כיוון אוויר אחר.
- 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
- "בשוק הנדל"ן יש הזדמנויות שלא היו כבר 12-13 שנים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איך זה מתומחר? פניתי לאיש שיווק של פרויקט במרכז הארץ. שאלתי אותו מדוע אין הבדל, למשל, במחירון, בין דירה צפונית לדרומית בפרויקט מסוים. הוא הסביר כי "רוב האנשים שרוצים לקנות דירה, לא מתעקשים על כיוון האוויר בין צפון לדרום, אלא בעיקר בין מערב למזרח. אני מדבר בעיקר על פרויקטים שבהם אין בצד מזרח נוף יוצא דופן, כלומר - נוף לבניין בצד מערב ונוף פתוח בצד מזרח. בכל מקרה שבו מדובר בנוף דומה, אנשים יעדיפו מערב.
לכן, כשאדם קונה דירה בקומה מסוימת, זה לא מתומחר, אבל משווק יעדיף להציע לו קודם את הדירה עם המרפסת הפחות אטרקטיבית מבין שתי הצמודות, בצד צפון נניח. אם מדובר בפרויקט עם נוף פתוח שנמצא באזור המרכז וצפונה, רוב האנשים יעדיפו מרפסת דרומית-מערבית על צפונית-מערבית, כי יהיה להם יותר שמש. אבל זה מאוד תלוי במיקום הפרויקט. לעתים הבניין מעט 'מסובב' ולא עומד בקו ישר ולכן למשווק לא ממש משנה מה תבחר".
לגבי מספר כיווני אוויר, זה חשוב שיהיו יותר משניים בדירה, אבל לעתים עדיף דירה עם שני כיווני אוויר שפונה לדרום-מערב ומכניסה אור הביתה מאשר דירה שפונה למזרח והחדרים לדרום וצפון, והיא מכניסה פחות אוויר ואור.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
אחרי שהבנתם איך זה נראה מצד המשווק, חשוב להבין למה כיווני אוויר זה דבר חשוב. בחלק מהפרויקטים, למשל, תמצאו דירות עם שני כיווני אוויר. זה אומר שתוכלו לפתוח את החלונות לשני כיוונים בלבד. ברגע שיש לכם כיוון אוויר נוסף, יותר אוויר ואור נכנסים הביתה. לאחרונה נתקלנו בפרויקט בתל אביב, בו לפי התשריט יש חלונות בצד אחד בלבד. מדובר בפרויקט של אנשי העיר ברחוב מודליאני, רחוב שקט המקביל לדוד המלך, שם המחיר הממוצע הוא בין 60-65 אלף שקל למ"ר וצפונה.
דירת הגן במודיליאני 10 נמכרה במחיר מפתיע, 45.5 אלף שקל למ"ר - הנחה של לפחות 30% ביחס לדירות אחרות ברחוב. שאלנו את החברה ושם אמרו לנו כי הדירה לא נמכרה למקורב, אלא בהנחה משמעותית משום שהדירה עצמה היא ללא חלונות בחזית וצמודה בקומה ראשונה ללא מרפסת או גינה. זו הנחה גדולה מאוד וברור שהעובדה שאין חלונות בחזית יוצרת בעיה.
מצאנו דירה דומה ומעט מוזרה במרכז תל אביב. מדובר בדירה ישנה במרכז העיר שנמכרה במחיר זול יחסית של 52 אלף שקל למ"ר. המחיר במרכז נע סביב 65 אלף שקל. ההסבר שקיבלנו: מדובר בדירה בקומת קרקע, עם חלון אחד. הדירה הייתה קטנה, 2 חדרים בלבד בבניין ישן, ולא היה לה ביקוש מהסיבה הזאת. מצד אחד, זה מחיר מציאה לתל אביב, ומצד שני - התמורה היא נמוכה, כלומר - הדירה הזאת חסומה, לא נכנס אליה כמעט אוויר ואור ולכן המחיר נמוך. לעומת זאת, דירה עם 3 חדרים בבניין חדש באותו אזור עשויה להימכר בין 64-67 אלף שקל למ"ר.
חשוב להדגיש כי אם אתם ממוקמים בחזית הבניין תמיד תשלמו מחיר גבוה יותר לעומת העורף, אלא אם יש גורם אחר שמשפיע. נתקלנו בדירה בחדרה, של פרויקט שיכון ובינוי, שבו הדיירים העדיפו דירות עורפיות בשל הימצאותו של בית העלמין בחזית. לכן, בהשוואה לבניין שבו אין כל חיסרון יחסי בחזית, המחיר יהיה גבוה מדירה עורפית. בכפר יונה, מוכרים דירות בשכונת שרונה החדשה כשחלקן פונות לבית הספר. אם המרפסת שלכם פונה לבית הספר, בחלק מהמקרים יכול להיות שהבית יתומחר מעט נמוך יותר בהשוואה לדירה שפונה לנוף.
עכשיו, בואו נדבר על כסף. בדירה רגילה, עם נוף רגיל לגמרי שאינו לים או לפארק, יש הבדל של כמה עשרות אלפי שקלים. בקו ראשון לפארק, למשל, ייתכן יכול להיות שתשלמו על הנוף וכיווני אוויר טובים עד 100 אלף שקל יותר לעומת דירה שפונה לחנייה. אם מדובר בעיר מרכזית, תל אביב למשל, ההבדל בין דירה מערבית למזרחית באזור שאינו פונה לים יכול להגיע עד 150 אלף שקל. בעבר ביקרנו בפרויקט צמוד לסי אנגד סאן ליד גלילות, ושם ההבדל במחיר אותה דירה, מזרחית שרואה נוף פתוח למערבית שרואה ים, עמד על יותר ממיליון שקל ליחידה.
מה עוד משפיע על כיווני האוויר? קרבה לכביש ראשי. אם אתם נושמים זיהום של כביש ראשי, יכול להיות שזה יפגע בהערכת השווי. יש כאן גם מטרד של רעש שגורם להורדת המחיר, לעומת דירה שפונה לנוף פתוח מהצד השני. בדרך כלל, נדיר למצוא הבדלים כאלה בתוך אותו בניין, שחלק מהמרפסות פונות לכביש ראשי ואחרות לנוף פתוח.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
