איחור במסירת דירות: האם הקבלנים באמת אשמים במצב ומי ישלם את המחיר?
על השאלה האם אירועי המלחמה נחשבים ל"כוח עליון", ענינו כאן בעבר. התשובה היא חד משמעית: הקבלנים צריכים לדעת להיערך לאירוע מלחמה או מבצע - מה שהפך למעין שגרה בישראל.
מתי העיכוב הופך ללגיטימי? דירות בבנייה (שלומי יוסף)
המלחמת הפכה לזירת קרב בין רוכשים לקבלנים. העיכוב בבנייה בעקבות מגבלת הפועלים ואיום הטילים בתחילתה הוביל קבלנים רבים לשלוח מכתבים לדיירים, בהם הם מודיעים על איחור במסירת הדירות. הרוכשים, מצדם, לא מוכנים לקבל זאת. הם טוענים כי מדובר בסדרת אירועים שלא בשליטתם ומצד שני - ממשיכים לגבות מדד תשומות בניה. הרוכשים מבולבלים, הם פונים לעורכי דין, מנסים למצות את הזכויות שלהם. הם מרגישים שהקבלים מנצלים את התקופה ואותם - מאריכים את משך הבנייה מצד אחד ומחייבים אותם במדד מצד שני. הקבלנים טוענים, מצדם, שאין להם שום אינטרס לעכב את הבנייה. אחרי הכל, הם אומרים, אנחנו משלמים עלויות מימון גבוהות והנזק נאמד במיליונים.
לאחרונה דובר על כך שהמדינה תסייע לקבלנים ותפצה אותם, לפחות באופן חלקי, בגין איחורים שנבעו מהמלחמה, אך לא ראינו כל התייחסות לכך בתכנית החדשה של האוצר. במשרד השיכון יצאו בהצהרות לגבי העניין הזה בשבועות האחרונים, אבל בינתיים שום דבר לא מקודם. הסיבה לכך היא בעיקר משפטית - הם יודעים שלקבלנים יהיה קשה להוכיח שהעיכוב נגרם רק בשל המלחמה. על פי הערכת הקבלנים, כמחצית מאתרי הבנייה מושבתים.
- רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי
- היזמית התעכבה שנתיים - וזה מה שנגזר עליה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להגנתם של הרוכשים אפשר לומר שהם גם לא אחראים על המלחמה. הקבלנים מעכבים אותם, הם תכננו לצאת מהדירה שלהם בתאריך מסוים וכעת האיחור משבש להם את התכניות. לעומת זאת, הקבלנים טוענים, ובצדק, שאי אפשר לעבוד ללא פועלים ושהמדינה, שדיברו על נהירה של עשרות אלפים מדי חודש, הביאה לכאן בסך הכל מאות או אלפים בודדים, שעדיין לא הוכשרו לעבוד באתרים השונים. סיבה נוספת למחסור בכוח אדם הוא נושא הגיוס למילואים. חלק ממנהלי האתרים, המהנדסים והאדריכלים גויסו, מה שיוצר עיכוב בפרויקט.
כעת החשש הוא לא רק מנזקי המלחמה, אלא שהקבלנים יתרצו כל עיכוב, שיכול לנבוע גם מסיבות אחרות, בנזקים שנגרמים מהמלחמה. אם עד כה נשלחו מכתבים בודדים לדיירים, כעת ההיקף עשוי לעלות. הקבלנים מצפים שהמדינה תתערב וינסו לעלות את זה לסדר היום בקבינט הדיור.
לאחרונה סיפרה לנו עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות'. כי "צריך לעשות הפרדה בין הסכמים בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי לבין רכישה מקבלן, מכר. לגבי מכר - חל סעיף 5 א' לחוק המכר (הסעיף הזה תוקן ביולי 2022, ותכף תבינו למה זה חשוב, א"י), שעוסק בפיצוי בשל איחור במסירת דירה - הוא קובע שרק במקרה של סיכול הסכם, כלומר רק במקרה של כוח עליון, התרחשות אירוע שאי אפשר לצפות הקבלן פטור מתשלום פיצוי על איחור במסירה. צריכות להיות נסיבות שמצדיקות את הפטור והסיכול, שהוכרו ככוח עליון".
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
במילים פשוטות, המלחמה היא אינה כוח עליון. בפסיקה נקבע בפסקי דין שהיו תקפים במלחמת יום כיפור ומלחמת לבנון וגם ממבצע צוק איתן, שבישראל מלחמה היא משהו שהקבלן צריך לצפות. כלומר, לא פוטר אותו מתשלום פיצוי על איחור במסירה. "גם קורונה היא לא כוח עליון", היא הדגישה. "חשוב לציין שזה לא חל על חוזים לפני התיקון (כאמור, יולי 2022, א"י)".
- 4.הרוכשים צודקים -הקבלנים בסוף ישלמו - (ל"ת)אלקין 13/02/2024 13:17הגב לתגובה זו
- 3.יוסי 12/02/2024 14:22הגב לתגובה זומלחמה בארץ אינה כוח עליון. קורונה לא כוח עליון היזמנים וקבלנים פשוט התרגלו שהם יכולי ם חנצל את הסחבת בבתי המשפט וגוררים את האזרחים שנים במשפטי פיצויים. לאזרח לא מוותרים שקל על משכנתא ולא על שכירות בזמן שהקבלן מעקב מסירה וכמו שהקבלן יודע לגבות מדד תשומות בניה על כל המחיר ולא רק על החלק היחסי של הבניה. וכמו שהקבלנים בארץ מוסרים דירות מתפרקות במחיר של פנטהאוז במנהטן שידעו שחוזה זה חוזה, ותאריך מסירה מחייב עם מלחמה ובלי מלחמה אז הפרו חוזה, עיכבו מסירה = תשלמו לפי החוק ואם מגיע למשפט אז לחייב גם בהוצאות משפט ופיצוי על עוגמת נפש !!! די לחזירות חוק זה חוק !!!
- 2.הרוכשים סתם מתלוננים (ל"ת)קבלן 12/02/2024 13:50הגב לתגובה זו
- 1.מה? 12/02/2024 08:57הגב לתגובה זומי מגן על הרוכשים? אני חושב שבשבוע שבועיים האחרונה ירד קצב כתבות הפמפום דרסטית. האם מחירי הנדל"ן לפני קריסה? האם גם לתמימים האחרונים שנשארו נפל האסימון? איציק יצחקי - מקווים לראות כתבות חדשות ברוח הדברים! וחכם... עיניו בראשו!
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
