"מכה לעירייה": ביהמ"ש ביטל היטלי השבחה בתל אביב במאות מיליונים
דרמה בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב: בית המשפט ביטל באופן חלקי החלטה של ועדת הערר לתכנון ולבנייה, לפיה יש לחייב את בעלי הנכסים ברובע 3 בהיטלי השבחה בגין תוכנית הרובעים. פסק הדין הוא ייחודי, משום שהוא מאשר לבעלי הנכסים ברובעים 3-4 פטור חלקי מהיטל. מדובר בין עשרות למאות אלפי שקלים לכל אחד מהתושבים ובהפסד של מיליונים לעיריית תל אביב.
אחרי דיון ארוך, שהשאלה העיקרית בו הייתה האם ההשבחה שבוצעה בדירות ברובע 3 (ורובע 4) הייתה שייכת לתמ"א 38 או לתכנית הרובעים, המחוזי ביטל את החלטת ועדת הערר בתל אביב בעניין היטלי ההשבחה בתוכניות הרובעים בתל אביב בכל הקשור להתחשבות בתמ"א 38 במצב קודם כתוכנית משביחה. הוא המחוזי קבע שיש להתחשב במצב קודם בעליית ערך המקרקעין עקב תמ"א 38 ודחה את עמדת ועדת הערר שיש להתעלם מהתמ"א. במילים פשוטות, השמאים קבעו שהתוכנית הוסיפה מעט מאוד לשווי הנכסים בעוד שתמ"א 38 הוסיפה הרבה יותר.
תוכנית הרובעים אושרה לפני כחמש שנים והם הוסיפו זכויות בנייה לפי תמ"א 38. רובע 3 היא תכנית הקשורה לרובעי מרכז העיר. מדובר בעיקר בבנייני מגורים שיושבים מעל חזית מסחרית. המטרה היא הגדלת היצע הדירות תוך שמירה על המרקם המקומי - לאחר שהאזור הורכז באתר מורשת עולמי ונחשב לאתר לשימור. בהתאם, זכויות הבנייה היו מצומצמות. עד כה ניתן היה להוסיף קומה וחצי בשטח של כ-370 מ"ר - פחות ממה שמותר לפי תמ"א 38, שמאפשר בניית 2.5 קומות נוספות (כולל חדר גג).
העניין הגיע לבית המשפט משום שתמ"א 38 פטור מהיטל השבחה, אך עיריית תל אביב טענה שתוכנית הרובעים היא זו שהובילה לביצוע התוספות ותמ"א 38 היא תוכנית שלא ניתן היה לאשר דרכה זכויות בנייה נוספות. לכן, טענה העירייה, מותר לנו לקבל היטל השבחה ושלחה שומות לתושבים בטענה שערך הנכס עלה. רוב התושבים ניגשו לוועדת הערר שדנה בעשרות כאלה וקבעה כי תמנה שמאי מייעץ על מנת לקבל החלטה. למרות זאת, בבית המשפט (השופט יעקב שקד) פסקו אחרת.
- פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
- איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט פסק כי פטור מתשלום היטל השבחה, משום שלא התבצע חיזוק, כתמ"א 38 נותנת רק "זכויות מותנות" שלא ברור האם היה אפשר ליישם אותן. לכן, השופט קבע כי אין פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תוכנית רובע 3 מחייבת היטל השבחה. יחד עם זאת, הוא קבע כי ההתחשבות בעליית השווי בשל תחולת תמ"א 38 ב'מצב קודם' תלויה בבחינה שמאית שתיערך. המשמעות היא פשוטה: היטל ההשבחה לא יבוטל, אך יהיה מדובר בהפחתה משמעותית שלו ועיריית תל אביב תספוג את ההפסד מאותה הכנסה צפויה.
חולון שכונת ותיקים (צילום: דורון סהר)"קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה מצוינת"
איך אפשר להגיע לתשואה של 15% על דירה להשקעה? מה צריך להתקיים כדי שזה יקרה, והאם זו השקעה אטרקטיבית?
אנחנו מציגים כאן את ירידות מחירי הדירות בשנה האחרונה שנעות בין 5% ל-10%, ומזהירים מכך שמחירי הדירות עשויים לעלות אם לא יהיה פתרון לקיצוץ-התכווצות בתוכנית "דירה בהנחה". אלא ששוק הדירות לא הומוגני. יש מקומות שירדו יותר ויש כאלו שפחות. תל אביב מובילה את הירידות במחירי הדירות מתחילת השנה. דירות בלי ממ"ד ירדו יותר מדירות עם ממ"ד. השאלה הגדולה היא מה יהיה בהמשך?
יכולת הקנייה של הרוכשים הפוטנציאלים בירידה. צריך להביא יותר הון עצמי וצריך לשלם יותר על החזר המשכנתאות. אומנם הריבית אמורה להתחיל לרדת בקרוב, ועדיין החזרי המשכנתא ירדו בממוצע ב-50-100 שקלים עם ההפחתה הקרובה. גם בהמשך שהריבית תרד ל-3.5%-3.75% ההחזרים לא ירדו דרמטית. במשכנתאות ממוצעות מדובר על 400-500 שקלים.
זה לא מעט, אבל זה מגיע עם "חור" של הרבה יותר מ-500 שקלים בתקציב המשפחות, בגלל הקפאת הקצבאות, עלייה ביוקר המחייה ועוד. זה לא משנה דרמטית את תמונת המצב הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאלים וזה גם ייעשה בהדרגה - זה עניין של שנה, וחוץ מזה - הוא לא בטוח. מי שקונה עכשיו דירה כי הוא חושב שהריבית תרד והחזר המשכנתא יירד, צריך לקחת בחשבון שלרוב הציפיות לא מתגשמות.
וגם אל תצפו שהריבית לאחר מכן תמשיך לרדת. הריבית לא תחזור להיות נמוכה מאוד, נגמרו הימים של אפס ריבית של בנק ישראל. ומכאן, שלא בטוח שהביקושים יחזרו על רקע הורדת הריבית. אלא שהורדת ריבית, לצד סיום המלחמה, לצד התכווצות של פרויקט "דירה בהנחה", זה כבר כמה מנועים שדוחפים את השוק למעלה.
- סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?
- להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה על מחירי הדירות נשארת באוויר, אבל יוסי בן דור, שהוא בכלל עובד בהייטק, סבור שזה הזמן למצוא הזדמנויות. הוא קנה לאחרונה את הדירה השלישית שלו. לדבריו, שוק ההון עלה באופן מאוד משמעותי, הוא הרוויח והחליט לממש. כשבחן את כל האפשרויות הבין שהשקעה בדירה להשקעה היא מבחינתו ההשקעה האידיאלית למרות מס רכישה גבוה ולמרות המיסוי השוטף.
