"הקבלנים בדרום הורידו מחירים מאז המלחמה במעל 10%"
עבור תושבי אשקלון, באר שבע ושדרות, ובעיקר תושבי היישובים שקרובים לגדר, השביעי באוקטובר עדיין כאן. הם חיים את האירועים האלה עד היום וככל שהמלחמה תתארך, הם ימשיכו לחיות בחוסר ודאות. המשפחות האלה יצאו מהבתים אבל לא ממהרים לחזור. הם מעדיפים ניצחון גדול, הכרעה ממשית ומיטוט חמאס, לפני שיקחו את הרכבת דרומה.
"היצע גבוה, יש דירות רפאים". שכונת רמות בב"ש (עיריית באר שבע, אדם אלחואגרה)
הקיפאון בענף הנדל"ן מתקשר לזה היטב. אנשי הנדל"ן סובלים מסביבת ריבית גבוהה, ואז באה המלחמה וחיסלה מאות עסקאות בדרום. בבת אחת, חוזים התבטלו, הסכמים נדחו לאחרי המלחמה והמשבר שחווה ענף הנדל"ן טלטל במקביל את הספינה שגם ככה בוערת.
שמאי המקרקעין יניב ביליה גדל בבאר שבע, אבל חולש על כל אזור הדרום. הוא מכיר היטב את השכונות בבאר שבע, אשקלון, קריית גת ושדרות ויכול להרגיש את התחושות של תושבי העוטף. פעם הוא עשה להם שמאות, אבל היום - השוק קפוא. עסקאות בדרום הפכו למורכבות במיוחד. שאלנו אותו האם אשקלון, שסופגת רבע מהטילים במלחמה הזאת, מסוגלת להתאושש.
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- דירה בהנחה באשקלון: יותר מ-100 נרשמים על כל דירה - סיכויי הזכייה הזעומים ביותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"עד השישי באוקטובר, אשקלון הייתה בפריחה, כי עדיין היו בה פרויקטים של מחיר למשתכן", הוא מספר. "עליית הריבית הורידה את כמות העסקאות, אבל לא עבור אלה שבחרו דירות במחיר משתכן כי המחירים היו נמוכים. אשקלון הייתה בסדר עד אז, למרות עליית הריבית. אבל מה קרה מאז? מהשביעי לאוקטובר ועד היום, ירידת מחירים מהמלחמה בגלל השפעות של הריבית לשוק יד שנייה, אבל לא על שוק מחיר למשתכן. אתה רואה שינוי מגמה גם בדיור לשכירות. הרבה אנשים שהיו בלי ממ"ד ביטלו חוזים, שילמו קנסות. הם עברו לדירות חדשות עם ממ"ד".
בעלי הדירות מוותרים?
"הם דורשים, בדרך כלל, פיצוי ל-3 חודשים קדימה, כמו שכתוב בחוזה. רוב הבעלי דירות לא גמישים. איפה הוא ימצא עכשיו שוכר לדירה בלי ממ"ד? אין כזה. זה אפסי, אלא אם יוריד מחיר באופן קיצוני. באשקלון לא שוכרים יותר דירות כאלה".
אז מה גדול יותר? הרצון לגור בדירות עם הממ"ד, שמחזק את השוק מצד אחד עבור משפרי דיור, או הקפאת העסקאות?
"אתה יכול להסתכל על זה בשני היבטים. אם תסתכל על מחירי היצע של דירות עם ממ"ד תראה שלפני ה-6 באוקטובר ואפילו לפני עליית הריבית, אין שינוי קיצוני, אולי שינוי מינורי של עד 5% ירידה בגלל החשש ובגלל הריבית. מי שקבע את מקומו פה, כלומר תושב אשקלון שאין לו לאן ללכת, יישאר כאן וזה לא משנה את השוק. לגבי משפחות עם מקום עבודה בסביבה, הן יאלצו לשלם את מחיר ההיצע. הוא יצטרך לשלם אם הוא רוצה לשדרג את עצמו ואין לו חלופה לבנות ממ"ד".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מה קורה בשדרות?
"אין שום תנודה בשוק שם מכמה סיבות. ראשית, כי אף אחד לא שם. כמעט 90% מהמבנים בשדרות ממוגנים, אתה לא רואה תנודות. ועדיין, כשקורה אירוע כזה יש את אלה שלא משדרות ובאו מאזור המרכז, כי מצאו מחירים נוחים. אני לא נתקלתי בביטולי עסקאות, אבל כן בקשיים לבצע שומות לאנשים שרכשו ולא הצליחו לעשות שומות כי לא ניתן לבקר בנכס. הכל תקוע שם".
מה יקרה אחרי המלחמה?
"יש שני תסריטים, של מיטוט חמאס וניצחון, או לא. לגבי מצב חזרה לשגרה כפי שאנחנו רגילים בבאר שבע ובדרום - זה לא יקרה. אנשים לא יחזרו לדירות. לאנשים יהיה קשה לחיות תחת איום. אישית, אני גר בבאר שבע, אבל אחרים לא יכולים להירדם. אם לא יהיה מיטוט חמאס והוא ינשום מעל הקרקע תהיה פה קטסטרופה נדל"נית, תוהו ובוהו. תחשוב, אם אדם גר שם או בסביבת גדר, או בנחלות, בשדה אברהם, ביתד, בתלמי יוסף, ביישובים האלה, שהם נגיעה מהגדר - אף אחד לא יחזור. נחלה שווה 3 מיליון, מה אנשים יעשו? יגידו 'אני מוכר בשני מיליון, רק לצאת'. רק האמיצים יקנו במצב הזה. במקרה של נטרול חמאס, אני צופה לאזור הזה, כולו פריחה עצומה".
"העצה הכי טובה? לקנות משק בדרום". ביליה (פרטי)
מה העצה הכי טובה שלך לחברים?
"לקנות משקים באזור העוטף. זה אחד האזורים היפים במדינה. מי שבונה על מיטוט חמאס, כדאי לו לקנות היום משק או נדל"ן בדרום".
בוא נדבר על קריית גת. הרבה תכנונים, המחירים עלו מספיק. זה נעצר?
"המכרזים האלה של הבנייה המאסיבית ממערב לכביש 40, נעצרו. התחילו שם עבודות פיתוח. קריית גת מאוד מתפתחת בשני היבטים: שכונת כרמי גת, בצפון, והחלק המערבי של כביש 40 שאמור להיות ברובו שיווקים של מחיר למשתכן וחלקו הקטן של שוק חופשי. אתה יכול לקחת את קריית גת ובאר שבע על אותה כף מאזניים. פעם, בשלטי חוצות בניכסה לבאר שבע, הקבלנים פרסמו דירות ב-110 אלף דולר, כולל ריהוט מלא ומזגנים. היום, בשכונת הפארק בבאר שבע, בצד הדרום-מזרחי על כביש 25 לכיוון דימונה, אתה יכול לראות שקבלנים כבר החליפו שלטי חוצות. נכון, אי אפשר לקנות דירה ב-110 אלף דולר, אבל ה-1.48 של לפני המלחמה והריבית הפך ל"החל מ-1.29. וזה תפוח מול תפוח, דירה מול דירה. זאת ירידה של כמעט 13%. אני חושב שהירידה עומדת בשיאה, באזורים מסוים, על 17% באזור באר שבע.הקבלנים בדרום הורידו מחיירם במעל 10%"
נשמע מוזר, אביסרור נותן הנחות כאלה?
"לא, כי אביסרור עובד על פרויקטים מלפני 3 שנים. החברה ממונפת, קנתה גם קרקעות באזור שדה דב באזור של חנן מור עם השקעה של מאות מיליונים. יש להם דיור מוגן, אתה יכול לראות שיש שינוי מגמה אצל הממונפים. אתה לא רואה בניה חדשה שלו. מה שיש לו, לא תמיד נמכר. בסנטר פארק יש את דמרי ואזורים, 4 בניניים מתוך 17, אבל חלק לא מאוכלס. יש דירות רפאים בבאר שבע, יש המון דירות ריקות. מאות, לא אלפים, אבל מאות. היה דיבור עם דמרי לשכור מהם למפונים, אבל מה קרה? הם לא הסכימו. קבלנים נתנו הצעות מחיר מופרכות, פי 2 מהשוק, שאלתי למה וענו לי שזה נובע מחשש מפחת מואץ".
כלומר, הם חששו שאם הם יתנו דירות חדשות הם יקבלו בניין הרוס?
"בדיוק. ושלא נדבר על הנדל"ן המסחרי. המצב בכלל על הפנים, גם המשרדים. יש עצירה מוחלטת ואין עסקאות. גם בגלל הריבית והיום בגלל המלחמה. אין עם מי לדבר".
מה קורה עם השכירות בדרום?
"כמו בעוטף וכמו באשקלון, גם בבאר שבע אנשים משדרגים את מקום המגורים שלהם. הבת הגדולה שלי, שיש לה דירה בלי כסף, נטשה כי אין לה ממ"ד. היא שכרה 4 חדרים בסנטרל פארק, ב-4,000 שקל, שזה 4,600 שקל של לפני המלחמה, כי יש היצע גבוה מאוד. צריך להבין, לא כל אלה שזכו במחיר למשתכן, או בשכונת פארק או בשכונת סיגליות, הם תושבי הדרום. זכו פה אנשים מהמרכז וצפונה ובאו, לכן הדירות שלהם מוצעות לשכירות ולא מגורים. השוק מוצף - והופ, יש ירידת מחירים".
איפה היית קונה היום דירה עם פוטנציאל השבחה?
- 5.שחר 20/01/2024 21:34הגב לתגובה זולא קונים שם בגלל הבדואים והערבים באיזור, זאת עובדה ידועה למי שגר שם.
- 4.שני 23/12/2023 19:58הגב לתגובה זוהיה הרבה יותר טילים על המרכז מאשר על באר שבע. מישהו מעלה כתבה על דירות רפאים ואף אחד לא עוצר אותו. איזה נזק זה גורם לעיר בלי הצדקה. העיר חיה נושמת כל התושבים נמצאים בה, כל העסקים פעילים במאה אחוז כל מערכות החינוך כנ"ל. במרכז לא יותר טוב, חבל סתם להרוס מדינה.
- 3.בא 23/12/2023 08:03הגב לתגובה זוהדירות ירדו.אף אחד לא מרחם עליהם.
- 2.קשקש 23/12/2023 06:57הגב לתגובה זוהעולם התהפך 5 פעמים מ-2020 אז לנחש מה יקרה בעוד שנה נשמע הזוי מי שמעודד קניית נכסים בזמן מלחמה שאף אחד לא יודע את סיומה ומה ההשלכות להמשך יש לא אינטרס כי הוא מעורב אישית בתחום
- 1.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)בתייה 23/12/2023 06:17הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
